Mutui, come uscire dalla spirale dei rialzi dei tassi variabili

Quanto valgono i mutui degli italiani?

A fine 2022 lo stock di finanziamenti per l’acquisto di casa era di circa 427 miliardi. Secondo Bankitalia, la quota di mutui variabili è scesa al 40%, a settembre 2022: dimezzata dal pre-crisi finanziaria del 2008. Durante la stagione dei tassi sottozero di Mario Draghi, il mercato si è largamente orientato verso i tassi fissi. Inoltre, soprattutto in tempi più recenti, si è diffusa la prassi di prevedere un tetto massimo al tasso variabile (il “cap”) per proteggersi dagli imprevisti: riguarda quattro variabili su dieci.

Quanto sono aumentati i costi con le strette Bce?

L’impennata dei tassi ha coinvolto prima i fissi, poi i variabili, in modo molto evidente. Se nell’autunno del 2021 per 150mila euro da restituire in trent’anni si spuntava un tasso variabile sotto lo 0,5% e un fisso poco sopra l’1%, oggi i due sono appaiati intorno al 3,15%. In soldoni, vuol dire che la rata mensile era di 440-480 euro ed è ora salita intorno ai 630 euro: l’extra-costo supera i 2.200 euro annui, ma può arrivare a +3mila per durate più brevi o importi maggiori calcola il Codacons. Per chi già aveva un finanziamento, se aveva bloccato la rata non ha subìto contraccolpi. Ma se aveva scommesso sul variabile, ha visto salire l’addebito mensile sul conto corrente: un variabile aperto nel 2018 (trentennale da 150mila euro) costava circa 460 euro al mese, ora ne richiede 170 in più. Solo i mutui più datati, stipulati grossomodo prima del 2010, sono oggi ancora più convenienti rispetto alle condizioni iniziali.

Quali sono i rischi?

Per chi ha un variabile, con ogni probabilità i rincari non sono finiti. La rata del mutuo di cui sopra, a giudicare dai future sull’Euribor (che è il tasso di riferimento per questa tipologia di contratti) a fine anno sfonderà i 700 euro. Questo perché Lagarde ha già dato per fatta una nuova stretta da 50 punti base sul costo del denaro in marzo, e il mercato scommette che – per combattere l’inflazione – non basterà. Significa andare incontro ad altri 80-100 euro di rincaro. Rispetto alla rata originale, l’aggravio arriverà così a superare il +50%. Le indicazioni di più lungo periodo, dal 2024 inoltrato, sono per una ridiscesa dei tassi con lo sgonfiarsi dell’inflazione e il rallentamento obbligato dell’economia.

Cosa si può fare?

Lagarde invita le banche ad andare incontro ai clienti per evitare che diventino morosi. Un tentativo di rinegoziazione si può fare, ma è a totale discrezione della banca di appartenenza che, considerando la possibilità di surroga in qualsiasi momento da parte dei clienti, potrebbe non esser così incentivata a concedere sconti. La seconda via è appunto quella del cambio (surroga), che la banca di provenienza deve concedere senza costi: ad oggi si riesce a passare a un fisso a condizioni competitive, soprattutto considerando i prossimi rialzi dei tassi che alzeranno ancora l’asticella dei variabili. Di norma le banche accettano mutuatari in ingresso se hanno alle spalle almeno sei rate pagate. E nulla vieta di surrogare di nuovo, in un secondo momento. C’è infine una norma della Manovra 2023 che consente il passaggio al fisso per chi ha un variabile con durata residua fino a 25 anni, di valore inferiore a 200mila euro ed entro un Isee di 35mila euro. Il nuovo tasso sarà calcolato mantenendo il vecchio spread in aggiunta al più conveniente tra l’Irs a 10 anni e quello più vicino alla durata residua del mutuo. Platea potenziale: 300mila persone.