Il mattone milanese: colpito, ma non affondato dal Covid. Ecco le zone calde della città

Milano. Il mattone dei milanesi è stato colpito ma, per il momento, non sembra affondare sotto i colpi del Covid. In un panorama di assoluta incertezza, anche nel capoluogo lombardo i mesi del lockdown hanno congelato le compravendite di abitazioni. Ma la ripartenza delle attività sembra suggerire che chi aveva in testa di cercar casa stia riprendendo a farlo. Con il probabile effetto di ampliare la divergenza tra case - nuove o comunque di prima qualità - in apprezzamento e aree della città che rischiano di restare indietro.

I dati più aggiornati dell'Agenzia delle entrate si fermano al primo trimestre dell'anno, scontando dunque solo l'inizio della pandemia partita proprio dai territori intorno a Milano alla fine di febbraio e sfociata a marzo nella chiusura generalizzata della Regione. Tanto è bastato per abbattere il numero di transazioni di gennaio-marzo del 19,3% sullo stesso periodo del 2019: Milano, con Napoli e Genova, ha subito il contraccolpo più forte. La media nazionale è stata infatti del -15,5%. In città sono passate di mano meno di 5 mila abitazioni, fatto che non accadeva dall'inizio del 2016. 
 

Case in vendita, prezzi congelati. Ma serve tempo per capire

"La pandemia è arrivata in un momento in cui il mercato immobiliare era in fase di ripresa, con città particolarmente dinamiche e con prezzi e compravendite in rialzo, soprattutto nelle metropoli", spiega Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio studi di Tecnocasa. Fare previsioni, ora come ora, è esercizio assai complicato: ancora resta da capire come evolverà la situazione sanitaria e quale sarà il suo definitivo lascito economico. "Per le compravendite, per l'anno in corso ci aspettiamo una contrazione dei volumi, fisiologica a causa del lockdown e della difficile operatività. Solo da settembre forse si potrà avere un quadro più chiaro, considerando anche gli impatti sull'occupazione e capendo meglio come si muoveranno gli istituti di credito in termini di erogazione". 

Ancor più difficile è intuire cosa succederà sul fronte dei prezzi, che di fronte a uno choc così grande hanno bisogno di un po' di tempo per reagire ed allinearsi alle nuove condizioni di mercato. Secondo i dati delle agenzie immobiliari, Milano era reduce da una cavalcata delle quotazioni che aveva segnato un +13% nel corso del 2019. Oggi, la forchetta prevista per l'anno in corso è comunque positiva: Tecnocasa stima si possa chiuder il 2020, nonostante tutto, tra una variazione nulla e una crescita fino al 4 per cento. "Da un sondaggio sulla rete, i nostri addetti notano prezzi stabili per il momento", dice Megliola. "In uno scenario senza nuove ondate di virus e normalizzazione economica, Milano sarebbe la prima città ad approfittare di un recupero dei valori nella seconda parte dell'anno".

Molto più conservativa la stima indicata da Scenari Immobiliari, che ha effettuato una ricostruzione storica su quanto avvenuto in sette grandi momenti di crisi (dalla Spagnola del 1918 alla recente crisi dei debiti sovrani) per provare a delineare il futuro. Ebbene, Mario Breglia e Stefano Stanghellini hanno fatto girare il loro modello sul mercato milanese arrivando a prevedere per quest'anno una variazione zero dei prezzi, seguita da una contrazione del 2% nel 2021 per poi tornare alla crescita (+1,8%) tra due anni. Sebbene più pessimistica, la traiettoria che Scenari Immobiliari disegna per il capoluogo lombardo è migliore di quella in media nazionale, che prevede un calo di oltre il 2% già quest'anno, accelerato al -4,2% il prossimo per tornare in positivo solo nel 2023.


La diagnosi su cui gli esperti concordano è che a soffrire maggiormente saranno "gli immobili con location meno privilegiate. In questi casi i prezzi risentiranno sia del calo dei canoni di locazione che dei rendimenti attesi più alti. Nel medio termine, a cominciare dalle zone più centrali, l'effetto dovrebbe risultare sempre meno marcato fino a quasi scomparire". Il fenomeno della contrazione dei valori "riguarderà solo casi specifici (prodotti usati o non aderenti alla domanda), situazioni distressed o le zone periferiche della città (come Crescenzago, Gratosoglio, Quarto Oggiaro) per immobili che già presentavano una bassa liquidità", aggiunge Nadia Crisafulli, Operations Manager di Patrigest, gruppo Gabetti. 
 

