Mutui, i tassi fissi vedono il 2%. Allarme giovani: "Finanziamenti agevolati a rischio"

MILANO - Il rialzo dei tassi d'interesse sui mercati finanziari rende più costoso il ricorso al credito bancario per comprare casa, aprendo il fianco a un corto-circuito che può tagliare fuori i giovani dai mutui con la garanzia rafforzata della Consap voluta dal governo Draghi. Un effetto collaterale legato al meccanismo di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa, che fissa un tetto massimo al tasso applicabile ai mutui agevolati: uno scudo pensato per tutelare gli under-36 più fragili, ma che ora - vista la rapida risalita degli stessi tassi - rischia di mettere fuori mercato le offerte delle banche.

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La corsa dei tassi fa crescere la rata

Lo scoppio della guerra in Ucraina ha accelerato la corsa dei prezzi, in particolare dei beni energetici, e aumentato il pressing sulle banche centrali per un'azione decisa di contenimento dell'inflazione. La Fed ha messo in pista per maggio l'avvio della riduzione del bilancio - gonfiato dagli acquisti di titoli per supportare l'economia durante la crisi del Covid - a marzo ha cominciato ad alzare i tassi e molti analisti si aspettano più rialzi Usa, nell'ordine di mezzo punto ciascuno da qui a fine anno. La Bce si muove a ruota, con più gradualità ma quasi altrettanta fermezza. Alla luce di questa impostazione dei banchieri centrali, i rendimenti obbligazionari sui mercati hanno fatto un balzo in avanti. Lo spread tra Btp e Bund non ne ha risentito in modo clamoroso, perché i Treasury hanno fatto salire sia i titoli del debito tedesco sia quelli italiani: per i Btp i rendimenti hanno toccato il picco da maggio 2019, sopra il 2,5% per la scadenza decennale.

Alla dinamica non sfuggono i benchmark di mercato ai quali sono agganciati i costi dei mutui. La curva dell'euribor a 3 mesi, tasso di riferimento per i tassi variabili, racconta la violenza dei cambi di prospettiva che si sono verificati negli ultimi mesi. Soltanto a ottobre, i future indicavano un ritorno del benchmark in positivo a metà del 2025. A metà febbraio, con la tensione crescente ma i carri armati ancora nei confini russi, la previsione dell'inversione del segno si era avvicinata alla fine del 2022. Oggi che l'euribor è a -0,4%, si prevede che sarà in positivo già a settembre per poi arrivare a un picco dell'1,7% a fine 2023. L'Irs è invece il riferimento per i tassi fissi e "rispetto alla media di marzo, questo mese è già cresciuto, a seconda della durata, tra i 30 e 40 punti base", spiega Guido Bertolino, responsabile business development di MutuiSupermarket.it. A inizio anno era allo 0,6%, quando l'armata di Putin ha invaso l'Ucraina ha visto l'1%. Oggi siamo già arrivati all'1,54%. "Questi aumenti saranno riversati sui tassi offerti dalle banche nel mese di maggio", dice Bertolino. La stima del portale è che, prendendo le tre migliori offerte di mercato per un mutuo ventennale da 140mila euro (per una casa che ne vale 200mila), dall'1,47% offerto in media fino a pochi giorni fa le banche si adegueranno verso l'1,80% durante aprile. "Per maggio, se gli Irs si confermassero sui livelli attuali, assisteremo ad aumenti dei tassi di circa 30 punti base". In soldoni, significa che il mutuo che fino a pochi giorni fa si portava a casa con con una rata mensile di poco meno di 670 euro, presto costerà 21 euro al mese in più e si dovrà metter in conto un rincaro di altri 20 euro se si sottoscriverà il mese prossimo.

"Il mercato ormai sconta le mosse delle banche centrali e quindi una ulteriore accelerazione dei tassi potrebbe arrivare solo se Fed e Bce diventassero ancor più aggressive", ragiona Alessio Santarelli, direttore generale broking del gruppo MutuiOnline. "Uno scenario che per il momento riteniamo improbabile, visto che è stata l'ondata inflattiva a richiedere un intervento di questo tipo e l'auspicio è che una composizione del conflitto porti a una calmierazione dei prezzi".

