Giovani e prima casa, ecco quanto si può risparmiare con gli sgravi che il governo sta per lanciare

MILANO - Il presidente del Consiglio, Mario Draghi, ha promesso che i giovani potranno comprare casa con un mutuo senza dovere anticipare denaro e che arriveranno sgravi per rendere meno gravoso il grande passo dell'investimento immobiliare. Il set di misure dovrebbe arrivare con il prossimo decreto Sostegni, il secondo dell'esecutivo guidato dall'ex presidente della Banca centrale europea, come già delineato per sommi capi con il Documento di economia e finanza. E per i giovani che si avvicinano alla loro prima casa potrebbe portare un risparmio di imposte e affini nell'ordine di 2 mila euro quando si acquista da privato, o 7 mila euro in caso di acqusito dal costruttore.

I risparmi fiscali per gli under 36 che acquistano casa

La gamma di interventi fiscali a favore degli under 36 prevede l'esenzione delle imposte di registro e ipo-catastali (escluse le compravendite di case di lusso) per un costo di 162 milioni nel 2021 e 244 milioni del 2022; e un ristoro dell'Iva (128 e 192 milioni di costo), nei casi in cui questa è da pagare (acquisto dal costruttore). Infine (57 e 85 milioni di costo) è revista l'esenzione dall'imposta sui mutui sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, pari all'0,25 per cento dell'ammontare complessivo del finanziamento. Cosa significa, in soldoni, per i giovani? L'ufficio studi di Facile.it e Mutui.it ha svolto una simulazione, a seconda che l'acquisto avvenga da privato o direttamente dal costruttore.

Se si acquista da un privato

Quando si compra una prima casa direttamente da un privato, l'acquirente deve pagare l'imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell'immobile, l'imposta ipotecaria di 50 euro e quella catastale, sempre pari a 50 euro - spiegano i portali che comparano le offerte di finanziamento delle banche - A questi costi si aggiunge l'imposta sostitutiva su finanziamenti, pari allo 0,25% del valore del mutuo concesso dalla banca. Nel caso di un acquisto di casa da 150 mila euro (con valore catastale pari a 77.098 euro), dovrebbe pagare un'imposta di registro pari a 1.542 euro, a cui vanno sommati 100 euro per le due imposte, quella ipotecaria e quella catastale. A questi importisi aggiunge l'imposta sostitutiva sul mutuo che, per un finanziamento da 120.000 euro, è pari a 300 euro. In questo caso, dunque, le esenzioni porterebbero a un risparmio di 1.942 euro, a cui si sommerebbe il risparmio ottenuto dalla riduzione dell'onorario del notaio.

Fonte: simulazioni di Facile.it e Mutui.it

Se si acquista da un'impresa (con vendita soggetta a IVA)

Diverso il caso se si compra casa direttamente da un'impresa, dove la grande differenza scatta per l'imposizione dell'Iva. In questo caso la simulaione recita che oltre a sostenere l'imposta di registro (200 euro), quella ipotecaria (200 euro) e quella catastale (200 euro), deve versare l'IVA agevolata al 4% e, in caso di mutuo, l'imposta sostitutiva sui finanziamenti (0,25% del valore concesso). Mantenendo la stessa ipotesi d'acquisto, il giovane acquirente dovrebbe quindi sostenere una spesa pari a 600 euro per le tre imposte (ipotecaria, di registro e catastale), 6.000 euro di IVA agevolata e 300 euro per l'imposta sostitutiva sul mutuo. Secondo l'attuale formulazione della bozza, l'under 36 potrebbe ottenere l'esenzione dalle imposte, con un risparmio di 900 euro, e un credito di imposta di 6.000 euro pari all'Iva sul valore dell'immobile. Questo credito d'imposta non può esser direttamente incassato ma, ricordano Facile.it e Mutui.it, come specifica la bozza "può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell'acquisto o utilizzato in compensazione". Anche in questo caso si andrebbe ad aggiungere il risparmio ottenuto grazie alla riduzione dell'onorario del notaio.

Il rifinanziamento delle garanzie

Stando alle ultime bozze circolate, infine, oltre agli sgravi fiscali sono allo studio anche interventi sul fronte delle garanzie che lo Stato presta a chi si deve indebitare. Per chi ha rate già in corso, innanzitutto, il decreto proroga alla fine dell'anno le agevolazioni previste dal Fondo Gasparrini, lo strumento che - in caso di difficoltà - consente di sospendere per 18 mesi il rimborso delle rate e si fa carico del 50% degli interessi. Il dl Sostegni bis allunga al 31 dicembre la possibilità di accedere al fondo anche per lavoratori autonomi, liberi professionisti e imprenditori individuali. Inoltre è elevato a 400 mila euro l'importo dei mutui ammissibili. Proposta che, dettaglia la relazione tecnica, non comporta necessità di rifinanziare il Fondo.

Si guarda invece al Fondo di garanzia per la prima casa, quello gestito da Consap attraverso il quale lo Stato si fa garante (fino al 50%) dei mutui richiesti in banca, per un rifinanziamento da 55 milioni. Sul tavolo ci sono due ipotesi d'intervento, una a regime e l'altra legata alla sola emergenza Covid, fino al 31 dicembre 2022, che contemplano una estensione della via prioritaria d'accesso al Fondo per i giovani: si indicano quelli di età inferiore a 36 anni, a differenza delle regoli attuali che fanno riferimento ai giovani under 35 che siano titolari di un rapporto di lavoro atipico. Tra le misure delle quali si valuta l'impatto, non presente nel testo circolato nei giorni scorsi, ci sarebbe anche un incremento della garanzia prestata oltre il 50%, in modo da far salire al 100% la quota di capitale anticipato dalle banche con minori rischi per le stesse.