MILANO - Il mercato immobiliare deve fare i conti con uno scenario avverso: nel 2023 è prevista una flessione del 14,6% e una diminuzione dei nuovi mutui del 18% annuo. È quanto emerge dall'analisi dell'osservatorio immobiliare 2023 di Nomisma. "A rendere più impervio l'accesso al credito non è solo l'accresciuta onerosità del finanziamento, con tassi passati in media dall'1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023, quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari", spiega la società di consulenza.
"Il mutato atteggiamento da parte delle banche inevitabilmente si ripercuote sulla domanda abitativa, la cui dipendenza da mutuo rappresenta un fattore ormai conclamato già da qualche anno per una quota maggioritaria di popolazione", sottolinea Nomisma. "Ne deriva quindi, dopo il biennio 2021-2022, un sensibile calo delle intenzioni di acquisto immobiliari e delle richieste di finanziamento". Un calo che "non dipende solo dagli indicatori di fiducia delle famiglie, seppure in calo rispetto ai massimi toccati a settembre 2021, ma derivante anche dal repentino irrigidimento dei criteri di selezioni della clientela".
Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%). Politiche creditizie più prudenti, secondo Nomisma, "incidono negativamente sull'afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell'attività transattiva stimata nell'ordine del 14,6% su base annua, con un'intensità della contrazione che dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell'anno, per poi ridursi a partire dall'estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria".
e evidenze emerse dal monitoraggio sulle città intermedie confermano il perdurare di un'intonazione positiva dei prezzi (+3,1% su base annua). Nomisma evidenzia come nell'ultimo anno i tempi per finalizzare la vendita di un'abitazione si siano in realtà leggermente accorciati (5,4 mesi in media), non discostandosi dai livelli raggiunti a consuntivo nel 2021. Tra i mercati monitorati è Trieste a far segnare i tempi più bassi per concludere una trattativa di vendita (3 mesi per un'abitazione usata). Considerando lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto questo si è attesta al 10,6% nel comparto abitativo, con Trieste, Verona e Parma a rappresentare i mercati con maggiore liquidità.
La situazione sul versante locativo risulta più dinamica: alla domanda stabile di lungo periodo si aggiunge quella temporaneamente impossibilitata ad accedere alla proprietà. Ne deriva, quindi, "una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi". I rendimenti lordi da locazione, nella media dei 13 mercati monitorati, non hanno subito variazioni significative e si attestano in media al 5,5% nel residenziale. Considerando i tempi medi per affittare un'abitazione, questi si attestano a 1,5 mesi, mentre i rendimenti lordi da locazione sono nell'ordine del 5,5%.
Secondo l'analisi della società "proprio quando la risalita del comparto sembrava procedere con passo spedito" il "progressivo indebolimento delle prospettive di crescita economica ha fatto riemerge i dubbi irrisolti da parte degli investitori stranieri relativamente alle prospettive del Paese e alla sostenibilità del debito pubblico". "L'accresciuto attendismo, associato alla contestuale risalita dei tassi di interesse, ha propiziato una risalita dei rendimenti di settore dagli esigui livelli su cui si erano attestati, favorendo quel processo di repricing che il nuovo scenario rende di fatto ineludibile".