Mutui, allarme giovani: il rialzo dei tassi rischia di tagliarli fuori. E il governo nel Def non rinnova le garanzie

Tassi in rialzo, rate più care. E a breve la chiusura di un ombrello che finora ha davvero spostato il mercato: quello delle garanzie pubbliche rafforzate per i giovani che comprano la prima casa. Si annuncia un periodo complicato per ragazze e ragazzi che hanno bisogno di un finanziamento per compiere il grande passo di intestarsi un tetto. Tanto che gli operatori domandano al governo di ragionare almeno su un'uscita ordinata dal supporto pubblico.  

Ma andiamo con ordine, visto che sono diversi i fattori che agiscono contemporaneamente.

Il rialzo dei tassi e il derby fisso-variabile

Il primo e più generale è quello del rialzo dei tassi voluto dalla Bce, giunto con marzo alla sesta puntata. Archiviata la fase del whatever it takes draghiano (era il luglio 2012), le strette dell'Eurotower hanno segnato gli ultimi mesi e lo faranno ancora a per un po'. In primo luogo, perché è probabile che Lagarde non si fermi qui, data l'inflazione ancora persistente. E poi perché le scelte monetarie ci mettono un paio di mesi per dispiegarsi completamente sull'Euribor, il riferimento dei mutui variabili. La scadenza a 3 mesi ieri era al 3,2% ed è plausibile che si porti al 3,5% entro maggio, pronostica l'ultimo Osservatorio di MutuiSupermarket. La dinamica dei tassi ha già portato a un raffreddamento del mercato dei finanziamenti, e delle compravendite immobiliari: l'ha certificato ieri l'Istat.

Nel frattempo, il mercato si è adeguato. A marzo la domanda di surroga ha continuato a salire, arrivando al 42% delle richieste di mutuo con un'inevitabile virata verso il tasso fisso (96%). D'altra parte, il sorpasso tra le due tipologie di tasso è ormai compiuto. L'Irs a 20 anni a marzo era a 2,88% contro il 2,91% dell'analogo indice per i variabili. Le migliori offerte di mercato (spread incluso) indicano un 3,9-4% finito per il tasso variabile, mentre si scende sotto il 3,7% per il fisso (in un mercato che nella media complessiva ha superato il 4%, ha da poco censito Bankitalia, già a febbraio).  

In questo contesto, rileva il portale, "preoccupante è l'allontanamento dei giovani che a marzo hanno rappresentato solo il 42% delle richieste". Per giunta "chiedono con minore frequenza mutui ad alto loan to value (ovvero la percentuale di finanziamento sul valore dell'immobile) e con maggiore frequenza mutui di lunga durata, superiore ai 25 anni, per mantenere sostenibile nel tempo la rata del mutuo".  

Il fondo Consap verso la chiusura

E qui si innesta il tema dell'operatività del Fondo di garanzia della Consap, che offre una garanzia pubblica del 50% sul mutuo per comprare la prima casa, entro un limite del finanziamento di 250mila euro. L'accesso è prioritario per giovani coppie, genitori single, persone che vivono in affitto in case popolari e giovani under 36. Il Sostegni bis l'ha potenziato prevedendo, in caso di Isee sotto 40mila euro, che queste categorie prioritarie potessero ricevere una garanzia dell'80%, in caso ottenessero un finanziamento superiore all'80% del valore dell'immobile. Opzione rinnovata, da ultimo, fino alla fine di giugno col Milleproroghe.  

