Mutui, rinegoziare con la banca per evitare rate troppo pesanti. Ecco come fare

La risalita dei costi dei mutui variabili è il modo più diretto in cui i rialzi dei tassi Bce, scattati per contrastare l'inflazione, entrano nelle case degli italiani. Bankitalia ha censito tassi medi in crescita a un passo dal 4%, a gennaio, ai picchi dalla metà del 2012. Il trend continuerà, se già il prossimo 16 marzo Christine Lagarde alzerà di altri 50 punti il costo del denaro e - scommettono i mercati - non si fermerà lì. Per le associazioni dei consumatori già a gennaio, comunque, la rata media mensile dei variabili era più alta di 150 euro su dodici mesi prima.

Raffreddare l'economia è l'obiettivo di Francoforte e l'ultimo sondaggio sul mercato del mattone di via Nazionale segnala l'aumento della quota di agenti immobiliari che vedono il diffondersi di difficoltà nel reperire i mutui. Chi già il finanziamento ce l'aveva, intanto, prova a correre ai ripari. Se prendiamo i dati di Bankitalia, lo stock di mutui a fine 2022 era di 427 miliardi di  euro. Le stime di via Nazionale, al settembre scorso, dicono di una incidenza dei variabili al 40% del totale. E' la metà di quel che succedeva pre-crisi, ma pur sempre un valore consistente. "Negli ultimi sette anni, con i tassi negativi, la domanda si è sempre più spostata sul tasso fisso. In questo lasso di tempo noi abbiamo erogato in proporzione di 98 o 99 a 2 o 1", spiega David Scala, responsabile per i mutui di Intesa Sanpaolo. Questo comporta che "quei variabili ancora in essere sono per lo più datati, con durate residue ridotte. E per di più aperti in periodi in cui i tassi erano più alti di ora: certo, hanno goduto per anni di un Euribor in negativo che ha ridotto le rate, ma il raffronto con le condizioni iniziali potrebbe essere ancora vantaggioso". Fattori che "riducono la pressione sociale derivante dalla criticità del rialzo dei tassi: non dico che non ci sia, ma è meno pesante di quanto quel 40% possa far pensare".

Se dunque in banca non si teme una ondata di difficoltà e richieste di rinegoziazioni, un po' di movimento si inizia a vedere. "Servirà qualche mese per valutarne gli effetti, senz'altro vediamo che gli istituti stanno iniziando ad attrezzarsi dal punto di vista commerciale per fronteggiare il tema - ragiona Simone Capecchi, executive director di Crif - iniziano a rafforzare i back-office, affinano qualche campagna commerciale. Si preparano ad affrontare le richieste di aiuto dei clienti, e anche a sfruttare le surroghe per farne entrare di nuovi".

Ma cosa succede a una famiglia mutuataria che vede crescere la rata e inizia a soffrire sul suo bilancio familiare? Tre le opzioni disponibili:

• surrogare ovvero traslocare il mutuo in un altro istituto che offre condizioni migliori;

• Passare a un tasso fisso, che la banca non può rifiutare se si possiedono i requisiti fissati dalla Manovra per il 2023: durata residua fino a 25 anni, valore del finanziamento entro 200mila euro ed Isee nel limite di 35mila euro. In questo caso, il nuovo tasso sarà calcolato mantenendo il vecchio spread in aggiunta al più conveniente tra l'Irs a 10 anni e quello più vicino alla durata residua del mutuo. 

• sedersi alla scrivania della propria filiale per chiedere di rivedere il mutuo già esistente.

Sperando che dall'altra parte si prendano alla lettera le parole della stessa Lagarde, che una settimana fa invitava gli istituti a tendere la mano ai debitori sotto stress per alleggerire il loro onere ed evitare che quei prestiti vadano in sofferenza. La sensazione che emerge dagli addetti ai lavori è che per le banche "mantenere in portafoglio" i mutuatari sia preferibile al lasciarli andare. Il prodotto-mutuo è ancora in alto nelle strategie commerciali degli istituti: permette di fidelizzare i clienti e attaccare una lunga serie di servizi aggiuntivi.

Concedere una rinegoziazione resta comunque a totale discrezione della banca, che solitamente la approccia per gradualità. Ci sono i casi-base in cui la rinegoziazione è frutto di un ragionamento di convenienza del cliente e commerciale della banca; situazioni di maggior stress, in cui a una riduzione del tasso o alla modifica della sua tipologia si accompagna la possibilità di allungare il piano d'ammortamento per far scendere il peso della rata. E il terzo grado di complessità, quando la difficoltà del bilancio familiare diventa più complessa e si può fare ricorso a una sospensione della rata. Utile in tal senso è il Fondo Gasparrini, che consente lo stop ai pagamenti mensili (in presenza di determinati eventi quali la perdita del lavoro) e si fa carico intanto del 50% della spesa in interessi.

Chi rappresenta i consumatori conferma come tutto sommato, le banche non stiano opponendo resistenze a surroghe e rinegoziazioni. Anzi: "Proprio le richieste di passaggio da variabile a fisso stanno tenendo in piedi il mercato - spiega Donato Todisco, consulente finanziario di Altroconsumo - e le banche le stanno concedendo regolarmente, non ravvisiamo problemi". Certo, tutto è subordinato al buon esito dell'istruttoria. Ed è qui che possono sorgere problemi: "Il rialzo dei tassi potrebbe comunque comportare un aumento della rata, e non è detto che il reddito del cliente la possa sostenere. In quel caso la banca deve fermarsi per non superare il limite oltre il quale c'è il sovraindebitamento" dice ancora l'esperto di Altroconsumo. Ad esempio a chi guadagna 1000 euro al mese non è consentito assegnare una rata da 350 euro.

Secondo Stefano Cherti, responsabile banche per l'Unione nazionale consumatori, gli unici casi di "ostruzionismo" a una rinegoziazione provengono da istituti o filiali di piccole dimensioni. "In ogni caso, nella situazione attuale è troppo rischioso mantenere un variabile: bisogna chiedere il passaggio al fisso. Ma non è detto che, in uno scenario di tassi in continua crescita, tutte le banche abbiano voglia di bloccare adesso un fisso".

È anche una questione di prospettiva. Dopo anni di tassi azzerati e talvolta addirittura negativi, ci siamo disabituati. "Se guardiamo i dati storici - conclude Todisco - possiamo dire che tassi fino al 3% siano del tutto ordinari. Era lo 0/1% a essere anormale. I tassi esorbitanti sono quelli al 6/7%, non certo quelli attuali". L'importante è che questo "ritorno all'ordinario" non ci colga impreparati.

C'è infine un effetto boomerang che l'Abi ha evidenziato in risposta a Lagarde: il dg, Giovanni Sabatini, ha chiesto all'Eba di "reintrodurre flessibilità regolamentari per evitare effetti pro-ciclici, in particolare per quello che riguarda le vincolanti e eccessivamente rigide regole dell'autorità bancaria europea in materia di ristrutturazioni onerose". Qui il tema scatta quando la rinegoziazione (ad esempio in allungamento del mutuo) comporta un ricalcolo del valore delle rate al nuovo tasso e del debito residuo: con differenziali eccessivi, la posizione rischia di scadere in default. Con conseguenze per la banca e anche per il cliente, che vede peggiorare la sua posizione verso il sistema finanziario. Il messaggio a Francoforte è chiaro: oltre a indicare il problema, deve esser parte della soluzione.