Mutui casa a tasso variabile: tre opzioni per limitare i danni

MILANO - Rata variabile, ma di questi tempi soprattutto crescente. Molto, in termini relativi, soprattutto se al momento di stipulare il mutuo non sono stati tenuti in debito conto i rischi di possibili aumenti. E per certi versi, errore comprensibile: per circa sei anni i tassi sono stati negativi o giù di lì, per cui le rate erano affrontabili anche per importi di una certa importanza. Da qualche mese la musica è cambiata. Ma esistono alternative, per chi un mutuo l'ha già sottoscritto? La partenza deve essere chiara: se il costo ufficiale del denaro, quello fissato dalla Bce, sale, anche tutti gli altri tassi inevitabilmente salgono. Però qualche contro-misura si può studiare.

Le alternative sono sostanzialmente tre: ricontrattare il finanziamento con la stessa banca; fare una surroga; prendere un altro mutuo, cambiando banca. Tutte e tre le strade sono percorribili, con vantaggi ma anche controindicazioni: il punto fondamentale da tener presente è che le varie soluzioni vanno calibrate non solo tenendo presente i tassi, attuali e futuri, ma anche la propria condizione personale (reddito fisso, lavoro autonomo, propensione al rischio) e da quanto tempo si sta già pagando il mutuo.

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Partiamo dal costo ufficiale del denaro. Da ieri i tassi sui depositi Bce sono stati portati allo 0,75%. Ma i tassi di mercato, che anticipano sempre le mosse ufficiali, si sono già adeguati e attualmente l'Irs a 20 anni (base più usata per i mutui a tasso fisso) è al 2,48%, contro lo 0,36% di un anno fa mentre l'Euribor a tre mesi, il tasso principe per i mutui variabili, è allo 0,988% contro un valore negativo (-0,5%) di un anno fa. In entrambi i casi va poi aggiunto lo spread, la maggiorazione che applica la banca per prestare i soldi sull'acquisto di un immobile.

Questo significa che chi ha scelto il tasso variabile, magari qualche anno fa, sta vivendo mesi difficili: non solo le rate salgono, ma le prospettive nell'immediato non sono rassicuranti: per il rialzo dello 0,75% deciso lo scorso 8 settembre, una rata variabile su un mutuo a 20 anni da 140 mila euro è passata da 664 euro a 713 (in caso di riassorbimento integrale dell'aumento), con un maggior esborso complessivo a fine periodo dei 11.700 euro, secondo i calcoli di MutuiOnline sulla migliore offerta sul mercato. MutuiSupermarket aggiunge: è estremamente probabile che i mutui variabili entro giugno del 2023 si attesteranno tra il 3,3 e il 3,6%. 

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La prima strada è quella di cercare con la propria banca una soluzione che allevii il peso della rata. Difficilmente si otterrà uno sconto sul tasso ma si può tentare di rinegoziare lo spread, la maggiorazione applicata al tasso "base" (in genere Euribor 3 mesi) oppure l'allugamento del periodo residuo per ripagare l'intero debito. Si paga di più di interessi, alla fine, ma la rata diventa più sopportabile. Ovviamente in questo caso bisogna considerare anche l'età anagrafica del mutuatario, che incide sulla disponibilità di una banca ad allungare i tempi. Si può anche cercare di cambiare tipo di tasso, soluzione possibile anche con la surroga.

Con la surroga si cambia banca, portandosi dietro lo stesso importo complessivo da restituire (la legge impedisce che ci siano spese di chiusura del contratto o nuove spese presso la nuova banca, come l'istruttoria). Rivolgendosi a un nuovo istituto, si possono spuntare condizioni migliori ma anche cambiare tipo di tasso. Per esempio, passare da un variabile puro a un variabile con cap, soluzione molto gettonata in questa fase.

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"In questa fase direi che il tasso variabile con il cap può essere una soluzione interessante, anche nel caso di una rinegoziazione di un mutuo pre-esistente - spiega David Scala, responsabile mutui di Intesa Sanpaolo, che rappresenta circa il 30% del mercato dei mutui casa - Il Cap  è come una cintura di sicurezza che si attiva quando i tassi di mercato superano una certa soglia e non impedisce, al contempo, di beneficiare di una eventuale futura discesa dei tassi. Comunque finora abbiamo avuto poche richieste di rinegoziare i mutui per una ragione molto semplice: fino al primo trimestre di quest'anno, il 99% dei finanziamenti erogati era a tasso fisso. Solo di recente sono aumentate le richieste di mutui a tasso variabile o variabile con cap”.

Il rovescio della medaglia, però, è di partire da lievelli di interessi un pochino più alti: il cap è una sorta di assicurazione, e le assicurazioni costano sempre. Inoltre, anche se sono poco diffuse, alcune offerte commerciali uniscono al cap il floor: c'è un tetto ai rialzi, ma anche un limite ai ribassi, cosa che impedisce di beneficiare appieno di eventuali forti ribassi dei tassi.

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Infine la soluzione più radicale: chiudere il mutuo e sottoscriverne uno nuovo, presso un'altra banca. E' un'opzione che può essere presa in considerazione se si ha bisogno di liquidità aggiuntiva; insomma, se si ritiene necessario contrarre un debito maggiore, anche per altre esigenze oltre al mutuo casa. Mai come in questo caso però bisogna stare molto attenti ai costi (una nuova stipula può costare fino a tremila euro) e soprattutto alla sostenibilità complessiva della nuova rata, rispetto al proprio reddito. Inoltre, sottolinea l'Unione consumatori, "è difficile convenga se si è già saldato un terzo del capitale e mai se si è già rimborsata la metà della somma presa a prestito (meno rate sono da pagare più la maggior parte degli interessi è già stata restituita e non conviene pagare)". Il cosiddetto ammortamento alla francese fa sì infatti che nella parte iniziale di un mutuo sulla casa si paghino prevalentemente gli interessi e solo in un secondo momento si comincia a rimborsare il capitale.