Resta la "convenienza" di fondo del mattone

Santarelli rimarca come resti, di fondo, un momento ancora conveniente per acquistare casa, se si pongono i livelli di tasso attuali e previsti in una luce storica: nel 2011, gli Irs erano ampiamente sopra il 3%. "Seppur in aumento, i tassi attuali sono a livelli bassi", spiega. "Senza dimenticare che il prezzo delle case in Italia, nonostante la ripartenza delle compravendite registrata nel 2021, non si è ancora acceso come il resto dell'inflazione". Se si prende il rapporto della European mortgage federation, con dati aggiornati a settembre, si scopre che fatto 100 il prezzo delle case del 2015, oggi la Germania è a 157, la Francia a 127, la Spagna a 113 e l'Italia a 104. "Per tutta la prima metà dell'anno avremo una contrazione delle erogazioni rispetto al 2021 - stima Bertolino - Poi ci aspettiamo una ripresa nella seconda metà del 2022".

Il problema dei giovani

Ma in questo panorama sempre più operatori segnalano il rischio cui va incontro il mercato, e in particolare i giovani. Il Sostegni bis ha elevato dal 50 all'80% la garanzia pubblica per gli under 36 (insieme ad altre categorie fragili) con Isee sotto 40mila euro, se ottengono dalle banche mutui per un valore superiore all'80% del prezzo d'acquisto. Un meccanismo che ha permesso di far salire la quota finanziata alla totalità del costo della casa. Alla fine di marzo, Consap ha ricevuto quasi 37mila domande legate al decreto Sostegni, di cui 35mila dagli under 36: di queste, 29mila sono state ammesse e oltre 17mila erogate. Quando la società del Mef offre la garanzia pubblica richiede - a norma di legge - che il tasso applicato dalla banca sia calmierato: il limite è il tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero. Il problema è che la rapida risalita dei tassi di mercato rende questa rilevazione antiquata: per il trimestre in chiusura a giugno, il tetto ufficiale è all'1,99% ed è stato fissato sulla base dei dati di ottobre-dicembre 2021. "Ma oggi per questa tipologia di prodotti a tasso fisso il TAEG medio è già all'1,8%. Siamo davvero al limite e alcune banche stanno considerando di fare restrizioni", dice Santarelli.

La situazione varia da caso a caso, a seconda dei costi di funding delle banche: senza poter sfondare il tetto, gli istituti dovrebbero operare a marginalità quasi azzerata o addirittura andare incontro a erogazioni in perdita, eventualità però preclusa dalle regole di vigilanza. Conferma Bertolino che "sono già arrivate in questi giorni numerose richieste degli istituti di 'spegnere' sul portale le promozioni di offerte dedicate ai giovani". E anche da Facile.it si rileva che "la norma si sta trasformando in un ostacolo" e "se gli indici continueranno a salire, questo tipo di offerte potrebbe presto scomparire". Il problema è più urgente in particolare per i mutui di durata maggiore, di 25-30 anni, che prevedono tassi più alti e più rapidamente si avvicinano al limite di legge.

Il corto-circuito diventa di sistema se si guarda al mercato dei mutui nel suo complesso. Fino alla metà dello scorso anno, era stato tirato dalla domanda di surroghe di chi cercava di cambiare un vecchio contratto per uno, nuovo, più vantaggioso. Quel magazzino si è via via esaurito e non a caso ormai l'incidenza delle surroghe sul totale delle domande è precipitata al 14%. Questo ha generato un forte calo delle richieste di mutui (-25% a marzo, secondo il Crif) mentre i flussi di erogazioni per l'acquisto stanno tenendo botta. Però a puntellare questo flusso sono stati proprio i giovani, che pesano per il 34,5% delle domande totali. E secondo l'Osservatorio di Facile.it, nel primo trimestre quasi il 66% delle richieste presentate da under-36 era legata alla garanzia statale.

"Per di più è una domanda importante, con un loan to value (la percentuale di prezzo della casa finanziata, ndr) più elevato della media (84 contro 69 per cento) e durate maggiori", aggiunge Santarelli. Secondo il quale, proprio in ragione del fatto che "gli operatori hanno visto vaporizzarsi una quota importante dei ricavi per la fine delle surroghe, tra le banche non c'è certo la volontà di privarsi di una fetta importante di mercato: hanno bisogno di fare nuovi mutui, c'è appetito". Commercialmente, dunque, non ci sarebbe neppure interesse da parte degli istituti a chiudere quel canale.

Il problema è ben presente sia alla Consap, la società di gestione del Fondo, che all'Abi, l'associazione delle banche italiane, che hanno allertato il Tesoro. Non a caso il vice direttore generale dell'Associazione, Gianfranco Torriero, ha chiesto di aprire un tavolo con il Mef, Bankitalia e le associazioni delle imprese proprio per fare il tagliando alle misure introdotte durante la pandemia e verificare l'esigenza di aggiustamenti, citando proprio il caso dei mutui per i giovani come esempio di meccanismo da revisionare alla luce di un mondo cambiato.

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