Tassi di interesse: che cosa succede ai mutui con l'aumento previsto dalla Bce

Se la Bce ha appena messo fine all'era del "denaro facile", terminando gli acquisti netti di titoli e iniziando a rialzare il costo del denaro, le offerte dei mutui avevano già iniziato ad anticipare il cambio d'epoca, negli ultimi mesi, registrando rincari diffusi. Ma, in futuro, i costi per finanziare l'acquisto della casa non potranno che salire ancora.

I tassi dei mutui sono in aumento

Come affrontare questa fase? Innanzitutto bisogna chiarire che la situazione cambia a seconda che si abbia già sottoscritto un mutuo, oppure ci si approcci ora all'acquisto della casa e quindi all'esigenza di finanziarsi in banca. Nel primo caso, chi ha optato per un tasso fisso non va incontro ad alcun cambiamento. Ha bloccato le sue condizioni di finanziamento al momento della sottoscrizione, e un aumento dei tassi non influenza la sua rata. Una condizione frequente. Visto che veniamo da una stagione assai "allegra" per i costi dei finanziamenti, anche in Italia la stragrande maggioranza di chi ha acceso un mutuo negli ultimi anni si è infatti spostata verso il tasso fisso, che ha a lungo veleggiato intorno al 90-95% delle nuove emissioni (mentre era a un quarto del mercato prima del 2015). Durante la fase dei tassi ai minimi, poi, molti sottoscrittori di tassi variabili (o di vecchi finanziamenti a tasso fisso con costi elevati, perché sottoscritti prima delle politiche ultra-accomodanti della Bce) avevano optato per la "surroga", ovvero la facoltà (gratuita per i debitori) di cambiare contratto in favore di uno più favorevole. Ovviamente si sono spostati verso i tassi fissi, mettendosi al riparo dagli scossoni. Non a caso, negli ultimi mesi le surroghe si sono praticamente azzerate: sintomo del fatto che il magazzino di "vecchi" contratti da migliorare si è esaurito, e chi doveva cogliere l'occasione di fissarsi condizioni favorevoli l'ha fatto.

I tassi variabili

I pochi che abbiano ancora un mutuo a tasso variabile sono i più direttamente impattati dalle novità della Bce. Per il variabile il tasso di riferimento è l'Euribor: quello a 3 mesi è intorno a -0,3% ma attenzione, questo parametro, pur essendo un tasso di mercato, è quasi fotocopia del costo ufficiale del denaro indicato da Bce. Quindi nei prossimi mesi è destinato a salire velocemente, molto più del tasso di riferimento dei mutui a tasso fisso. Se si prendono le previsioni macroeconomiche della Bce di ieri, infatti, c'è uno specchietto che svela quali sono le assunzioni alla base delle stime su inflazione e crescita. Tra le voci, c'è anche quella dell'Euribor a 3 mesi: la stessa Eurotower lo vede a livello "zero" nella media del 2022, ma poi all'1,3% nel 2023 e all'1,6% nel 2024. Soltanto pochi mesi fa, il mercato scommetteva che sarebbe rimasto in negativo fino al 2025.

Cosa significa tutto questo per chi ha un mutuo variabile? Una simulazione è arrivata dal portale Facile.it, che conferma oggi il ragionamento svolto alla vigilia del meeting Bce. Prendendo un finanziamento da 120.000 euro da restituire in 20 anni, sulla base dei future a cinque anni dell'Euibor, la situazione cambia così. Oggi un tasso variabile medio si trova online a 0,85%, con una rata mensile di 544 euro. Secondo i futures entro fine anno la crescita dell'Euribor farà salire il tasso variabile a circa 2,2%, con una rata mensile più pesante di circa 75 euro. Tra dodici mesi (a giugno 2023), il tasso variabile salirebbe ancora a 2,95% e la rata del muto a 663 euro, vale a dire quasi 120 euro in più rispetto a oggi. A dicembre 2027, le previsioni danno l’Euribor intorno al 2,10%; in questo caso il tasso salirebbe a 3,30% e la rata mensile a 684 euro, vale  a dire 140 euro in più rispetto ad oggi.

Ovviamente si tratta di simulazioni che possono cambiare in corso d'opera, ed è per questa ragione che molti addetti ai lavori - consultati recentemente da Affari&Finanza - ricordano che per i debitori è molto importante tenere presenta la sostenibilità della rata rispetto al proprio reddito, piuttosto che tentare azzardi per guadagnare qualcosa di interessi su orizzonti di tempo molto lunghi e difficili da prevedere.

I tassi fissi

Discorso ancora diverso per i tassi fissi. Già nei primi mesi dell'anno, si diceva, l'offerta delle banche a tasso fisso si era adeguata alla crescita dei rendimenti. In questo caso, il parametro di riferimento è il cosiddetto Irs, un indicatore di mercato fissato quotidianamente dagli operatori e quindi in grado di registrare in anticipo le aspettative per il rialzo della Bce che è stato ora ufficializzato. Già a metà maggio, infatti, considerata la durata a 20 anni si era saliti all'1,6%, dallo 0,6% medio di gennaio: il mercato si era già riportato ai livelli di 2-3 anni fa. Ieri l'Irs a 20 anni è arrivato a 2,18%. Le banche si sono, a loro volta, già adeguate: un richiedente di 35 anni a gennaio 2022 poteva rilevare sul mercato un miglior tasso fisso finito pari allo 0,80% e quindi ottenere una rata mensile fissa di 630 euro; a metà maggio - calcolavano pochi giorni fa Crif e MutuiSupermarket - per la medesima operazione il miglior tasso fisso finito si posizionava di poco sopra l’1,7% e la rata mensile fissa raggiungeva i 690 euro. Oltre al tasso, però, bisogna considerare che gli istituti applicano uno "spread". Nella prima parte dell'anno, questo si è di molto compresso: di fatto le banche hanno assorbito una parte di rincaro dei tassi per far salire meno le rate. Ma, considerando che le loro offerte vengono adeguate con qualche settimana di ritardo, bisognerà vedere se anche questi spread torneranno a salire contribuendo a sostenere il costo dei finanziamenti. Secondo i due osservatori, è prevedibilie un ulteriore aumento dei prezzi di offerta dei mutui a tasso fisso, nei prossimi mesi.

Per chi, invece, non avesse ancora sottoscritto un mutuo il rincaro rispetto alle condizioni di inizio anno è assicurato, per le ragioni che fin qui abbiamo visto. Bankitalia ha appena ricalcolato (dati di aprile) che la media dei costi dei mutui - spese comprese - si sia nuovamente rafforzata sopra il 2%, precisamente al 2,15%. Nella scelta tra fisso e variabile, gli operatori notano la crescita di soluzioni intermedie: il "variabile con cap", per esempio, è quello che consente di cogliere nel breve periodo la convenienza dei tassi variabili, fissando però un tetto massimo oltre il quale non si potrà salire.