Immobiliare, gli affari nel mattone sfiorano 10 miliardi. Ecco quanto rende l'investimento

MILANO - Il boom dell'e-commerce e la necessità di rivedere le catene logistiche innescati dalla pandemia sta dettando anche il passo all'andamento degli investimenti nel settore immobiliare. Un ambito d'investimento che offre ancora rendimenti interessanti dall'occhio di chi compra per mettere a reddito, soprattutto se paragonati ai titoli di Stato, che restano distanti seppure in risalita in questa fase.

La logistica traina, frenano gli uffici

A fare ordine su come si è svolto il 2021 del real estate è un'analisi di JLL Italia, società di servizi e gestione degli investimenti nel settore immobiliare, per la quale il comparto ha chiuso il 2021 con un forte rimbalzo (+18% sull'anno più drammatico del Covid, il 2020) per un volume d'affari che si è attestato a 9,8 miliardi. Un mercato dinamico, che ha rivisto il numero di affari conclusi vicino a livelli record (sono stati 214, dal picco di 216 del 2019) anche se le transazioni si sono svolte su una taglia più piccola: 36 milioni di media contro i 57 milioni dell'anno d'oro pre-Covid.

Si diceva del boom dell'e-commerce e questo si può vedere in trasparenza nel fatto che la logistica "si conferma la categoria di investimento più dinamica in termini di volumi, pari a 2,9 miliardi (+85%), con un peso sul totale pari al 31%, in aumento rispetto al 19% del 2020". A seguire, il settore degli uffici che vale 2,7 miliardi ma registra un calo del 24% rispetto al 2020: probabile abbiano pesato le incognite determinate da smart working e ritorno alla vita "normale", con l'incertezza su come si organizzeranno gli utilizzatori di questa tipologia di spazi. Incoraggiante è comunque il dato sul cosiddetto take-up degli uffici, ovvero il livello di assorbimento degli spazi a disposizione in leasing, "con Milano che raggiunge 360.000 mq (+28% vs 2020) e Roma 140.000 mq (+13% vs 2020). Il 2021 segna un anno record per la logistica, che registra un take-up di 2,5 milioni di metri quadri (+10% vs 2020)".

Tornando ai settori per affari, si mette in evidenza quello degli alberghi con 1,3 miliardi e una crescita del 79% dal 2020, quando era stato congelato per il virus. Stabile l'asset retail che tocca 1,4 miliardi di investimenti, poi ci sono alcune nicchie in forte crescita come quella della salute che arriva a +134% annuo.

Nel mercato residenziale c'è una crescita di circa un quarto dei valori, a quota mezzo miliardo. "Il mercato immobiliare italiano è molto dinamico e, nonostante le difficoltà degli ultimi anni, si sta dimostrando forte e resiliente" ha commentato Barbara Cominelli, ceo di JLL Italia. "Nel 2022 ci attendiamo una crescita consistente, con un focus particolare sui settori della logistica, degli uffici, degli hotel e del living e l'opportunità di estendere gli investimenti ad altre geografie, in aggiunta a Milano".

I rendimenti del mattone

Detto di quel che hanno fatto gli operatori specializzati in real estate, di quanto renda l'investimento nel mattone ha invece ragionato il portale Idealista, a cominciare dalla più diffusa delle situazioni: l'opzione di acquistare una casa per metterla poi in affitto. In questo caso, il portale calcola un rendimento del 7,8% nell'ultimo anno, in miglioramento dal 7,5% di fine 2020. Si tratta, è bene ricordare, di una redditività "lorda" e calcolata cioè senza scomputare il peso delle imposte (come Imu o cedolare secca) e dei costi di gestione. In tasca, dunque, resta di meno. Il numero è comunque ben maggiore di quel che si spunta a investire in un Btp decennale, nell'ordine dell'1,3%.

Secondo lo studio i locali commerciali (negozi) si confermano il prodotto immobiliare più profittevole, con rendimento dell’11,6% (come 12 mesi fa). Alle loro spalle crescono gli uffici, che stanno vivendo una profonda trasformazione per via della pandemia, e vedono salire i loro rendimenti fino al 9,2%, mentre i box arrivano a toccare il rendimento record di 7,2% a fronte di un rendimento dei Btp 10 anni che risale oltre l'1%.

Restando nell'ambito residenziale, l'analisi arriva a stilare una classifica territoriale. "Tra i capoluoghi italiani - si legge - Taranto e Siracusa diventano i più redditizi, con un indice di rendimento pari all'11,6%. Seguono Biella (10,6%), Ragusa (9,7%) e Trapani (9%). Dall’altro lato, i rendimenti più bassi d’Italia spettano ai proprietari di case in affitto a Siena (3,1%), Salerno (3,2%) e Venezia (4,1%). A Roma la redditività lorda sale al 4,6%, mentre Milano si attesta al 5,6%". Per un box,  il 'gioco' della messa a reddito è meno vantaggioso, anche se per Idealista è un comparto in crescita: sono Roma e Firenze a offrire le migliori prospettive di rendimento, la prima con un 6,8%, la seconda con il 6,6%. Milano e Palermo, si fermano al 6%, mentre Bologna (5,4%) e Catania (5,3%) precedono Napoli (4,7%) fanalino di coda della graduatoria dei ritorni per quanto riguarda i box auto.

Per i locali commerciali, capannoni esclusi, gli ordini di grandezza sono ben maggiori: i rendimenti più elevati si ottengono a Milano (16,7%), seguita da Ferrara (15,5%), Taranto e Genova (entrambe con un tasso di rendimento del 14,6%). Anche a Napoli e a Roma i negozi sono capaci di garantire agli investitori ritorni sopra la media di mercato, rispettivamente del 13,6% e del 12,5%. Quarantotto (48) città offrono invece ritorni sotto la media dell’11,6% nazionale: Ragusa è la città dove la redditività dei locali è più bassa, con l’8%. Seguono Vicenza (8,4%), Cuneo e Andria (8,5% in entrambi i casi). Infine, per gli uffici è

Ancona (9,8%) è la città italiana che garantisce il rendimento più sostanzioso nel segmento degli immobili a uso ufficio. Seguono Lecco (9,3%), Trieste (9,1%) e Torino (9%). Anche Roma (8,7%) garantisce ritorni da investimento tra i più alti, la redditività scende al 7,9% a Milano, al 7,7% a Napoli.

Sul lato opposto, con performance trimestrali inferiori al 7 per cento troviamo Reggio Calabria (6%), Pescara (6,3%), Trento (6,5%), Pisa (6,7%) e Modena (6,9%). Il mercato degli uffici non è uniforme come quello di altri prodotti, il che rende impossibile ottenere dati statistici su oltre la metà dei capoluoghi italiani.