Mutui, con la corsa dei tassi fissi torna l'interesse per il variabile. Ma con un "tetto". Ecco come cambia la rata

MILANO - Che i tassi sui mutui siano in forte risalita non è più un mistero, dopo che anche la Banca d'Italia ha certificato il ritorno dei Taeg (ovvero i costi comprensivi di spese accessorie) sopra il 2 per cento. Nei primi mesi dell'anno a pagare il conto sono stati soprattutto i finanziamenti a tasso fisso, che - complice la lunga stagione del denaro a basso prezzo - compongono la stragrande maggioranza del mercato e il 90% circa delle nuove erogazioni. Gli indici di riferimento Irs, ha annotato la bussola periodica di Crif e MutuiSupermarket, sono tornati ai livelli di tre o quattro anni fa: nel caso della scadenza ventennale, dallo 0,6% di inizio anno siamo arrivati a vedere il 2 per cento.

Tassi fissi in salita, stop all'età d'oro dei mutui

Questa dinamica si sta ribaltando nell'offerta delle banche, anche in considerazione del fatto che le indicazioni della Bce sono per una stretta monetaria a luglio, dopo che la Fed si è già mossa in questa direzione. E così un mutuo a tasso fisso da 140mila euro (su una casa che ne vale 220mila) con due decenni di orizzonte è passato dal costare lo 0,8% finito a gennaio (630 euro a rata) a poco più dell'1,7% (690 euro di rata). Una bella differenza per chi si sta approcciando ora all'acquisto (ovviamente, nulla cambia per chi ha già avviato i piani di rimborso) e che non sembra esser conclusa così. La bussola prevede infatti un prossimo aumento dei prezzi dei tassi fissi, visto che le banche aggiornano con cadenza di un mese, un mese e mezzo le loro offerte. E fino ad ora hanno contenuto i rincari livellando gli spread (ovvero la seconda componente del tasso finito in aggiunta agli indici di mercato), ma questo cuscinetto pare in via di esaurimento.

"L'età dell'oro dei mutui ultra vantaggiosi sembra proprio volgere al termine", sintetizza Guido Bertolino, responsabile dello sviluppo del business del portale. Fra le ultime variazioni rilevate dal portale a maggio si segnala che "BNL ha aumentato i tassi fissi tra i 30 e i 60 punti base; Banco BPM, Webank, CheBanca hanno aumentato gli spread sui mutui a tasso fisso di 10 punti base; Intesa Sanpaolo ha aumentato i tassi fissi fino a 30 punti base; ING ha aumentato gli spread dei mutui a tasso fisso fino a 15 punti base e ridotto gli spread dei mutui a tasso variabile fino a 25 punti base; Banca Sella ha aumentato i tassi fissi da 25 a 35 punti base".

La soluzione del variabile col tetto

Per ora è stato meno in tensione l'Euribor, il riferimento per i tassi variabili, che a maggio si è portato in media allo -0,41% con un aumento dello 0,03%. Ma "le attuali previsioni sono per una rapida crescita a 0,84% tra 12 mesi, 1,36% tra 2 anni, 1,44% tra 3 anni, 1,61% tra 4 anni e 1,72% tra 5 anni", dice Bertolino. Restano indicazioni, queste degli swap, "da prendere con le pinze: sono anni che si dice che l'euribor negativo era una sortura del mercato, e che sarebbe presto tornato in positivo, ma alla fine lì è rimasto per sette anni".

Vista l'incertezza dettata dalla guerra e dai suoi esiti imprevedibili, sia sul fronte della stagnazione economica che della corsa inflattiva, una soluzione che sale nell'agenda dei possibili mutuatari è quella del tasso variabile con cap, ovvero un mutuo a tasso variabile che preveda contrattualmente un tasso di interesse massimo che non può essere superato. In questo modo, il mutuatario ha la garanzia di una rata massima certa. Ovviamente tanto più è bassa la soglia del "tetto" al tasso, tanto più il mutuo risulta tutelante dai futuri aumenti dei tassi per il mutuatario. Secondo Bertolino, è "una protezione significativa ed efficace solo nel caso in cui il Cap sia fissato non oltre il 3%". Come potrebbe cambiare la rata, in questo caso. Sulla base delle previsioni di andamento dell'Euribor, ecco come si comporterebbe nei primi cinque anni di vita del finanziamento:

^{*le aspettative di mercato sull'andamento Euribor 3 mesi sono ricavate dalle quotazioni aggiornate al 13/05/2022 dei contratti Futures Euribor 3 mesi scambiati al mercato Liffe di Londra - Fonte: MutuiSupermarket.it} 

^{*le aspettative di mercato sull'andamento Euribor 3 mesi sono ricavate dalle quotazioni aggiornate al 13/05/2022 dei contratti Futures Euribor 3 mesi scambiati al mercato Liffe di Londra - Fonte: MutuiSupermarket.it} 

I giovani trainanti, ma in difficoltà

Dalla bussola, infine, si conferma come gli under 36 restino trainanti nella domanda, tanto che nel primo trimestre 2022 arrivano a spiegare il 44% delle richieste totali sul canale online. Si prospetta erò una riduzione nei prossimi mesi, per il fatto che le norme di agevolazione volute dal governo Draghi prevedono il rispetto di un TEG (tasso effettivo globale) massimo per le nuove erogazioni: per il secondo trimestre 2022 tale limite è previsto per i mutui a tasso fisso allo 1,99%, in aumento di soli 3 punti base rispetto al valore definito per il primo trimestre 2021. "Dato il forte aumento degli indici IRS registrato durante il primo trimestre 2021, molti istituti finanziari stanno attualmente modificando la propria offerta di mutui destinati agli under 36 e ciò potrebbe determinare un rallentamento del numero di richieste presentate da questo segmento di mercato".

Una differente analisi di Qualis, puntata proprio sui mutui assistiti dalla garanzia Consap e sulla base degli ultimi dati pubblici disponibili, stima che i mutui con rate in arretrato e i in default siano pari all’1,15% sul totale garantiti. Ora, su questa base gli specialisti di Qualis hanno elaborato due scenari: in quello migliore, considerando un'economia in salute, l’importo totale delle garanzie che lo stato potrebbe essere chiamato a pagare ammonterebbe a circa 190 milioni proiettando le garanzie rilasciate su tutto il 2022. Se le difficoltà economiceh dovessero invece peggiorare, anche il portafoglio dei mutui assistiti da garanzia pubblica andrebbe in sofferenza, gravando di conseguenza sulle casse pubbliche per un importo che potrebbe salire a 1,1 miliardi con la proiezione a tutto l'anno delle garanzie di Consap.