Mutui ai giovani, diventa operativa la garanzia rafforzata per comprare casa: online il modulo

MILANO - Trascorso un mese dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto Sostegni bis, sono diventate operative le norme che hanno ampliato le garanzie e le agevolazioni fiscali per i giovani che vogliono acquistare la prima casa finanziandosi in banca.

La Consap, la società controllata dal Mef che gestisce il Fondo di garanzia per la prima casa, ha adeguato i sistemi informativi di comunicazione con le banche e aggiornato sul suo portale il modulo di accesso al Fondo con il riferimento al decreto 73 del 25 maggio scorso. Gli interessati possono dunque compilarlo, ma l'interlocutore per le pratiche resta la propria banca: sempre sul portale Consap è presente l'elenco degli istituti che aderiscono allo strumento.

I requisiti per i mutui con garanzia rafforzata

Il Fondo che garantisce i mutui per l'acquisto della prima casa non è una novità del Sostegni bis. Già in precedenza, infatti, si rivolgeva a tutti i cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non fossero proprietari di altri immobili. Il Fondo si rivolge a chi chiede un finanziamento non superiore a 250 mila euro e interviene con una garanzia pubblica del 50% sulla quota capitale. Quanto alla tipologia di immobile da acquistare, deve essere una abitazione principale non rientrante nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di luss.

Se l'accesso alla garanzia del Fondo al 50% è garantito a tutti, indipendentemente da composizione familiare ed età, il decreto è intervenuto nell'elevare dal 50 all'80% della quota capitale la garanzia concedibile dal fondo per tutti coloro che rientrano nelle categorie prioritarie di accesso al Fondo stesso e abbiano una situazione reddituale/patrimoniale con ISEE non superiore ai 40 mila euro annui. Costoro devono ottenere un mutuo superiore all'80% rispetto al prezzo d'acquisto dell'immobile, comprensivo di oneri accessori. Questa finestra è aperta fino al 30 giugno 2022.

La stessa Consap ricorda le categorie prioritarie:

• Coppia coniugata ovvero convivente more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei richiedenti non abbia compiuto trentasei anni.
• Famiglia monogenitoriale con figli minori, il mutuo è richiesto da:

1. Persona singola non coniugata, né convivente con l'altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi;
2. Persona separata/divorziata ovvero vedova, convivente con almeno un proprio figlio minore

• Giovani che non abbiano compiuto trentasei anni.
• Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, o comunque denominati.

Per queste categorie prioritarie è prevista anche una agevolazione sul tasso del finanziamento, che risulta calmierato: "Il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell'economia e delle finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996, n.108".

Per coloro che, pur rispettando i requisiti di accesso al Fondo come categoria prioritaria, hanno un ISEE superiore a 40 mila euro annui, la garanzia resta al 50% della quota capitale.

E' bene ricordare, per altro, che il decreto Sostegni bis è in via di conversione in Parlamento. I requisiti sono diventati legge, come visto, ma non sono da escludere modifiche. Tra gli emendamenti segnalati dalle forze politiche, ad esempio, c'è chi chiede di intervenire estendendo la finestra di agevolazione per i giovani dal 30 giugno a tutto il 2022. Ancora, si propone di elevare la garanzia sui mutui dall'80 al 100% e di innalzare la soglia Isee da 40 a 60 mila euro. Per il quadro definitivo, dunque, bisognerà attendere la conversione del decreto.

I dati sui mutui: pochi giovani, ma cresce la taglia media a 141 mila euro

Stando all'ultimo osservatorio del Gruppo MutuiOnline, con dati aggiornati a fine maggio, nel secondo trimestre dell'anno è cresciuta sensibilmente la quota di mutui erogati per la finalità di acquisto della prima casa, passata al 44,3% dal 39,5% del primo trimestre e dal minimo del 31% di inizio 2020. Di contro è scesa la richiesta di sostituzione e surroga, che pesava per due terzi del mercato prima della pandemia ed è scesa poco sotto la metà." Questa tendenza è dovuta anche a dei tassi ancora eccezionali: il variabile medio per mutui a 20-30 anni è 0,8%, il fisso medio è pari a 1,15%, in leggero aumento ma ancora significativamente sotto i dati pre-pandemia (1,53% nel 2019) - spiega Alessio Santarelli, direttore generale broking Gruppo MutuiOnline - La convenienza dei tassi porta a chiedere mutui con durate sempre più lunghe: le richieste oltre 25 anni passano dal 28% del totale nel 2020, al 33% del secondo trimestre 2021. Ci aspettiamo che questa domanda di mutui acquisto rimarrà sostenuta fino a che ci sarà convenienza nei mutui a tasso fisso oltre che dall’entrata sul mercato del Mutuo Giovani".

In crescita, ed è probabilmente un segnale di fiducia, l'importo medio dei mutui erogati, sopra i 141 mila euro nel secondo trimestre in ripresa dai 136 mila euro di fine 2020. Ancora quasi-totalitaria si conferma la preferenza per i tassi fissi, che fanno più del 95% del mercato. Proprio sul tema dei costi dei finanziamenti, il portale di comparazione traccia la leggera ripresa dei costi che ha caratterizzato gli ultimi mesi, anche se si resta ampiamente su livelli minimi rispetto agli anni passati (basta ricordare i picchi sopra il 6% per i tassi fissi nel 2012, quando i variabili erano al 3,7%).

Per quel che riguarda l'identikit dei mutuatari, alcuni dati rendono evidente la necessità di operare con un supporto ai giovani. I mutui erogati a persone fino ai 36 anni di età non arrivano al 30% del totale, nella media del 2021, mentre erano al 40% nel 2012. E se si guarda alla tipologia contrattuale, per l'86% l'erogato riguarda lavoratori a tempo indeterminato.

Si risale invece all'ultimo bollettino Abi per avere altri dati sull'andamento dei prestiti: ad aprile, la dinamica dei finanziamenti alle famiglie è risultata in aumento rispetto al mese precedente sia per la componente dei mutui per l'acquisto di abitazioni (+3,7% la variazione annua che si confronta con il +3,2% nel mese precedente), che per quella del credito al consumo (+1,3% a/a vs -0,3% il mese precedente). Nel primo trimestre del 2021 la quota di acquisti di abitazioni finanziati con mutuo ipotecario è scesa al 72,9% dal 73,8% del periodo precedente mentre il rapporto fra l'entità del prestito e il valore dell'immobile è rimasto pressocché stabile, al 76,2%.