Cedolare secca, attenzione a Irpef e detrazioni: ecco quando non conviene

MILANO - I portali come Airbnb sono stati obbligati dalla legge a trattenere le imposte sulle locazioni brevi (inferiori a 30 giorni) che i loro iscritti incassano e sul punto si è aperto un caso, tra chi sostiene (la piattaforma) che sia tecnicamente impossibile adattarsi in così poco tempo e le storie di chi già l'ha fatto. Le disposizioni delle Entrate hanno chiarito che dal 17 luglio sarebbe scattato l'obbligo per gli intermediari degli affitti turistici, digitali e non, di trattenere le imposte dovute dai proprietari di casa e versarsi all'Erario, in accordo con le disposizioni della "manovrina" di primavera.

Su questo tipo di redditi, dunque, si può optare per il regime della "cedolare secca", con l’aliquota del 21% e sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione. Gl intermediari devono iniziare a trattenere il 21% sugli affitti lordi dovuti per i contratti di locazione breve e devono versare la ritenuta al Fisco; sarà poi il contribuente a decidere - in sede di dichiarazione dei redditi - se confermare la cedolare secca oppure far confluire il reddito insieme agli altri presentati in dichiarazione.

"Bisogna fare dei calcoli di convenienza e verificare se – unendo il reddito da locazione agli altri redditi - la cedolare secca sia l'opzione più vantaggiosa", spiegano dalla Fondazione Nazionale dei Commercialisti.

In linea di massima, è probabile che la cedolare secca al 21% sia la configurazione più vantaggiosa perché inferiore all'aliquota Irpef minima che considerando le addizionali locali si attesta al 24-25%. Ma ci sono alcuni casi limite da prendere in considerazione. In primis, la possibilità di accedere a detrazioni (dalle spese mediche alle ristrutturazioni e all'efficientamento energetico) per le quali serve una "capienza" di Irpef sulla quale esercitare i benefici. "Generalmente, se ci sono altri redditi al di là di quello da locazione breve, è probabile ci sia sufficiente capienza di Irpef per assorbire le detrazioni". E che quindi non vadano persi potenziali benefici fiscali.

"Ma se quello dagli affitti brevi è l'unico reddito, oppure si affianca ad altri redditi molto bassi", precisano dalla Fondazione, "la scelta è più complessa perché il vantaggio dell'aliquota al 21% può essere riassorbito o addirittura perso dal fatto di non poter sfruttare le detrazioni". Da considerare anche il caso limite in cui il reddito Irpef si pone al di sotto della soglia di incapienza. Ecco nello specchietto elaborato dalla Fondazione alcuni esempi:
 

Contribuente residente a Roma
Reddito complessivo	5.000		25.000		50.000
Reddito da locazione breve	1.500		1.500		1.500
Oneri deducibili	1.000		1.000		1.000
Detrazioni d'imposta	1.000		1.000		1.000
Cedolare secca su reddito da locazione  (21%)	315		315		315
Irpef netta su reddito imponibile	-		4.475		13.370
Addizionale regionale IRPEF	43		464		1.186
Addizionale comunale IRPEF	-		203		428
Tot. imposte con opzione per la cedolare secca	358		5.457		15.299
Irpef netta su reddito imponibile	-		4.860		13.912
Addizionale regionale IRPEF	68		503		1.228
Addizionale comunale IRPEF	-		215		440
Tot. imposte senza opzione per la cedolare secca	68		5.578		15.580
Diff. a sfavore/favore della cedolare secca	290		-             121		-             281