Mutui, le offerte per i giovani: per avere la garanzia Consap si deve andare sul tasso variabile

L'aggiornamento da parte di Tesoro e Bankitalia dei tassi di riferimento per l'ultimo trimestre dell'anno ridà un po' di fiato ai giovani che vogliono comprare casa sfruttando il supporto pubblico della Consap, che grazie alle norme volute dal governo Draghi permette agli under 35 di ricevere fino all'80% di copertura, ottenendo così dalle banche un finanziamento che arriva al 100% del valore della casa. Ma l'offerta di finanziamento per loro è ormai unicamente a tasso variabile. Attenzione, dunque, perché si rischia di esporsi ai rincari delle rate dovuti alla chiara intenzione delle Banche centrali di procedere con le strette monetarie e la prevedibile, ulteriore, risalita del costo del denaro.

Mutui casa a tasso variabile: tre opzioni per limitare i danni

di Vittoria Puledda, di Vittoria Puledda 17 Settembre 2022

Un breve riassunto delle precedenti puntate aiuta a capire il punto della situazione. Il decreto Sostegni bis aveva modificato i parametri d'acceso al Fondo Prima Casa della Consap, introducendo la possibilità di ricevere una garanzia fino all'80% della quota capitale per l'acquisto della prima casa. Ciò è possibile (fino alla fine dell'anno, salvo rifinanziamento della misura) in caso di Isee sotto i 40mila euro per le coppie in cui almeno uno dei due è under 35, per i giovani under 36, per le famiglie monogenitoriali con figli minori, per i conduttori di alloggi popolari. Accedendo a questa garanzia rafforzata, le banche devono offrire un tasso calmierato, che non può esser superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) che è pubblicato trimestralmente dal Mef. Qui sta l'inghippo: la rapidissima risalita dei tassi ha portato le banche a fare offerte a tasso fisso superiori al Tegm, a meno di andare a lavorare in perdita. Il Tegm viene aggiornato, di fatto, con una latenza di sei mesi e non è stato in grado di tenere il passo della risalita dei tassi di mercato. Tanto che ormai da tempo le banche hanno "spento" questa tipologia di offerta garantita dedicata ai giovani.

Ora, con l'inizio di ottobre il Mef ha aggiornato il quadro dei Tegm per l'ultimo trimestre dell'anno. E ha aumentato le soglie, visto che i tassi in generale sono saliti negli ultimi mesi. Le ha portate al 3,20% per il fisso e al 2,64% per il variabile. Così, spiega Guido Bertolino di MutuiSupermarket.it "sono aumentate le offerte di mutui con garanzia Consap a tasso variabile. Purtroppo per le altre tipologie di tasso (fisso e variabile con cap) nulla è cambiato, quindi per i mutuatari che desiderano queste tipologie di tasso - assolutamente consigliabili in questo periodo di aumento dei tassi - bisognerà accontentarsi dei mutui standard, senza alcuna garanzia".

Il portale ha effettuato alcune simulazioni per Repubblica (QUI TUTTE LE SIMULAZIONI). Per un tasso variabile, l'offerta più vantaggiosa per un 34enne che vuole comprare una casa a Milano da 200mila euro di valore è quella del Credem che prevede la garanzia Consap e, sul variabile, esprime un Taeg (tasso spese incluse) dell'1,53%. Per un fisso non sono presenti offerte con garanzia, sul portale, e il primo in classifica è il mutuo Bnl che sta poco sopra il 3%. Sempre Bnl torna in cima alla classifica dei variabili col cap, ovvero mutui con rata variabile ma un tetto massimo: si parte col Taeg del 2,25%, si arriva al massimo al 3,6%.

Mutui, come cambieranno le rate con l'aumento dei tassi di interesse Bce

di Flavio Bini, Vittoria Puledda, di Flavio Bini, Vittoria Puledda 08 Settembre 2022

Sull'andamento generale del mercato dei mutui, venerdì il Crif ha pubblicato il Barometro relativo all'andamento nei primi nove mesi dell'anno. Emerge una forte contrazione delle richieste, un -22,6% rispetto ai primi nove mesi del 2021 (-25,5% la flessione nel solo mese di settembre), che però è ascrivibile quasi per la totalità al "crollo verticale" delle surroghe che sono precipitate del 61,9% rispetto al 2021. Ormai spiegano poco più dell'8,5% del totale della richiesta di mutui. La ragione è presto detta: la lunga stagione dei "tassi zero" da parte delle banche centrali aveva portato i titolari di contratti variabili a migrare in massa verso i fissi, proprio per assicurarsi condizioni vantaggiose per tutta la durata del loro piano di rimborso. Quel vecchio magazzino di mutui variabili da migrare si è via via esaurito, tanto che per lunghi mesi i tassi fissi hanno costituito più del 90% delle erogazioni. Poi, con la risalita dei tassi fissi iniziata già nei primi mesi dell'anno, quella spinta si è conclusa.