Tra vari stop&go legati alla previsione di un tasso-limite entro il quale le banche dovevano mantenere le loro offerte (previsione che è stata spiazzata dalla rapidissima risalita dei tassi ufficiali), la misura è stata senz'altro determinante per avvicinare gli under 36 all'acquisto. Ne danno una chiara evidenza i numeri di Intesa Sanpaolo, messi in fila dal responsabile mutui, David Scala: se prima del Sostegni bis la quota di finanziamenti ad alto loan to value erogati era del 24%, è poi salita al 32%. E se si guarda si soli under 36, questa fetta sale al 50%. Sempre restando ai giovani, ben il 70% delle erogazioni - per un istituto che già prevedeva dai primi anni Duemila un prodotto dedicato a coprire il 100% del valore delle case - era assistita dalla garanzia Consap, nel 2022. Quota scesa al 35% nei primi mesi di quest'anno.  

In un prossimo futuro questo strumento non sarà più disponibile, a meno di un nuovo intervento governativo. Nel Documento di economia e finanza appena approvato, però, non c'è menzione di una sua proroga e anzi si ribadisce il termine ultimo del 30 giugno. Dal testo emerge che, nel 2022, l'esposizione dello Stato sul fondo è aumentata di 2,9 miliardi. Non ci sono riferimenti alla disponibilità residua del fondo che, secondo le stime di Qualis Credit Risk (società leader nella consulenza alle banche sui mutui residenziali ad alto loan to value) potrebbe esser prossima a esaurimento. I dati Consap certificano l'importanza dello strumento: al 31 marzo aveva ammesso a garanzia dell'80% mutui per un valore finanziato di 11,2 miliardi (9 miliardi il valore delle garanzie), mentre la parte del 50% aveva riguardato finanziamenti per 38 miliardi. Se si guarda al valore dell'erogato, sono 9,3 miliardi i finanziamenti ammessi all'80% e 31,2 miliardi quelli al 50%.

La risposta del mercato

"Nell'attuale scenario macroeconomico, il mutuo ad alto loan to value sarà una necessità per un numero sempre crescente di persone - ragionano Andrea Castro ed Elena Merlika, Head of Italy e Relationship Manager di Qualis Credit Risk - E il fondo è stato importante proprio per sdoganare questa tipologia di finanziamenti: sempre più richiedenti hanno iniziato a conoscere questa forma di mutuo, con cifre che fino a poco tempo fa sembravano tabù". "Ci siamo lasciati alle spalle l'equazione che una maggiore incidenza del finanziamento sul valore della casa equivalga a un rischio più alto", ragiona Scala. "E anzi, nell'ottica della banca è un fattore di redditività sostenibile, perché consente il rafforzamento patrimoniale di alcune fasce di popolazione - giovani, ma non solo - che diversamente resterebbero in affitto".

Ecco dunque il tema di sistema: una volta chiuso l'ombrello, il rischio è che il mercato non sia pronto a sostituirsi al pubblico. La richiesta è dunque di immaginare una uscita più ordinata da una misura così dirompente: "Serve una fase di accompagnamento delle fasce più bisognose - spiegano da Qualis - Ci sono esempi esteri: in Germania i primi 100mila euro di valore d'acquisto sono sgravati di interesse, in Spagna si focalizzano le misure sui comuni che si stanno spopolando". Concorda Scala: "Misure di décalage son opportune. Un intervento auspicabile è lavorare su segmenti di richiedenti (giovani e ad alto loan to value), ma anche su specifiche finalità, come le ristrutturazioni green, per stimolare un processo di sostenibilità sociale ed economica".

Mutui, la simulazione delle offerte

Ecco di seguito, ad opera di MutuiSupermarket, la simulazione di una operazione di acquisto prima casa e una di surroga a tasso variabile e fisso su un immobile situato a Milano. Viene mantenuto costante il valore dell’immobile immobile a 220.000 euro, l’importo richiesto a 140.000 euro e la durata del mutuo a 25 anni. Il profilo del richiedente è un impiegato a tempo indeterminato di 34 anni con un redito mensile 2.400 euro.

Finalità acquisto / tasso variabile

Finalità acquisto / tasso fisso

^{* Mutuo assistito dalla Garanzia del Fondo prima casa Consap}

Finalità surroga / tasso variabile

Finalità surroga / tasso fisso