Mutui, con la manovra torna la possibilità di passare dal variabile al fisso. Ecco come si calcola il tasso e a chi conviene

MILANO - Passare dal mutuo variabile al fisso, facendo domanda alla propria banca che dovrà - in presenza dei requisiti previsti - accettarla. La legge di Bilancio del governo Meloni ripesca una disposizione del decreto sviluppo (il 70 del 2011) di Tremonti, che aveva previsto che - fino al 31 dicembre 2012 - il mutuatario che avesse sottoscritto, prima della norma, un finanziamento fino a 200mila euro per acquisto o ristrutturazione di abitazioni, a tasso variabile per tutta la durata del contratto, potesse ottenere dalla banca la rinegoziazione del contratto. Il nuovo governo, nell'emendamento alla Manovra, semplicemente modifica quell'orizzonte temporale indicando il "31 dicembre 2023". Le regole restano quindi quelle di allora.

Quali requisiti per accedere?

L'iniziativa, spiega Guido Bertolino di MutuiSupermaket, "risponde allo stesso modo a due contesti diversi". Nel 2011 ci si trovava di fronte agli ultimi aumenti del costo del denaro da parte della Bce, prima dell'avvento di Draghi. Il tasso ufficiale che nel maggio 2009 era all'1%, era salito all'1,25% da aprile 2011 e poi a luglio all'1,5%. A novembre, col banchiere italiano, è tornato all'1,25% e iniziato il suo percorso di discesa. Il mercato era però sensibilmente diverso. Per due decenni, a cavallo tra i Novanta e i primi anni Duemila, i mutuatari avevano scelto nella stragrande maggioranza dei casi tassi variabili, in un contesto generale di discesa dei costi dei mutui. Allora "l'obiettivo era aiutare le fasce più deboli. A quei tempi la doppia surroga di fatto non esisteva: le banche non prendevano in considerazione la possibilità di surrogare mutui già surrogati, possibilità che è stata introdotta sul mercato solo nel 2018-2019". Già allora, e quindi si ripropongono oggi, erano previsti dei limiti alla rinegoziazione. Per accedere al passaggio dal variabile al fisso è necessario che:

• Il valore del mutuo sia entro i 200mila euro;
• il mutuatario abbia un Isee fino a 35mila euro;
• non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.

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Come si calcola il nuovo tasso fisso?

Con la rinegoziazione si deve determinare un nuovo tasso. La norma indica come farlo. Da una parte si prende l'Irs (indicatore di riferimento per il mercato dei tassi fissi, che si forma in base alle aspettative delle banche) a 10 anni. Dall'altra si prende l'Irs pari alla durata residua del mutuo oppure, se non disponibile, l'Irs per la durata precedente. In sostanza, se avevo un mutuo a 30 anni di cui ho pagato 3 anni (quindi con un residuo di 27 anni), prenderò come riferimento l'Irs a 25 anni. Si verifica quale sia il tasso minore tra il 10 anni e il resido. A quel punto, a questo tasso minore si somma lo spread che era previsto dal contratto di mutuo variabile e si determina il nuovo tasso fisso. La norma prevede anche che banca e mutuatario possano allungare il piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purché non si superino complessivamente i 25 anni di durata residua del mutuo. Ovviamente le garanzie ipotecarie passano dal vecchio al nuovo contratto.

A chi conviene il meccanismo?

L'esigenza di oggi, spiega Bertolino, "è diversa. Siamo sicuramente di fronte a un fortissimo aumento del costo dei mutui variabili, con l'Euribor a 3 mesi che in nove mesi che è passato da -0,5% a sopra il 2%. Sappiamo benissimo che ci saranno ancora aumenti nei prossimi mesi. Oggi, però, il mutuatario ha di fronte a sé la possibilità della surroga e - con questa legge di Bilancio - la rinegoziazione al tasso fisso". Se quando fu introdotta la prima norma (del 2011) il mercato era al 90% variabile, negli ultimi cinque anni si è spostato nell'85% dei casi sul fisso. E con la lunga stagione dei tassi sottozero anche i vecchi contratti fissi avevano approfittato delle surroghe per spuntare condizioni migliori, per sempre.

