Nove mesi e mezzo per vendere casa. Per chi acquista, sconto del 16%

MILANO - Mentre il governo approva il primo passo per riformare il catasto, Bankitalia prova la "pressione" al mercato delle abitazioni con un rapporto costruito sentendo direttamente i professionisti del settore immobiliare. Dai dati di palazzo Koch si scopre, ad esempio, che in media per vendere una casa un agente immobiliare ci mette nove mesi e mezzo, mentre il compratore riesce a spuntare uno sconto del 16% sul prezzo inizialmente richiesto. Se la fotografia al mercato, per quanto riguarda i valori, mostra un saldo stabilie e fortemente negativo tra chi crede che i prezzi saliranno o scenderanno, torna un po' di pessimismo tra gli operatori intervistati per quanto riguarda lo scenario futuro.

Secondo la agenzie, nel terzo trimestre del 2014 resta complessivamente stabile il saldo tra le quote di operatori che segnalano un aumento dei prezzi e quelle che riportano una diminuzione dei prezzi di vendita (a -65,3 per cento, da -66,4 della rilevazione di luglio). "Tale risultato", spiega Bankitalia, "deriva da componenti eterogenee; nelle aree urbane e in quelle metropolitane il saldo si ridimensiona significativamente a -65,2 e -61,7 per cento (da -70,6 e -70,9 rispettivamente), mentre nelle aree non urbane e non metropolitane aumenta lievemente a -66,3 e -66,7 per cento (da -63,6 e -64,5 di luglio).

Quanto alle compravendite, la quota di agenti che hanno venduto almeno un'abitazione nel terzo trimestre del 2014 è scesa al 64,4 per cento dal 68,1. Il risultato, che risente della stagionalità particolarmente accentuata del trimestre estivo, è migliore di quello riscontrato nello stesso periodo del 2013 (del 59,8 per cento). "I giudizi relativi alle condizioni della domanda hanno invece registrato un marginale peggioramento: il saldo tra gli agenti che riportano un aumento e quelli che indicano una diminuzione dei potenziali acquirenti si è leggermente ampliato a  -22,7 punti percentuali da -20,5 della precedente rilevazione.

Interrogati sugli incarichi di vendere, gli operatori sottolineano la persistenze discrepanza tra la domanda e l'offerta, quando si tratta di fissare il prezzo, anche se cala leggermente la quota di coloro che sottolineano questa problematicità. E' tornata anche a crescere l'incidenza di agenzie che riconducono la decadenza dell'incarico alla difficoltà di reperire un mutuo da parte delle famiglie.

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto sostanzialmente stabile al 16,1 per cento. Anche il tempo medio che intercorre tra l'affidamento del mandato e la vendita dell'immobile si è mantenuto pressoché invariato a 9 mesi e mezzo.

La quota di acquisti finanziati con un mutuo ipotecario è diminuita (al 59,9 per cento, dal 62,9 della precedente rilevazione, al pari del rapporto tra prestito e valore dell'immobile (sceso al 59,3 per cento, dal 62,1), interrompendo in entrambi i casi il graduale aumento in atto da circa un anno. Quanto agli affitti, "la quota di operatori che ha dichiarato di avere locato almeno un immobile nel terzo trimestre del 2014 è rimasta pressoché invariata, all'83,7 per cento. Nel contempo è diminuita l'incidenza di coloro che hanno segnalato una diminuzione dei canoni di locazione (al 52,6 per cento, dal 57,7 dell'indagine di luglio), compensata dall'aumento della quota di giudizi di stabilità (al 45,3 per cento, dal 39,9).

Le attese degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento segnalano un'attenuazione del pessimismo: il saldo negativo fra indicazioni di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso è stato pari a  -20,4 punti percentuali, da -26,9 della precedente rilevazione. Anche il saldo sulle attese sui nuovi incarichi a vendere è tornato a salire (a 16), dopo il recente peggioramento nel trimestre estivo (a 4,2), plausibilmente risentendo della stagionalità. Ha tuttavia continuato ad aumentare la quota di operatori che anticipano una diminuzione dei prezzi (al 61,2 per cento, dal 55,8), mentre si è ridotta l'incidenza di coloro che ne prevedono la stabilità (al 38,4 dal 43,6 per cento).

Se si guarda alle prospettive del mercato nazionale, il saldo negativo dei giudizi sulle prospettive a breve termine nel mercato nazionale è rimasto sostanzialmente stabile (- 33,7). In un orizzonte di medio termine (due anni) il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli è invece sceso per il secondo trimestre consecutivo, diventando negativo per 3,9 punti percentuali (era positivo per 5,4 nella precedente rilevazione); l'incidenza dei giudizi di stabilità è salita al 37,7 per cento.