Prezzi delle case in crescita del 5,2%, boom per il nuovo. Ma il rialzo dei tassi dei mutui peserà sulle quotazioni

I prezzi delle case italiane sono balzati nel secondo trimestre, segnando un record a memoria di statistica per quel che riguarda le nuove abitazioni. Ma la fotografia del mattone rischia di esser più sbiadita di quella sviluppata dall'Istat. Oggi pesano: il rincaro dei costi dei mutui per il rialzo dei tassi avviato con forza dalla Bce; la stretta delle banche nell'erogare credito; un clima d'incertezza generato dal caro-bollette che pesa tanto sull'economia globale che su quella domestica. 

I prezzi delle case in Italia: +5,2% nel secondo trimestre

Le stime del periodo aprile-giugno 2022 dicono di un +2,3% di valore degli immobili rispetto al primo scorcio dell'anno e di un +5,2% sullo stesso periodo del 2021.

Il boom del nuovo

 Il motore di questi rialzi è il "nuovo", i cui prezzi balzano del 12,1%, in forte accelerazione al +5% del primo trimestre: top dal 2011, avvio dell'indice Istat. Comprar casa di nuova costruzione ha presentato un conto più alto in doppia cifra percentuale in tutto lo Stivale, con eccezione del Centro.

Tra i maggiori mercati, Milano fa classifica a sé: qui un appartamento nuovo costa il 16,9% in più del 2021, mentre le case 'usate' sono salite del 6,6%. A Roma il nuovo è rincarato dell'11,8%, mentre a Torino è in atto una frenata (-3,8%).

La forbice tra la Madonnina e le altre città è più evidente se si fa il paragone con i livelli del 2010: oggi Milano ha prezzi delle abitazioni nel complesso superiori del 17,4%, grazie a un recupero iniziato già nel 2015 dell'Expo. Torino e Roma si sono riaccese più tardi, e sono ancora sotto il 2010 del 16,7 e 22,7 per cento. 

I conti della Bce e il rallentamento del mercato

La statistica, considerata la vivacità delle compravendite (+8,6%) nel periodo, ci consegna dunque un "mercato residenziale in espansione" da ormai tre anni, "nonostante le tensioni internazionali e le difficoltà legate all'inflazione". Ma Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, rimarca come i dati Istat inquadrino compravendite che si sono definite mesi prima: "Una realtà recente, ma ormai vecchia. Oggi c'è preoccupazione per l'aumento del costo dei mutui e per l'atteggiamento che le banche iniziano ad avere: sono meno propense a erogare credito a soggetti che hanno più probabilità di finire in default di quanto non succedesse solo sei mesi fa". E visto che l'80% degli acquisti dipende dalla disponibilità di finanza bancaria, non è un buon segnale: la forte ripartenza post Covid potrebbe aver passato il picco.

E' la stessa Bce a dare la misura di quanto il caro-mutui pesi sulle prospettive: a ogni incremento di 1 punto percentuale dei tassi, anticipa un riquadro del Bollettino di Francoforte, i prezzi delle abitazioni calano del 5% nel biennio successivo. Considerando che l'Irs a 20 anni, riferimento per i mutui fissi, a inizio anno era allo 0,6% e ora sta sopra il 2,3%, la prospettiva di rinculo dei valori è dietro l'angolo. Certo, gli stessi economisti dell'Eurotower riconoscono che ci sono altre variabili a determinare le compravendite. La pandemia ha reso i compratori più attenti, amanti dell'indipendenza e degli spazi aperti: gusti che possono sostenere i valori.

"In effetti c'è stata competizione della domanda sugli asset di qualità, riflessa nel boom dei prezzi del nuovo. Ma oggi si è già scaricata sul mercato", commenta Dondi. "Un rallentamento è in atto, accelerato dal rapido cambiamento dello scenario macro". Per Nomisma, quest'anno si chiuderà con compravendite poco sotto il 2021 (da 748mila a 707mila), poi il 2023 vedrà cali più accentuati. "La spinta dei prezzi - chiosa Dondi - è in attenuazione, anche se per ora non prevediamo flessioni".