I nuovi gusti premiano le case "prime"

Il posizionamento degli immobili non sarà dunque l'unica variabile-chiave per incontrare il gusto degli aspiranti compratori. Dopo mesi chiusi in casa a lavorare, curare i figli e svolgere molte attività per le quali eravamo soliti uscire, abbiamo sempre più apprezzato la cura dei dettagli, cullato il sogno di qualche metro quadrato in più e - perché no - uno sfogo esterno come un giardino o un terrazzo. "Milano, la città del lavoro, degli aperitivi e delle cene, delle palestre e dei weekend fuori porta ha abitazioni fatte per essere vissute poco. Bilocali e monolocali angusti per lavoratori fuori sede, trilocali compatti per neo famiglie, grandi appartamenti poco luminosi in edifici storici del centro hanno reso difficile a molti la vita durante il lockdown e alimentato il desiderio che si tradurrà a breve nella ricerca di un'abitazione migliore", spiega ancora Crisafulli.

Con un tessuto urbano variegato che affianca palazzi d'epoca a edifici con appartamenti compatti e pochi spazi esterni, "più che di zona o quartiere, è un tema di prodotto. In termini di valore, tessuti molto densi e abitazioni troppo piccole e non ben conservate potranno avere un decremento nel lungo termine fino al più 10% se non si interviene con modifiche qualitative e quantitative, sfruttando gli strumenti recentemente introdotti dal Governo" come il nuovo ecobonus in rampa di lancio, dettaglia l'esperta. "Le abitazioni recenti (costruite a partire dal 2015) saranno le più resilienti in termini di valore, anche se non ubicate in zone particolarmente strategiche o vicino ai grandi snodi del trasporto pubblico, sempre meno usato in questo periodo di smart working".

A poter beneficiare di una domanda "post-Covid" saranno i quartieri dove la densità ediliza è meno elevata e c'è spazio per i cantieri del nuovo: "Le zone di Mind e Cascina Merlata, le zone di San Siro con lo sviluppo atteso di Hines, gli spazi degli scali (Porta Romana in primis e Farini) che potranno essere dei perfetti catalizzatori di valore e le zone a sud - da San Donato alle aree di Risanamento, fino a Segrate - che hanno da sempre avuto un elevato bacino di utenza per la loro vicinanza alla città. In queste aree, il nuovo prodotto potrà dare risposta alle esigenze scoperte in un periodo così importante e delicato, nel quale tutto quello che davamo per scontato è cambiato repentinamente". 

Crescerà dunque la domanda di una casa 'bella' e 'grande'. Una idea che trova conferma nei primi dati raccolti dal gruppo Toscano, secondo la quale già a maggio la ricerca di un immobile da parte degli acquirenti si sta spostando dal centro al semicentro mentre il 51% degli intervistati risponde che gli spazi esterni rappresentano un requisito essenziale. "I quadrilocali e gli immobili di metratura più ampia hanno fatto un balzo in avanti nelle settimane post lockdown", spiega Roberto Tolli, a capo di Toscano in Lombardia. Se nel primo trimestre la domanda milanese era al 45% puntata sui bilocali, anche in chiave di investimento per metterli a reddito con gli affitti a breve termine, a maggio è scesa al 25% mentre è salita sui triolcali (da 26 a 33%) e addirittura esplosa sui quattro o cinque locali (da 19 a 41%). C'è anche da considerare che sono tagli che rispondono a diversi portafogli e che tra il volere e il poter comprare una casa c'è più di un mare in mezzo: "Il segmento di clienti che li richiede ha capacità economiche che hanno risentito meno dell'emergenza sanitaria. Al contrario chi voleva investire in tagli come i bilocali, potrebbe aver messo in pausa temporaneamente i propri progetti". 
 

