Tassi in rialzo ed euro forte: comprare casa a Manhattan ora è più "conveniente". Ecco come fare

MILANO - Se a Milano il prezzo delle case non scende, in America e in particolare a New York il mercato immobiliare ha iniziato una fase di flessione che per molti può rappresentare un'occasione di acquisto. I dati dicono che il quarto trimestre del 2022 ha visto un calo delle vendite nella Grande Mela del 24% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, il calo più pronunciato dal secondo trimestre 2020 quando il Covid paralizzò qualsiasi attività. Il rallentamento dell'attività è proseguito anche a gennaio, con il report mensile di Corcoran che ha registrato nel mese 669 contratti firmati, il che significa un 33% in meno rispetto al gennaio 2022 e livello più basso dal luglio 2020. Contemporaneamente l'indice di negoziabilità dei prezzi è salito al 7,1%, stando a significare che il compratore ora ha più di prima il coltello dalla parte del manico nelle trattative. Il terzo dato riguarda il numero di giorni medio in cui un immobile resta sul mercato a New York prima di essere venduto: 158 giorni a gennaio, il 3% di più rispetto a un anno fa e il 10% in più rispetto a dicembre.

Dunque la grande trasparenza dei dati che emerge da uno dei mercati più grandi e liquidi del mondo segnala che le compravendite di case stanno diminuendo a un tasso crescente, che è più difficile concludere un affare e che c'è più negoziabilità nei prezzi.

Tutto questo è un dovuto a un fattore principalmente: il rialzo dei tassi di interesse. Per avere un mutuo trentennale dalla banca pari all'80% del valore dell'immobile - la classica operazione che si fa sul mercato newyorkese con solo il 20% di pagamento in cash - il tasso in un anno è passato dal 3,22% al 6,94% a febbraio 2023. Per essere ancora più concreti, per un appartamento del valore di un milione di dollari a Manhattan di cui si versano solo 200 mila dollari in contanti, la rata di mutuo mensile sui restanti 800 mila dollari è passata in poco tempo da 3468 dollari a 5046 dollari. Un bel salto in alto che non ha fatto altro che scoraggiare potenziali compratori dal concludere un'operazione, da cui il forte calo del numero delle compravendite.

Per dare un'idea più precisa un articolo del Financial Times riporta il caso di una certa Charlotte, sessantenne impaziente di trasferirsi in Florida, che ha tagliato di un quinto il prezzo del suo appartamento da due stanze da letto nell'Upper East Side, fino a 2 milioni, ma dopo tre mesi non è riuscita a ottenere nessuna offerta soddisfacente. E allora lo ha messo in affitto.

Il meccanismo dei mutui americano, poi, non facilita la mobilità. In linea di massima non si può trasferire un mutuo esistente da un immobile a un altro, per cui chi vuole cambiare casa, perché magari la famiglia si allarga, e aveva un mutuo conveniente sulla casa in cui vive, si trova costretto a richiedere un mutuo a un tasso molto più alto.

Un'altra casistica che si sta manifestando a Manhattan riguarda il taglio dei bonus che le banche d'affari e le società tecnologiche stanno effettuando da qualche mese a questa parte. Chi aveva comprato pensando di abbassare il montante chiesto a prestito con gli introiti periodici dei bonus, non può più farlo e allora semplicemente mette la casa in vendita perché non se la può più permettere.

Se il mercato delle compravendite è calato, quello degli affitti è esploso. Con l'inflazione quasi a doppia cifra gli affitti a Manhattan sono aumentati e di parecchio. L'affitto medio mensile, secondo la società Serhant, è passato in un anno da 4460 dollari a 5345 dollari. Non è buono per chi deve andarci a vivere ma è una buona notizia per i proprietari che devono mettere a reddito il loro investimento.

Di fronte a questa situazione che cosa può fare un investitore europeo, anche italiano, dotato di una buona liquidità e che pensa di non dover ricorrere a un mutuo per comprare un appartamento a Manhattan?  