Se si guarda comunque alla domanda di nuovi mutui, questa è tutto sommato in tenuta: -1,7%. E denota un aumento della taglia: nei primi 9 mesi del 2022 l'importo medio è cresciuto del +4,7% a 144.658 euro.

Anche il Crif annota come il segmento dei giovani sia stato "vivace", rappresentando nel periodo gennaio-settembre il 35,6% delle richieste. Una vivacità che però "si sta velocemente attenuando dal momento che il rialzo dei tassi ha reso progressivamente meno conveniente l'offerta di mutui giovani a tasso fisso garantiti dal Fondo di Garanzia Consap". Se i giovani restano il motore del mercato dei mutui, ciò avviene in particolare nelle regioni del Nord-Ovest, dove gli under 35 rappresentano ben il 39% del totale, mentre all'estremo opposto troviamo il Centro Italia con il 27%. In posizione intermedia il Nord-Est (32%) e il Sud (29%). "In generale le preferenze dei giovani si concentrano nei comuni minori e in strutture condominiali, nell'80% dei casi. Inoltre, i più giovani sono maggiormente orientati ad acquistare case nuove o ristrutturate, con queste ultime che rappresentano il 25% dei casi, mentre sul fronte energetico cresce la sensibilità verso soluzioni abitative in Classe A, che per gli under 35 rappresentano il 10% del totale", dice infine il Barometro Crif.

Le simulazioni. Analisi dell’offerta fino all’80% del prezzo di acquisto

Di seguito verrà effettuata la simulazione di una operazione di acquisto prima casa a tasso fisso e a tasso variabile su un immobile situato a Milano, verrà mantenuto costante il valore dell’immobile immobile € 200.000, l’importo richiesto € 160.000 e la durata del mutuo 25 anni. Il profilo del richiedente è un impiegato a tempo indeterminato di 34 anni con un redito mensile € 2.400.

Finalità Acquisto:

Simulazione a tasso Variabile

Rank	Istituto	Spread	Tan	Rata	Taeg
1	Credem*	0,38%	1,36%	€ 629,13	1,53%
2	BNL	1,45%	1,68%	€ 653,37	1,83%
3	ING	0,70%	1,98%	€ 669,63	1,98%
4	Banco BPM*	1,35%	1,88%	€ 669,01	1,98%
5	Intesa Sanpaolo*	1,25%	1,95%	€ 674,28	2,05%
6	Crédit Agricole	0,95%	1,92%	€ 672,19	2,09%
7	Webank	1,55%	2,08%	€ 684,57	2,15%
8	BPER Banca*	1,25%	2,25%	€ 697,81	2,39%
9	Widiba	1,20%	2,30%	€ 701,78	2,45%
10	UniCredit	1,65%	2,85%	€ 746,31	3,00%
11	Banca Popolare Pugliese	1,59%	3,54%	€ 804,43	3,74%

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Simulazione a tasso Fisso

Rank	Istituto	Tan	Rata	Taeg
1	BNL	2,90%	€ 750,44	3,09%
2	BPER Banca	3,30%	€ 783,94	3,49%
3	Webank	3,63%	€ 812,20	3,75%
4	ING	3,61%	€ 801,18	3,76%
5	Crédit Agricole	3,56%	€ 806,16	3,77%
6	Widiba	3,63%	€ 812,20	3,82%
7	Banco BPM	3,78%	€ 825,22	4,03%
8	Intesa Sanpaolo	3,90%	€ 835,73	4,10%
9	Credem	3,98%	€ 842,77	4,30%
10	Banca Popolare Pugliese	4,55%	€ 893,88	4,79%

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Simulazione a tasso Variabile con CAP

Rank	Istituto	Spread	Tan	Rata	Taeg	Cap
1	BNL	1,95%	2,18%	€ 620,00	2,35%	3,60%
2	Crédit Agricole	1,88%	2,84%	€ 745,74	3,11%	3,98%
3	BPER Banca	1,95%	2,95%	€ 754,58	3,13%	3,50%
4	Credem	2,00%	2,98%	€ 756,74	3,26%	4,00%
5	Intesa Sanpaolo	2,60%	3,30%	€ 824,45	3,56%	4,35%
6	UniCredit	2,69%	3,89%	€ 834,85	4,08%	4,69%
7	Banca Popolare Pugliese	3,30%	4,89%	€ 925,12	5,15%	5,51%

*Mutuo assistito dal Fondo Garanzia Prima Casa Consap

Rilevazioni tassi effettuata il 03/10/2022, le offerte potrebbero esser revisionate dagli istituti di credito.