Proviamo comunque a calare il meccanismo in concreto, per vedere come funziona. Immaginiamo un mutuatario che ha sottoscritto a settembre un mutuo variabile a 30 anni. Avendo pagato qualche rata, avrà un residuto di 29 anni e spicci e quindi dovrà prendere come riferimenti l'Irs a 10 anni o quello a 25 anni. In questa fase di mercato, il tasso a più breve termine (2,8%) è più alto di quello più a lungo termine (2,29%). Il mutuatario prenderà dunque quest'ultimo riferimento e sommerà lo spread che aveva sottoscritto in sede di finanziamento, che aggiungeva al suo Euribor. Parliamo tendenzialmente di un 1% per i variabili indicizzati all'Euribor a 3 mesi (la maggioranza) e di un 1,2% per quelli indicizzati all'Euribor a 1 mese. Quindi avrà un tasso fisso finito al 3,29%. "E' un tasso interessante ad oggi", dice Bertolino.

Di che alternative disporrebbe questo mutuatario per passare dal variabile al fisso? Se si prendesse una surroga a 25 anni (per un mutuo di 140mila euro su 220mila di valore dell'immobile), il miglior tasso oggi sul mercato è un 3,24%. Quindi leggermente più conveniente della rinegoziazione. Ma se il mutuo fosse ad alto loan to value (il valore finanziato rispetto al prezzo d'acquisto, ndr), ad esempio 200mila euro su 220mila, sul mercato le offerte di surroga scarseggerebbero (solo una disponibile) e il tasso sarebbe del 4,45%. In questo caso, dunque, ci sarebbe una bella differenza.

Se infine rimanesse ancorato al suo variabile, considerando che i future dell'Euribor a 3 mesi - dopo l'ultima stretta Bce - puntano al 3,2% già a giugno, considerando il +1% di spread si troverebbe ad avere un variabile sopra il 4% in estate.

Il profilo di chi può interessarsi

Per Bertolino si tratta verosimilmente "di una platea relativamente piccola, se si consideriamo i limiti di Isee e di importo del mutuo" e - come detto - il fatto che di variabili in giro ce ne sono pochi. In queste fila potrebbero trarne "un discreto beneficio i giovani che hanno da poco sottoscritto un mutuo con alto loan to value e la garanzia Consap". Costoro, soprattutto a cavallo tra l'estate e l'autunno, sono molto probabilmente stati costretti a sottoscrivere un variabile, visto che le banche avevano spento le offerte a tasso fisso che erano finite fuori mercato a causa del meccanismo di tetto ai tassi previsto dalla legge. "Per loro, il nuovo meccanismo potrebbe esser vantaggioso perché l'alternativa della surroga con alto loan to value, sopra l'80%, è rarissima. Sul mercato è offerta da una sola banca, e in ogni caso se non sono state pagate almeno 6 rate non viene presa in considerazione la richiesta. Un giovane che avesse sottoscritto il mutuo a settembre-ottobre, potrebbe passare al fisso appena entrata in vigore la legge di Bilancio piuttosto che attendere la primavera". Bisogna poi ricordare che questa rinegoziazione non è un vincolo a vita: sarà, in un secondo momento, sempre possibile una surroga.

Come fare la richiesta

Sulla base dell'esperienza passata, non si sono registrate particolari tensioni sull'applicazione della manovra. Gli istituti dovranno sì rivedere i loro piani di copertura dei contratti, mentre i clienti dovranno rivolgersi alla propria banca per l'aggiornamento. Probabile che venga predisposta una nuova modulistica, che farà riferimento alla legge di bilancio, e che richiederà di allegare la documentazione Isee per la verifica dei requisiti. Le informazioni sull'importo residuo e sulla morosità sono invece già disponibili alla banca. Bisogna ricordare che la puntualità dei pagamenti è riferita solo al mutuo in essere e oggetto di rinegoziazione. "Nel caso di difficoltà nel pagamento di un mutuo precedentemente surrogato - spiega Bertolino - non si avranno impatti. Così come eventuali ritardi nel pagamento su finanziamenti diversi, ad esempio per l'acquisto di una macchina".