Nomisma, l'immobiliare italiano è al punto di svolta

MILANO - Nomisma lancia segnali positivi sulle prospettive del mercato immobiliare, che dall'avamposto di Milano è atteso riprendere vivacità nel resto della Penisola. "Il mercato immobiliare italiano", dice la società di ricerca nell'Osservatorio presentato stamattina in Assolombarda, "si sta lentamente avvicinando al punto di svolta, grazie al dinamismo delle compravendite che però non ha ancora trainato i prezzi, nonostante qualche segnale di svolta seppur sporadico". Non siamo però di fronte a una prossima galoppata dei valori: il "new normal" si prevede ben diverso dal passato, anche se una spinta potrà arrivare da coloro che sono in cerca di rendimenti e in una stagione di tassi bassi potrebbero trovare una valida alternativa nel mattone, spingendo l'intero comparto.

Comparto nel quale, dice l'osservatorio, le famiglie italiane hanno 4.632 miliardi di ricchezza, in quanto proprietarie di circa l'81% del patrimonio residenziale utilizzato come abitazione principale o tenuto a disposizione come seconda casa. Un patrimonio colpito da un deprezzamento - in occasione della fase congiunturale negativa - che ha comportato una perdita di valore della ricchezza reale in abitazioni del 7% negli ultimi 5 anni (variazione desunta dalle statistiche Istat sulla ricchezza reale e finanziaria di entità contenuta se confrontata con le statistiche Nomisma, da cui risulterebbe un calo di valore del patrimonio del 16%).

Gli addetti ai lavori parlano di un punto di svolta, di un passaggio da una fase recessiva ad una espansiva, alla luce di quello che hanno osservato su cinque variabili: variazione dei prezzi, sconto nella vendita, tempi per chiudere gli affari, dinamica della domanda rispetto all'offerta, giudizi sulla dinamica delle compravendite. A inizio 2018, dicono i ricercatori, su questi punti siamo vicini al cosiddetto "equilibrio ciclico", che segna appunto la possibilità concreta di imboccare la ripresa. "Il giudizio degli agenti immobiliari interpellati da Nomisma descrive una domanda abitativa in crescita per il terzo anno consecutivo, senza alcuna distinzione tra tipologie di mercati" e "il ritorno positivo della variazione dei prezzi, al momento circoscritto al mercato milanese ma destinato progressivamente ad ampliarsi, non potrà che accrescere l'interesse per il settore di quella componente di domanda latente, conferendo ulteriore slancio alla ripresa", dice il rapporto.
 
Il think tank bolognese mette in evidenza come la ripresa sia più accenuata sui mercat metropolitani piuttosto che su quelli secondari, anche se la dinamica di fondo osservata è la medesima negli ultimi anni: "Dopo la fase di crescita, sono stati investiti prima da un calo delle compravendite, cui ha fatto seguito a distanza di 2/3 anni il deprezzamento per poi assistere al recupero di quote di mercato erose dalla crisi, che tarda a riflettersi sui prezzi".

Per Nomisma, "lo smaltimento delle tossine accumulate rappresenta un processo molto più lungo e complesso di quanto accaduto in passato, appesantito dall'inefficienza di un mercato in cui molti operatori hanno preferito salvaguardare teoriche ricchezze e coperture piuttosto che fare prontamente i conti con la realtà". E' da questa situazione che emerge l'ulteriore arretramento dei valori registrato sia nelle aree urbane maggiori a fine 2017 sia in quelle intermedie agli inizi del 2018.

La peggiore situazione si riscontra sul versante delle unità immobiliari di impresa, dove si ha un'intensità di domanda non paragonabile a quella delle abitazioni, oltre che una minore propensione del sistema bancario ad accettare scommesse sulle capacità di rimborso delle aziende. Di diverso segno il mercato corporate, dove la consistente presenza di investitori stranieri consente di sopperire all'inadeguatezza della componente domestica. Nel corso del 2017 si è infatti registrata la cifra di 7,6 miliardi di euro di investimenti esteri in Italia.