Mutui: più giovani e più 'pesantì della media nazionale

Che il mattone meneghino non dia per il momento segnali di crollo verticale emerge anche dai dati che MutuiOnline.it ha elaborato per Repubblica. "Nei mesi più duri del lockdown, marzo e aprile, abbiamo visto un calo dell'attività forte, determinato dall'interruzione di tutta la filiera delle erogazioni, dai notai in giù", ricostruisce Roberto Anedda, vicepresidente del portale che compara le offerte di credito. Assofin, associazione che traccia il grosso del mercato delle erogazioni, ha riscontrato in marzo un calo del 30% e in aprile del 28%, frutto in entrambi i casi di un andamento molto negativo per i mutui di acquisto casa e di una tenuta ben migliore, fino ad arrivare alla crescita, per le surroghe. "Già da maggio abbiamo iniziato a vedere volumi in linea con il pre-crisi", aggiunge Anedda. Non bisogna certo cedere a facili entusiasmi: "E' ancora difficile capire quanto questo miglioramento sia il frutto dello 'smaltimento' delle operazioni che non si sono potute chiudere nei mesi più duri del lockdown, o quanto sia veramente un segnale di fiducia. Come operatore online, poi, beneficiamo di una maggiore attenzione da parte dei clienti che preferiscono l'attività in remoto piuttosto che il tradizionale servizio bancario".

Sul futuro del mercato milanese, l'esperto condivide la diagnosi per la quale gli immobili di livello più alto avranno una tenuta migliore. "Ci sono altri due aspetti che caratterizzano il mercato dei mutui in città: la durata è trentennale contro quella ventennale tipica nazionale, perché si associa a valori più alti: circa 200 mila euro contro i 140 della media italiana", spiega Anedda. "Poi l'età media è assai più giovane: la fascia 26-35 anni pesa intorno al 38% del totale, contro il 25-28% a livello nazionale. Sintomo di una città con un mercato del lavoro più dinamico, che consente di fare prima la scelta di uscire di casa". Se tutte queste 'qualità' si potranno confermare post-Covid, sarà chiaro solo con l'autunno: "Credo che da settembre in avanti sarà più chiaro il contraccolpo economico della pandemia: se le attività faticheranno a ripartire, anche il mercato residenziale ne potrebbe risentire. Per ora, credo che i danni maggiori potrebbe risentirli il segmento commerciale e degli uffici".
 

Affitti, un mercato ribaltato. 'Sboom' di locazioni brevi, giù i valori in centro

Sul grande capitolo degli affitti, lo choc da coronavirus si è già fatto sentire e in modo molto più pesante. Una città che si era da pochi anni scoperta meta turistica, centro di flussi internazionali, porta europea del Paese, ha dovuto rivedere le sue (recenti) certezze. Si pensi solo al fenomeno delle locazioni brevi, con la messa sul mercato di immobili che dalle piattaforme come Airbnb tornano, almeno nell'immediato, a cercare inquilini più stabili. "In tre mesi è cambiato tutto", spiega Vincenzo de Tommaso del portale Idealista.it, che grazie ai big data riesce a fotografare le tendenze di mercato praticamente in real time.

"A parte 4 zone della città lo stock di immobili (ovvero le case in offerta sul mercato degli affitti, ndr) è cresciuto in tutti i quartieri di Milano: +61%. In Duomo-Castello l'incremento è addirittura del 187%: è palese che gli affitti si stanno riconvertendo da breve e lungo termine". Quanto ai prezzi, qui l'adeguamento è stato più rapido passando in un batter d'occhio da una crescita a doppia cifra al rosso: "Solo in 13 zone cittadine il prezzo cresce; 48 zone segnano cali superiori alla media del 3%, solo 3 segnano cali a doppia cifra. Città Studi (-11,8%), Mecenate (-14%), Quarto Oggiaro-EuroMilano (-15,5%)". La sensazione è che questi cali potranno accentuarsi: "C'è sempre notevole interesse per l'affitto, ma la domanda - misurata in visite e contatti - al momento non sta dietro a un'offerta letteralmente esplosa dopo il Covid 19", chiosa de Tommaso.


Difficilmente un supporto alle quotazioni arriverà dagli studenti fuori sede. Da Camplus, provider di abitazioni per gli universitari, parlano di dati "piuttosto rassicuranti" visto che Milano è la città con il più tasso alto di riconferme delle presenze dall'anno scorso. Ma i numeri sono comunque bassi, se si considera che si ferma al 57%: poco più della metà. E il mercato estero risulta completamente fermo.