Ha una buona finestra di entrata, se il suo obbiettivo è la diversificazione su un mercato immobiliare estero, grazie a condizioni di acquisto migliori rispetto ai mesi passati post Covid e a un euro in ripresa di circa il 10% rispetto ai minimi di settembre 2022. “Si sono aperti scenari molto interessanti per gli investitori europei – osserva Andrea Pedicini, broker immobiliare del gruppo Corcoran, che dal 2010 vive e lavora a New York – i quali da un lato possono contare su prezzi sensibilmente più bassi e dall’altro su una valuta in ripresa, oltre al vantaggio di non dover ricorrere al mutuo, evitando quindi di scontare tassi d’interesse storicamente elevati: tutti elementi chiave per avvantaggiarsi di un mercato che negli ultimi anni ha dimostrato ancora una volta resilienza e solidità nel medio-lungo termine”.

Ma quali sono i costi a cui si va incontro se si volesse veramente acquistare un appartamento a New York? Abbiamo chiesto a Pedicini  un elenco dettagliato delle cose necessarie per procedere a un acquisto nella Grande Mela, ecco la sintesi

Costi di acquisto di un immobile a New York 

Oltre al prezzo dell’immobile, i costi di una transazione immobiliare a New York sono pochi e ben definiti: 

• Title Insurance (è l’assicurazione sul titolo di proprietà): pari a circa lo 0,5% del prezzo di acquisto.  
• Attorney's Fees (è l’onorario dell’avvocato, che negli USA sostituisce di fatto il notaio): da 3000 dollari (nel caso di un semplice rogito) ad un massimo di 7500 dollari (includendo anche la costituzione del veicolo societario, oltre alla due diligence sull’immobile, all’analisi del contratto di acquisto e al rogito).  
• Transfer Tax (è la tassa di trasferimento e si applica al compratore solo nel caso di una nuova costruzione, non nel caso di una rivendita): pari all’1,825% del prezzo di acquisto per transazioni fino a 3 milioni di dollari e al 2.075% per transazioni sopra i 3 milioni
• Mansion Tax (si applica solo nel caso di immobili con un prezzo superiore ad 1 milione): con aliquote scalari a seconda del prezzo di acquisto: zero se sotto il milioni, 1% tra uno e due milioni, 1.25% tra due e tre milioni, 1.5% tra tre e cinque milioni, 2.25% tra 5 e 10 milioni.

Dunque solo le prime due voci (Title Insurance e Attorney's Fees) sono sempre presenti, mentre le altre due dipendono dal caso specifico. 

Modalità di acquisto

Solitamente si acquista per investimento sempre mediante un veicolo societario, tendenzialmente una Limited Liability Company o una Corporation. Entrambe si costituiscono in pochi giorni e non hanno particolari restrizioni in termini di oggetto e capitale sociale. La scelta del veicolo (LLC vs Corp), e tutti gli aspetti legali/fiscali, vengono approfonditi con l’avvocato che segue il cliente, anche in coordinamento con il commercialista/fiscalista italiano del cliente.

Nella distinzione tra Condominium (acquisto dell’unità residenziale vera e propria) e Cooperative (acquisto di certificato azionario che conferisce l’usufrutto di un determinato immobile mediante il c.d. “contratto di locazione proprietario”), va detto che le seconde poco e male si prestano all’acquisto per investimento, in particolare per due motivi: 

• Hanno tendenzialmente dei regolamenti estremamente restrittivi, che nella stragrande maggioranza dei casi non consentono la messa a reddito della proprietà.

• Il potere di veto del Board della Co-op è di fatto assoluto, il che implica che ogni potenziale compratore in sede di rivendita può essere rigettato dal Board per qualunque motivo e senza bisogno di spiegazioni, rendendo di fatto la rivendita della unit più ostica per il venditore.

L’unica scelta sensata per l’investitore italiano ricade dunque sui Condo.