Casa, meglio il mutuo o l’affitto? Come fare la scelta migliore

Solo qualche mese fa non ci sarebbe stata partita, data la situazione dei tassi che rendeva quanto mai conveniente recarsi in banca e chiedere di finanziare l’acquisto. In poco tempo, tuttavia, la situazione è cambiata profondamente e oggi sono in tanti a chiedersi se, a fronte di canoni di locazione per molti ormai quasi inaccessibili, risulti ancora più conveniente sottoscrivere un mutuo per l’acquisto della prima casa.

A Milano e Roma, nel 2023 la rata del mutuo supera il canone di locazione

Tecnocasa ha effettuato in esclusiva per Repubblica una comparazione basata sui prezzi delle case a maggio 2023, ipotizzando che il mutuo serva a copre l’80% del prezzo di acquisto e abbia una durata di 25 anni. “Con l’aumento dei tassi, in alcune città la rata del finanziamento è diventata più cara dell’affitto, ma la situazione non è omogenea”, premette Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi.

Quanto ai prezzi d’acquisto, Milano è la città più cara d’Italia con una media di 4.263 al metro quadro, “per cui un bilocale da 65 metri quadri comporta una rata mensile di 1.282 euro, che viene concessa a chi ha un reddito almeno di 4.272 euro”. Mentre l’affitto di un immobile con le medesime caratteristiche costa 1.038 euro al mese, quindi 244 euro in meno. Nel caso di un trilocale, la rata media è di 1.24 euro contro un affitto di 1.413, per cui le distanze di riducono sensibilmente.

Agli antipodi si trova Genova che, con i prezzi più bassi tra le grandi città della Penisola (1.123 euro al mq), richiede una rata di 338 euro al mese per un bilocale, meno dei 414 euro per l’affitto.

A Roma, dove le case costano in media poco meno di 3 mila euro, la rata mensile di un bilocale è in media di 893 euro, poco più dei 772 euro dell’affitto, mentre nel caso del trilocale si sale rispettivamente a 1.061 e 963 euro. Mentre a Firenze la rata del bilocale costa 871 euro e l’affitto 670 euro. La città che nel 2022 ha visto crescere maggiormente i prezzi è stata Bologna (+8,1%). Nel capoluogo emiliano per acquistare un bilocale occorre mettere in conto una rata di 779 euro al mese contro i 703 euro del canone di locazione.

A Palermo, nonostante l’aumento dei tassi, la rata del mutuo resta inferiore al canone di locazione (342 conto 416 euro), mentre a Palermo affittare costa meno (602 euro contro i 707 del mutuo).

Pro e contro dell’acquisto e della locazione

Fin qui i numeri, che sono medie e inevitabilmente soggetti a forti oscillazioni all’interno del medesimo contesto cittadino. Ma la decisione dipende anche da altri fattori. In primo luogo va ricordato che la maggior parte delle banche concede mutui al massimo fino all’80%, per cui si può pensare all’acquisto solo se si ha in tasca il 20% di quanto si spenderà complessivamente.

“Va poi ricordato che l’acquisto dell’immobile consente, nel lungo periodo, una rivalutazione del capitale nonché una salvaguardia dello stesso in casi di periodi di forte incertezza e di elevata inflazione, come quello che abbiamo sperimentato nei mesi scorsi e stiamo ancora sperimentando adesso”. Non a caso, fin qui i prezzi delle abitazioni non sono scesi in Italia nonostante le tasche di molte famiglie siano state svuotate dall’inflazione: chi intende fare il grande passo, tende a velocizzare la decisione per il timore che i prezzi crescano ulteriormente da qui a qualche mese.

Premiata la scelta d’acquisto, ma contano gli obiettivi di vita

Quanto alle agevolazioni fiscali, i canoni di locazione per l’abitazione principale sono detraibili fiscalmente: per i contratti a canone convenzionale, la detrazione può arrivare a 495 euro, a 300 per i contratti a canone concordato. Mentre, quanto ai mutui, c'è la possibilità di detrarre il 19% degli interessi del finanziamento, mentre in caso di difficoltà economica del nucleo familiare è possibile ottenere la sospensione delle rate. Un trend, quest’ultimo, in forte crescita negli ultimi mesi.

In conclusione, da Tecnocasa segnalano che l’acquisto rimane in linea di massima la soluzione più vantaggiosa, soprattutto se si tratta della “casa della vita”, o quanto meno da abitare per qualche lustro. Lo scenario cambia per chi valuta di trasferirsi magari in un’altra città, da qui a qualche anno. In questo caso, infatti, l’acquisto comporta costi ulteriori – dal 4%+Iva dell’agenzia al notaio – che possono arrivare a incidere anche oltre 10 mila euro per un bilocale nelle città più care. Si tratta di una spesa una tantum, che incide poco solo se spalmata nel lungo periodo.