Case green: l'impatto della direttiva europea sul mercato immobiliare

"Una patrimoniale mascherata": il governo Meloni ha dichiarato guerra alla direttiva Ue sulle case green, e i parlamentari italiani di centrodestra a Strasburgo hanno bocciato il provvedimento, definendo un salasso l'obbligo di far arrivare tutti gli immobili alla classe energetica D entro il 2033. E ora Palazzo Chigi conta di bloccare la direttiva nel trilogo, la trattativa che si è già avviata tra Commissione, Parlamento e Consiglio. "Per tutelare il valore del patrimonio immobiliare degli italiani", si dice. Ma è davvero questa la via giusta per tutelarlo?

La crisi energetica ha fatto crescere la consapevolezza del valore anche economico di un immobile che consuma poco, ben attrezzato nei confronti del caldo e del freddo. Gli aspiranti acquirenti prestano sempre più attenzione all'Ape (attestato di certificazione energetica) tanto che la Federazione degli agenti immobiliari (Fiaip) ha deciso di affiancare alla dicitura usata finora negli annunci, quella di "ristrutturato green". Il mercato premia le case nuove, attestano i dati Istat sulle variazioni dei prezzi. A Genova, emerge da un'indagine di Scenari Immobiliari per Affari & Finanza, un immobile reso efficiente dal punto di vista energetico costa il 25% in più rispetto a uno identico non ristrutturato, nella media delle città italiane la differenza è del 35%. Vendere un immobile di classe G o F potrebbe diventare sempre più difficile.

Gli scenari immobiliari in Italia

I vari bonus edilizi non hanno risolto la questione della "povertà energetica" in Italia, che negli anni è rimasta abbastanza costante, anzi, semmai, hanno accentuato le disuguaglianze. I proprietari di villette, case autonome, i condomini dei quartieri più eleganti e dei centri storici hanno approfittato degli incentivi per ristrutturare. La quota degli edifici da adeguare ai nuovi parametri di efficientamento energetico, attesta Scenari Immobiliari, a Milano è del 7,4%, a Roma del 12,4%, a Genova del 13,5%. Ma il vero problema è che "il 90% degli edifici da ristrutturare si trova nelle periferie", rileva Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. E quindi in mano a famiglie sicuramente non abbienti, che hanno difficoltà non solo a mettere insieme quei 35 mila euro che in media serviranno per la ristrutturazione energetica, ma anche a trovare il tempo e le energie per mettersi d'accordo, individuare una ditta, affidare i lavori. E nel Mezzogiorno inoltre la concentrazione di edifici non efficienti dal punto di vista energetico è molto maggiore, a Napoli sono il 39,3%.ù

L'investimento nel mattone

Il mattone rimane l'investimento preferito degli italiani, anche se nel giro di 15 anni, secondo l'indagine Ipsos sui risparmi degli italiani, la quota di chi lo considera la scelta ideale è passata da oltre il 70% al 32%. Ma il mattone non è tutto uguale. Già adesso, calcola la Fiaip, l'86% degli immobili venduti in periferia è "meno performante" mentre il 38% di quelli venduti nelle zone di pregio è di classe A o B. Anche se Palazzo Chigi, magari alleandosi con altri Paesi contrari agli obblighi di efficientamento energetico, riuscisse a fermare la direttiva, non riuscirà però a fermare il mercato, che viaggia già a gonfie vele verso la soluzione più green. Opporsi alla direttiva non serve. Se si vuole davvero tutelare il patrimonio immobiliare degli italiani che vivono in case vecchie e inefficienti le strade sono due: promuovere incentivi ad hoc e lanciare piani di edilizia pubblica, sulla scia del Pinqua, il piano di riqualificazione urbana del Pnrr.

Il fondo dall'Europa

"L'Europa dovrebbe mettere in campo un fondo di incentivi strutturali per la ristrutturazione green, al quale il governo potrebbe affiancare mutui a tassi veramente bassi, sul modello Consap", suggerisce il presidente della Fiaip Gian Battista Baccarini. Per le periferie degradate invece, dove a dover essere ristrutturati non sono solo i condomini, ma anche le piazze e gli edifici pubblici, la soluzione migliore è quella dei piani di edilizia pubblica, promuovendo partnership con i privati. Lo dimostra il successo del Pinqua, accolto con molto entusiasmo dai Comuni e dalle società edilizie, tanto che il valore dei progetti presentati va ben oltre i 2,8 miliardi messi a disposizione dal governo.

L'ex ministro Giovannini: “Rigenerazione, serve una legge”

"Negli ultimi due anni c’è stato un boom dellepartnership pubblico-privato sulla rigenerazione urbana. Il mercato ha capito che l’energia costerà di più e guarda a questo settore come a un’opportunità di business. Ma serve una legge: il governo Meloni ha lasciato nel cassetto quella che noi avevamo presentato, mettendo d’accordo tutte le forze politiche". Enrico Giovannini, direttore scientifico dell’ASviS, l’Alleanza per lo Sviluppo Sostenibile, ministro delle Infrastrutture del governo Draghi, non si dà pace per non essere riuscito a portare fino in fondo la legge sulla rigenerazione urbana, che adesso avrebbe permesso di avviare subito gli interventi richiesti dalla direttiva Ue sulle case green. E che era a un passo dall’approvazione: "Mancava solo una settimana per il via libera definitivo del Senato, ma il governo è caduto. Io l’ho consegnata al mio successore, con il regolamento tecnico", spiega Giovannini.

Un quadro di norme adeguato, rileva l’ex ministro, permetterebbe ai privati di investire nella rigenerazione urbana traendo dei profitti, perché la mole dei progetti è tale che non si può pensare di poter contare esclusivamente sulle risorse pubbliche, e alle famiglie di ottenere finanziamenti adeguati. "Un appartamento riqualificato permette di risparmiare in media 470 euro al mese sui costi di gestione, secondo i calcoli effettuati per il Pinqua, il piano di rigenerazione urbana del Pnrr. E c’è un abbattimento di un terzo delle emissioni. - sottolinea Giovannini - Le famiglie stipulano un mutuo per acquistare la casa: perché non dovrebbero farlo anche per un intervento che permetterebbe loro di risparmiare sui costi? E magari anche di migliorare la stabilità e la sicurezza ?".