Comprare casa, ecco i quartieri più convenienti. Un trilocale in centro a Milano ne "vale" cinque a Palermo

Con quello che costa un trilocale a Milano, se ne comprano quattro a Palermo. Se si vuole andare in zone sovrapponibili, il centro meneghino e Politeama-Libertà, il multiplo può arrivare anche a cinque volte.

Tanto si discute, in queste settimane, dell'emergenza abitativa italiana. Stipendi stagnanti e morsi dall'inflazione, mutui che rincarano per effetto della stretta monetaria della Bce e - nonostante quotazioni immobiliari che nella media dello stivale non sono particolarmente surriscaldate rispetto al panorama di altri mercati globali - il sogno della casa diventa proibito per molti. In particolare per i giovani, o i single. Ma non tutto il mondo è paese, o forse non tutto il mondo è Roma e Milano, le nostre metropoli che più delle altre registrano quotazioni del mattone "pesanti".

Una analisi che il portale Immobiliare.it ha realizzato per Repubblica consente infatti di tracciare un confronto tra le richieste economiche per comprare casa, nelle principali città italiane. E si vede che, appunto, il prezzo medio al metro quadro sfonda quota 5mila euro sotto la Madonnina, mentre sulla sponda opposta della classifica si trova Palermo con poco più di 1.300 euro. In questa graduatoria, Firenze si colloca sul podio con poco più di 4mila euro, la Capitale segna 3.346 euro. Sotto i 2mila euro stanno invece Bari, Genova e Torino.

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I quartieri più e meno cari

Quando il valore unitario si spalma sulle tipologie di appartamenti più comuni, bilo e trilocali, la forbice appare ovviamente ancor più clamorosa. Il prezzo medio di un trilocale milanese supera i 450mila euro, quello palermitano sta sotto i 105mila. Prendendo le zone più care, in centro a Milano servono 10mila euro al metro mentre in zona Libertà ce la si cava con meno di 2mila. Forbice che si restringe quando invece si va nelle zone più abbordabili: in questo caso gli estremi sono più vicini, con appartamenti tra Bolzaneto (Genova) e Ciaculli (Palermo) che costano un terzo di Bisceglie (Milano).

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Le zone che si sono rivalutate e svalutate

L'analisi consente anche di vedere come si sono mossi i prezzi. In questo caso, l'anno di riferimento per il confronto è il 2019 ovvero l'ultimo pre-Covid. Anche in questa classifica, Milano è fuori scala: la zona di Pasteur-Rovereto, al traino del fenomeno "NoLo" (come viene definita la zona a nord di piazzale Loreto che ha subito una profonda trasformazione), risulta rincarata del 55% nel giro di una manciata di anni. Ma anche a Bologna (Aeroporto, Borgo Panigale) e Parla (Montanara, Campus, Gaione) si trovano casi di immobili che hanno acquistato un terzo del loro valore. Più stagnante la situazione in città come Napoli, Genova o Palermo dove non risultano zone cresciute in doppia cifra percentuale.

Cala l'offerta, non il prezzo: dove mi posso permettere la casa?

In media nazionale, il portale traccia una diminuzione dell'offerta di case nel corso di quest'anno: si parla di un -7,8% rispetto al 2019, o -23,8% rispetto al 2021 che è stato segnato dal boom post-Covid. Invece l'andamento del prezzo racconta un'altra storia: il delta sul 2019 è in crescita del 4,7%, sull'anno scorso del 2,9%. La media al metro quadrato è indicata a 2.107 euro. Tenendo conto di queste dinamiche, ma soprattutto dell'andamento dei redditi e del costo dei finanziamenti, Immobiliare.it è in grado di calcolare quante case ci si possono permettere sul totale di quelle offerte sul mercato. Come? Si simula di aprire un finanziamento all'80% del valore dell'immobile con durata di 30 anni e tasso fisso di mercato, e si calcola quanto viene di rata mensile per il mutuo. A questo punto, si rapporta la rata del mutuo al reddito mensile: per essere sostenibile, deve essere entro il limite di un terzo. Si calcola così la cosiddetta "affordability" ovvero la percentuale di annunci che risultano accessibili in base al reddito medio (di single e coppie), e al prezzo degli annunci. La situazione più "disperata", come si vede dalla tabella, è quella di un single fiorentino che ha l'ambizione di guardare solo allo 0,5% dello stock di annunci.

Grazie al database, si può anche sviluppare un ragionamento diverso. Ovvero, quante case sono accessibili a partire da una disponibilità fissa (nell'esempio, 200mila euro). In quale quartiere conviene orientarsi se si ha questa risorsa da parte, magari per una eredità o per il supporto della famiglia? In questo caso si considera "accessibile" il quartiere nel quale è possibile acquistare oltre la metà della tipologia di appartamenti offerti (mono, bilo, trilo...). A Milano, per esempio, con quella zona bisogna stare in zona Affori e pure accontentarsi di un monolocale. A Roma, ci si può spingere su un bilocale a Centocelle.

Le caratteristiche degli immobili

Tra i dati che è possibile scandagliare, anche le caratteristiche degli immobili. La domanda di locali sembra seguire quel che l'accessibilità consente, infatti i trilocali sono più domandati su mercati accessibili come Palermo, Bologna, Parma e Torino mentre nelle città più care come Milano o Roma si scende a bilo e monolocali. A Firenze e Genova si registra la più alta voglia di giardino, un filtro applicato in oltre il 10% delle ricerche, mentre il terrazzo si impone a Genova e Roma (15% di ricerche con questo filtro).