Mutui facili e voglia di cambiare casa spingono l'immobiliare: oltre 700mila transazioni, picco dal 2007. Ma dubbi sulla sostenibilità di questo boom "emotivo"

MILANO - Un momento di euforia dettato dalla facilità (e dalle ottime condizioni) di accesso ai mutui e dalla voglia di trovare una casa che si ritaglia meglio sulle proprie esigenze - soprattutto dopo i lockdown e il confinamento obbligato - sta spingendo il mercato della casa laddove non si pensava potesse arrivare, neanche prima del Covid. E' quello che disegna Nomisma nel suo rapporto sull'immobiliare, nel quale descrive quasi una risposta "emotiva" degli italiani alla pandemia che ha portato a gettarsi sul mattone. "L'entità dell'interesse manifestato è stata, tuttavia, di gran lunga superiore alle attese, arrivando a coinvolgere oltre 3,3 milioni di nuclei familiari che, nonostante una situazione reddituale e patrimoniale non necessariamente florida, hanno deciso di intraprendere la ricerca di una nuova casa", scrivono gli economisti bolognesi.

Il ruolo dei mutui e il rischio di bolla

Ma l'entusiasmo va circostanziato. Da un lato le banche stanno dando fiato alle ambizioni degli italiani, senza nutrire dubbi sulla futura solvibilità nonostante le incertezze macroeconomiche e senza neppure preoccuparsi del possibile scadimento della qualità dei crediti una volta che verranno meno le moratorie, e questo "garantisce l'indispensabile linfa per alimentare ambizioni altrimenti velleitarie". Dall'altro, però, questa facilità di accesso al credito "finisce inevitabilmente per ingenerare dubbi sulla sostenibilità della crescita in atto. Un innalzamento della selettività nelle erogazioni, più che un leggero rialzo dei tassi di interesse, finirebbe inevitabilmente per ridurre in misura tutt'altro che trascurabile il bacino di interesse potenziale, con effetti negativi sull'intensità dell'attività transattiva". Dubbi che portano addirittura Nomisma a evocare scenari di bolla del recente passato: "Come già accaduto in passato, quando l’incondizionato ricorso al credito aveva alimentato la formazione di una bolla immobiliare, anche nel 2021 a sostenere la crescente domanda è stato il sistema finanziario. Nonostante il leggero aumento del reddito lordo disponibile, il ricorso al mutuo da parte della domanda risulta in crescita, avendo raggiunto nell’ultimo anno un tasso di copertura delle compravendite del 52,5% a fronte del 51,7% registrato nel 2019".

La fotografia del mercato: prezzi in crescita, picco di +4,1% a Milano

In questo quadro, i principali indicatori del mattone sono tutti in positivo. Luca Dondi, ad di Nomisma, ha spiegato che la previsione per quest'anno è di chiudere a circa 714mila compravendite, quasi 80mila in più di quelle che si sarebbero dovute realizzare secondo gli scenari pre-Covid: un'asticella che non veniva oltrepassata dal 2007. La ripresa dell'economia nel suo complesso e il clima di fiducia giocano la loro parte. Si nota anche un spostamento di interesse verso le periferie: "Credo che questa sia una straordinaria opportunità per le nostre periferie, perché si cercano costi più contenuti, una qualità edilizia che abbia certe caratteristiche - osserva Dondi - Allo stesso tempo si cerca una dotazione infrastrutturale che probabilmente più le periferie dei comuni di prima e seconda cintura consentono di avere. Ecco perché ci aspettiamo che il beneficio a medio termine di queste dinamiche ricada prevalentemente sulle periferie". Mettendo a confronto il primo semestre 2021 con il primo semestre 2019, il mercato delle compravendite è cresciuto nel biennio del 23,6% e i mercati di provincia, esterni ai comuni capoluogo, hanno contribuito in misura rilevante a questo incremento.

Di pari passo salgono i prezzi. La variazione media semestrale dei prezzi delle abitazioni, pari a +0,8%, riflette quanto già accaduto nel primo semestre, vale a dire aspettative in crescita da parte dell’offerta, coerenti con il clima di fiducia sulla risalita del mercato. Su base annua la variazione media dei prezzi delle abitazioni, pari a +1,6%, è espressione di un range che ha come estremo superiore il +4,1% di Milano e come estremo inferiore il -1,2% di Palermo.

Più incerto il quadro nel settore direzionale, spiega il rapporto, dove la stabilità dei prezzi su base annua è sintesi di un mercato connotato da una dinamica tuttora incerta. La variabilità del segmento è compresa tra il -2,7% di Palermo e il +1,6% di Roma. In calo invece i prezzi dei negozi, pari a -0,6%, rappresenta la sintesi di un campo di oscillazione che va dal -3,1% di Padova al +1,6% di Milano. I tempi medi di assorbimento degli immobili in vendita variano in relazione alla tipologia, per le abitazioni occorrono in media 5,5 mesi per perfezionare l’acquisto, mentre sono necessari 9 mesi sia per gli uffici sia per i negozi. Nel secondo semestre dell’anno lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media dei 13 maggiori mercati italiani si è attestato al 12,2% per le abitazioni, al 15% per gli uffici e al 15,2% per i negozi.

Le previsioni per i prossimi tre anni: ecco dove saliranno le quotazioni

Solo il tempo e il ritorno alla normalità diranno, avverte Nomisma, se l’intensità dei fenomeni in atto è destinata a durare o se, invece, ci si debba aspettare ridimensionamenti. Secondo la parte previsionale del rapporto, "le compravendite residenziali supereranno il muro delle 700 mila transazioni nel 2021 e si manterranno su questi livelli anche nel prossimo triennio. I dati del secondo trimestre 2021 sono stati "eccezionalmente" positivi "in termini sia di compravendite residenziali (+73,4% la variazione tendenziale), che di erogazioni di nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni (+56,2%). Nell'ultima parte dell'anno è attesa una prosecuzione della crescita su ritmi intensi, ancorché più contenuti rispetto a quelli registrati nella prima metà, con un tasso di variazione delle erogazioni di nuovi mutui che dovrebbe risultare pari a +32,4% e un numero di compravendite residenziali destinato a sfondare il muro delle 700 mila unità (nello specifico 714 mila transazioni), pari ad un tasso di crescita annuale quasi del +28%. Il biennio 2022-2023 - pronostica Nomisma - confermerà i numeri raggiunti nel corso del 2021, con livelli di attività stabilmente superiori alle 700 mila transazioni, sebbene con una lieve flessione nel 2022 (706 mila), prontamente recuperata nel 2023 (715 mila), prima di un ulteriore rafforzamento nel 2024 (738 mila)".

A questa domanda corrisponderà un aumento delle quotazioni. Già il forte "incremento delle intenzioni di acquisto, tradottosi in un numero di compravendite eccezionalmente elevato, ha determinato una spinta al rialzo dei prezzi delle abitazioni nel corso del 2021in quasi tutte le città monitorate dall'Osservatorio (ad eccezione di Bari e Palermo), con un tasso di crescita medio annuo pari a +0,7%". Nel prossimo triennio si prevedono dunque "incrementi medi intorno ai 2 punti percentuali annui (nello specifico: +1,9% nel 2022, +2,2% nel 2023, +2,0% nel 2024)".