Mutui, niente scossoni dopo la stretta Fed. Ma per i tassi variabili è l'ultima occasione di bloccare la rata

MILANO - Il mercato dei mutui aveva già scontato la stretta annunciata di fatto dalla Fed nella serata di mercoledì, e così gli indici che misurano il costo dei finanziamenti in Europa non hanno subito particolari scossoni, anche perché attendono che sia la Bce a muovere i suoi passi. Resta comunque un momento importante per alcune famiglie indebitate, in particolare quelle che hanno finanziamenti a tasso variabile: lo scenario di risalita dei tassi, per quanto Francoforte si muoverà con la massima cautela, è ben presente sul mercato. E dunque potrebbero essere le ultime occasioni per garantirsi il passaggio a un tasso fisso - che resta su livelli assai convenienti nel raffronto storico - e bloccare la rata, qualora si abbiano molti anni di rimborsi ancora davanti.

Tassi fissi e variabili, ultime occasioni per il cambio

Guido Bertolino, responsabile business development di MutuiSupermarket.it, ci aiuta a fare il punto sul mercato dei mutui, che è reduce da una domanda piatta (con l'eccezione dei giovani che hanno gli sgravi pubblici) nel corso del 2021, ma sta mostrando qualche segnale di dinamismo in questo primo scorcio del 2022. Cominciamo dal valutare gli effetti dell'annunciato aumento del costo del denaro negli Stati Uniti, che partirà da marzo. "L'Euribor a tre mesi, indice di riferimento per i mutui a tasso variabile delle banche italiane, di solito è quello che per primo viene impattato dagli annunci di cambi di politica monetaria. Per quel che vediamo questa mattina, la posizione della Fed era ampiamente prevista", spiega Bertolino.

Secondo la ricognizione del portale, la media delle rilevazioni mensili dell'indice di riferimento per i mutui a tasso fisso IRS a 20 anni di gennaio registra un aumento dello 0.2% attestandosi a 0.6%. Il minimo negli ultimi dodici mesi è stato registrato a gennaio 2021: 0.07%. L'analogo indice per i mutui a tasso variabile nel mese di gennaio 2022 registra una media di -0.57% in aumento dello 0.01% (il minimo è stato registrato a dicembre 2021: -0.58%).

La mancata reazione immediata è data dal fatto che la curva delle attese per l'Euribor si era già riposizionata nei mesi scorsi. Guardando ai future, "a ottobre il mercato prevedeva un lento aumento dell'Euribor che l'avrebbe portato di nuovo in terreno positivo nel giugno del 2025. Da lì, la curva si è molto impennata e già a metà gennaio il mercato ha iniziato a prevedere un rientro in terreno positivo nel giugno 2023, due anni prima delle previsioni di ottobre". Oggi non si registrano grandi variazioni, "solo aumenti leggermente superiori nel lungo periodo. La decisione della Fed quindi non ha impattato sulle aspettative sul costo del denaro in Italia, perché si aspettano le mosse della Bce. Ma evidentemente i mercati si aspettano un cambio di passo anche da parte di Francoforte, dove la politica monetaria resta espansiva per non contrastare l'inflazione importata ovvero dovuta all'aumento del costo delle materie prime. Ma è chiaro che qualche mossa verrà fatta, anche per non disallineare troppo le politiche monetarie rispetto agli Stati Uniti, il che comporterebbe una svalutazione dell'euro con un incremento ulteriore del costo delle materie prime e possibili ritorsioni commerciali".

Come si traduce nel concreto questa dinamica attesa? "La rata del mutuo aumenterà nel 2022, ma non c'è da drammatizzare - dice l'Osservatorio del portale - L'inflazione impatta per ora con lieve entità". Qualche ragionamento diverso lo possono fare i titolari di mutui a tasso variabile. Le surroghe sono fortemente calate negli ultimi mesi, praticamente azzerate, perché i tassi offerti sono diventati meno attraenti e il bacino di mutuatari potenzialmente interessati si è via via esaurito dopo il boom degli ultimi anni. "Ma con le previsioni di aumento dei tassi variabili - ragiona Bertolino - è possibile che ci sia una piccola ondata di surrogatori che dal variabile decidono di optare per il fisso, che rimane ancora parecchio vantaggioso rispetto allo storico". Prima della crisi del 2011, il differenziale tra fissi e variabili di pari durata oscillava tra i 120 e i 150 punti base, mentre attualmente si è ridotto sui 50-80 punti base. Se si considerano dunque le prospettive di una risalita del tasso variabile di una cinquantina di punti base da qui alla fine del 2023, nel giro di un anno e mezzo il variabile si 'mangerebbe' il gap attuale che ha con il fisso: "Per chi ha la prospettiva di dover pagare il mutuo a tassi variabili per tanti anni ancora, dai 15-20 anni in su, c’è un vantaggio nel bloccare la rata ora".

Il mercato e le offerte

In linea generale, l'Osservatorio di MutuiSupermarket vede un mercato in ripresa per la richiesta di mutui in questo primo scorcio d'anno. Ecco qual è il quadro delle offerte sul mercato simulando un acquisto di prima casa e una surroga a tasso fisso e a tasso variabile su un immobile situato a Milano, con valore dell’immobile di 220.000 euro, importo richiesto di 140.000 e durata del mutuo 20 anni. Il profilo del richiedente è un impiegato a tempo indeterminato di 34 anni con un redito mensile di 2.400 euro.