Mutuo, la rata del variabile è salita del 67%. Ecco cosa fare per ridurla

MILANO - Cinque anni fa ho comprato casa. Ho acceso un mutuo variabile trentennale da 150mila euro e iniziato a pagare le mie rate. Oggi, quel finanziamento rischia di sballare il mio bilancio familiare. Se all'inizio pagavo 460 euro al mese, a febbraio sono arrivato a 620. E entro la fine dell'anno rischio di sfondare quota 700. Quindi, che fare?

Il ragionamento è quello tipico di alcune famiglie italiane, in questo momento. Si tratta di chi aveva sottoscritto negli anni scorsi un finanziamento variabile e ora è spiazzato dalla rapida risalita dei tassi dovuta alle strette monetarie della Bce. Una situazione paradossale, che ha portato - per i nuovi finanziamenti - i costi dei tassi fissi praticamente alla pari con i 'cugini' ancorati all'Euribor: il mercato sconta infatti un rallentamento dell'economia che appiattisce la curva del costo del denaro nel lungo periodo, mentre la lotta all'inflazione a suon di rialzi dei tassi la innalza nel breve.

Una simulazione 'storica' realizzata da MutuiSupermarket per Repubblica mostra come il problema sia urgente per chi ha aperto il finanziamento andando indietro fino al 2010. Per i mutui più datati, c'è ancora una convenienza. C'è da dire che negli ultimi anni, sfruttando l'inedita stagione dei tassi sottozero inaugurata da Mario Draghi, la stragrande maggioranza della domanda si era orientata verso il mutuo fisso, proprio per garantirsi una rata bassa e costante nel tempo. Ciò non toglie che, per chi lo sperimenta, il problema è urgente. Un variabile aperto nel 2021, ad esempio, costava 446 euro al mese. E' arrivato ora a 648 e - considerando che la Bce ha già annunciato una nuova stretta a marzo e la traiettoria attesa dal mercato per l'Euribor - a fine anno arriverà a 745. In due anni significa un +67%, non poco.

Rinegoziare il finanziamento con la banca: difficile

Le frecce all'arco per tamponare la situazione sono tre: un tentativo di rinegoziazione con la propria banca, il passaggio al fisso garantito dalla legge in presenza di alcuni requisiti, una surroga. Nel primo caso, spiega Guido Bertolino, responsabile business development di FairOne (la società del comparatore), si è nel campo della "totale discrezionalità dell'istituto". Questo può decidere se concedere un passaggio al fisso, e le eventuali condizioni. O se ridiscutere la durata del mutuo per alleggerire la rata mensile. "Non ci sono regole generali, a fare la differenza è il profilo del cliente: se ha rapporti anche di diversa natura con l'istituto, è più probabile che quest'ultimo sia incentivato ad 'accontentarlo' per mantenerlo nel suo portafoglio".

Il passaggio al fisso garantito dalla Manovra: i requisiti

In aiuto può arrivare la Manovra per il 2023. Si può chiedere alla propria banca di passare al fisso se si viene da un variabile entro un massimo finanziamento di 200mila euro e durata residua sotto i 25 anni, con un Isee inferiore a 35mila euro e una storia di pagamenti in regola. In questo caso, il nuovo tasso fisso si calcola mantenendo lo spread originario in aggiunta al più conveniente tra l'Irs a 10 anni e quello più vicino alla durata residua del mutuo. Alle condizioni attuali, mostra la simulazione, per i mutui più recenti è una soluzione in linea con quella della surroga e diventa sconveniente - sempre a patto di rispettare i requisiti per rientrarvi, secondo una recente indagine Crif sono 300mila i potenziali interessati - nel caso dei mutui più datati.

La surroga? "Ora conviene"

La surroga è probabilmente l'opzione più agevole. Conviene? Considerando l'evoluzione prevista nel corso dell'anno, Bertolino propende per il "sì". Oggi il tasso fisso più conveniente offerto a chi cambia banca è intorno al 3,6%, che rende la nuova rata (668 euro per il nostro mutuo del 2021) ancora leggermente più alta di quella variabile. Ma già nei prossimi mesi ci sarà un sensibile sorpasso. "E' vero che il mercato indica una discesa dei tassi nel 2024, ma se i rialzi sono già nero su bianco per la Bce, non altrettanto si può dire della successiva inversione di tendenza", spiega l'esperto. In poche parole, i rincari dei prossimi mesi sono praticamente certi, non altrettanto il rientro nei ranghi successivo.

C'è poi una ulteriore considerazione: "Oggi è ampiamente sdoganata dal mercato la possibilità di surrogare più volte un mutuo. Gli istituti (che non sono obbligati ad accettare il cliente in arrivo, ndr) richiedono solitamente che il debitore abbia già alle spalle sei rate pagate per una prima surroga, e si sale a dodici rate per quelle successive. Considerando i tempi tecnici, significa che ogni anno e mezzo è possibile cercare un mutuo migliore per il proprio bilancio familiare". Il suggerimento è quindi di riadattare la propria valutazione sulla sostenibilità della rata anche su un orizzonte di medio periodo e non, come succedeva fino alla metà del decennio scorso, considerando di vincolarsi vita natural durante.

Simulazioni: i migliori mutui surroga