Mutui, ora il tasso fisso costa come il variabile. Ecco il quadro aggiornato delle offerte di mercato

Il tasso fisso che torna a dominare il mercato. I giovani che "riaccendono" la domanda, grazie alle rinnovate agevolazioni a loro favore e ad alcune offerte ad hoc che allungano sensibilmente la durata del prestito per poter offrire una rata sostenibile pur in presenza del rialzo dei tassi. La voglia di cambiare in cerca di offerte migliori che torna a farsi sentire.

Il nuovo Osservatorio di MutuiSupermaket.it sul mercato dei mutui consolida i trend che abbiamo iniziato ad osservare da qualche mese, in linea con le strette monetarie della Banca centrale europea.

Il fisso vince sul variabile

Il portale segnala una continua riduzione del gap tra mutui a tasso variabile e fisso, "che a febbraio si assesta sui 30/40 punti base. Il distacco è destinato a contrarsi ulteriormente dal momento che l'Euribor (l'indice di riferimento per i contratti variabili, ndr) probabilmente arriverà a raggiungere il 3% dopo l'ultimo aumento del costo del denaro disposto dalla Bce, mentre l'Irs (riferimento per i fissi, ndr) pare rimanere stabile sui livelli di gennaio. Continuando di questo passo a marzo potremmo assistere al paradosso di mutui a tasso fisso più economici di quelli a tasso variabile".

D'altra parte, basta scorrere le tabelle di simulazione redatte dall'Osservatorio per vedere di cosa stiamo parlando. Per comprare casa, sul variabile la top ten dei mutui offerti dal mercato sta tra un tasso globale del 3 e del 3,6%, mentre per il fisso ci si colloca tra il 3,3 e il 3,9 per cento.

Ovviamente la domanda se n'è accorta ed è una corsa a fissare la rata, tanto che le richieste online vedono ora una preferenza del 94% per il tasso fisso (situazione che era molto frequente negli anni scorsi, quando i tassi erano sottozero): in estate si era scesi alla metà. "Parallelamente ha subito un'accelerazione anche la domanda di surroga che in questi primi giorni di febbraio, complice la decisione della Bce, è salita fino a rappresentare il 44% delle richieste".

C'è poi da considerare un altro aspetto. La curva dei tassi è più conveniente sul lunghissimo periodo, perché il mercato sconta un rallentamento economico e prevede che tra qualche mese le Banche centrali dovranno invertire la loro rotta. Secondo i future sull'Euribor 3 mesi, nota l'Osservatorio, "il mercato si aspetta un aumento di 50 punti base già a marzo, come annunciato dalla Lagarde, e di ulteriori 50 punti base nel periodo estivo. Il picco dei tassi è previsto proprio per il 2023 e poi si assisterà ad una graduale frenata. A metà del prossimo anno dovremmo vedere il costo del denaro scendere al 3% attuale per andare sotto il 3% entro la fine del 2025 e poi degradare gradualmente verso il 2,5% nel 2026". Questa considerazione, insieme alla scelta di dare ai giovani la possibilità di sottoscrivere un mutuo con una rata più "sostenibile", ha portato ad esempio Intesa Sanpaolo a ridurre i tassi applicati ai mutui under 36 (quelli che accedono alla garanzia rafforzata Consap) con durata lunghissima fino a 40 anni, applicando tassi più bassi persino rispetto ai corrispondenti mutui con durata trentennale.

Le novità del mercato

L'Osservatorio consente infine di registrare le ultime novità di mercato. Intesa Sanpaolo ha introdotto mutui a tasso fisso con garanzia Consap (tassi fissi ridotti di 15 punti base), Mutui per richiedenti over 36 (tassi fissi ridotti di 15 punti base), Mutui per richiedenti under 36 senza garanzia Consap (tassi fissi ridotti di 55 punti base per fino a 30 anni e tassi fissi ridotti fino a 100 punti base per durate fino a 40 anni); Banco BPM e Webank hanno aumentato lo spread dei mutui a tasso fisso da 10 a 30 punti base; Banca Popolare Pugliese ha incrementato i tassi fissi da 10 a 20 punti base; Banca Sella ha ridotto i tassi fissi fino a 30 punti base; BNL ha diminuito i tassi fissi fino a 15 punti base; BPER Banca ha tagliato i tassi fissi da 20 a 40 punti base.

Le simulazioni

Ecco dunque le simulazioni effettuate da MutuiSupermaket.it. L'ipotesi è un acquisto prima casa o surroga. Il valore dell'immobile immobile è fissato a 220.000 euro, l'importo richiesto a 140.000 e la durata del mutuo a 25 anni. Il profilo del richiedente è un impiegato a tempo indeterminato di 34 anni con un reddito mensile di 2.400 euro.

^{* Mutui assistiti dalla garanzia del Fondo di Garanzia Prima Casa Consap}

Focus giovani con loan to value alto

Per i giovani può esser necessario chiedere di finanziare una cifra vicina al valore della casa (il rapporto è il cosiddetto loan-to-value). Qui la simulazione di una operazione di acquisto prima casa a tasso variabile e fisso su un immobile situato a Milano, di 220mila euro di valore con 200mila euro di importo richiesto. Durata a 25 anni, il profilo del richiedente è un impiegato a tempo indeterminato di 34 anni con un reddito mensile 2.400 euro.

^{*Mutui assistiti dalla garanzia del Fondo di Garanzia Prima Casa Consap}