Mutui, conviene il tasso fisso o il variabile?

MILANO - Uno degli effetti più marcati del mix di rialzi dei tassi da parte delle Banche centrali e aspettative del mercato per un rallentamento di inflazione ed economia nel complesso - con lo spettro della recessione che, seppur alleggerito per la resilienza dimostrata finora, continua ad aleggiare - è la rivincita del tasso fisso sul variabile. Se ne accorgono ovviamente i mutuatari che negli anni scorsi avevano fissato la loro rata e che negli ultimi tempi hanno assistito alla forsennata risalita dei costi per i "vicini" che invece avevano optato per il variabile. Ma le cose cambiano anche per chi si è più recentemente avvicinato all'acquisto della casa, o progetta di farlo in questo periodo.

Il sorpasso dei tassi fissi

La fotografia di quel che sta accadendo è chiara guardando agli indici di riferimento per i due diversi tipi di mutui. E si riflette sulla domanda di finanziamento.

Secondo il fixing di lunedì 6 febbraio, l'Euribor a tre mesi - indice di riferimento per il mercato dei variabili - si posizionava al 2,565%. Se si guarda alle medie degli ultimi mesi, la risalita è stata fortissima. Eravamo mezzo punto sotto lo zero di questi tempi un anno fa. Siamo saliti a una media dell'1,43% nello scorso ottobre - segnala l'ultima Bussola Mutui di Crif e MutuiSupermarket.it - per poi passare al 2,23% medio di dicembre e raggiungere quindi l'ultimo step. Considerando che la Bce ha da poco aggiornato il tasso sui depositi e lo porterà al 3% nella riunione di marzo, è lecito aspettarsi un appaiamento da parte dell'Euribor a quel livello del 3%.

Di contro, l'Irs a 20 anni - che fa da riferimento per i tassi fissi - è passato dal 2,96% di ottobre al 2,57% di dicembre. Il 6 febbraio era leggermente risalito al 2,72%. Ma se si prende la scadenza a 30 anni, il sorpasso sull'Euribor è ormai da qualche giorno compiuto: ieri era infatti al 2,39%. "Mentre i tassi Euribor seguono da vicino la politica monetaria e i rialzi attesi sui prossimi mesi del tasso Bce (oggi al 2,5% ma previsto ulteriormente in crescita sui prossimi trimestri), l'andamento dei tassi IRS di lunga durata incorpora sin da ora una correzione attesa della politica monetaria sul lungo periodo, che viene quindi interpretata come meno stringente di quanto previsto nel terzo trimestre 2022, complici i primi segnali percepiti di rallentamento dell'inflazione", spiega la Bussola.

Per i comuni cittadini, intanto, questo significa che - a parità di spread applicato dalle banche - un tasso variabile costa più di un fisso. Nel rapporto di Crif e MutuiSupermarket.it si trova uno specchietto che mostra come ci sia stato un restringimento della forchetta di differenza fra tassi fissi finiti e tassi variabili. Sulla scadenza a 30 anni, ad esempio, già nel quarto trimestre del 2022 l'Indice sintetico di costo per mutuo acquisto casa da 140.000 euro (valore immobile 220.000), per un richiedente impiegato 35enne di Milano, era al 3,2% per il fisso e al 2,8% per il varaibile. Sulla durata ventennale, tra le due diverse tipologie di rata c'era una differenza di 39 euro a favore della variabile (785 contro 746 euro). Distanza destinata però a eliminarsi per i movimenti dei tassi Bce.

La domanda si sposta, tornano le surroghe

Questa dinamica si vede chiaramente da come si sta ri-orientando la domanda di finanziamenti. Nei lunghi anni dei tassi sottozero, questa è stata per oltre il 90% sul fisso. Poi, dal 2022 il variabile (semplice o con cap, tetto massimo al tasso) è tornato di moda. Ora, "la percentuale delle richieste sul canale online di mutuo a tasso fisso passano quindi dal 58% del totale nel terzo trimestre 2022 al 72% del totale nell'ultimo trimestre dell'anno", dice la Bussola.

Allo stesso tempo, però, la progressiva crescita delle rate variabili "ha comportato a partire dal terzo trimestre 2022 una forte ripresa della domanda di mutuo con finalità surroga - a tasso fisso o tasso variabile con CAP - trainata da mutuatari interessati a mettersi al riparo da futuri e probabili ulteriori aumenti della rata. La domanda di mutui con finalità surroga sul canale online è quindi passata a spiegare dall'8% del totale richieste nel secondo trimestre all'11% nel terzo trimestre e infine al 24% nel quarto trimestre 2022".

Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it, ha infatti registrato che "la domanda di surroga odierna risulta trainata da mutuatari già sottoscrittori di mutui a tasso variabile che, dopo circa 5-8 mesi di osservazione di continui aumenti della propria rata di mutuo - decidono di correre ai ripari e proteggersi da ulteriori incrementi attesi degli indici Euribor sui prossimi trimestri. L'appetibilità della scelta di una surroga - da mutuo a tasso variabile a mutuo a tasso fisso - risulta in aumento da ottobre ad oggi grazie anche alla riduzione osservata degli indici IRS sull'ultimo trimestre dell'anno. La forchetta di differenza tassi fra mutui a tasso variabile e fisso è dunque in continuo restringimento e, in ipotesi di stabilizzazione tassi IRS, potrebbe anche azzerarsi sui prossimi mesi, offrendo una opportunità quanto mai interessante per tutti quei consumatori che sono interessati tramite una surroga a bloccare la propria rata mensile per l'intera durata residua del proprio mutuo."

Le prospettive per il variabile

Come nota il Sole24Ore, ciò non significa che i tassi variaibli siano fuorigioco. Alcuni potrebbero sacrificare un po' di convenienza ora per puntare al ritorno alla normalità nel medio-lungo periodo. Per i tassi variabili una prospettiva di distensione è infatti data dai future sull'Euribor. Questi, infatti, dopo un picco intorno al 3,4% per la fine dell'anno, segnalano un ritracciamento in area 2,5% per il biennio successivo. Si sconta cioè un taglio dei tassi delle Banche centrali che dovrebbe tornare a dar sollievo alle rate. In linea di massima, in ogni caso, il consiglio che danno gli esperti è sempre quello di valutare la sostenibilità della rata rispetto al proprio bilancio familiare piuttosto che azzardare una scommessa sull'andamento di un finanziamento che ci lega per così tanto tempo e su un bene così prezioso come la propria casa.