Mutui, rate in aumento con i tassi Bce: lo scudo delle surroghe. Il punto sulle offerte

Con la Bce proiettata verso l'ottava stretta consecutiva al costo del denaro, e l'aspettativa - secondo gli addetti ai lavori - di un linguaggio che manterrà aperta la porta a nuovi interventi estivi, resta alta la pressione sulle famiglie che hanno contratto un mutuo. Non è un caso che il tema della surroga, ovvero la possibilità di cercare condizioni migliori di finanziamento senza costi in una banca diversa, sia tornata alta nell'agenda del mercato.

La domanda di surroga è stata sostanzialmente molto ridotta in tutta la prima parte del 2022, ricostruisce un'analisi di Guido Bertolino di FairOne, la società del portale MutuiSupermarket. "Ha iniziato a registrare una crescita a partire da settembre, in conseguenza dei primi aumenti del costo del denaro da parte della Bce". Se si analizza la domanda di mutui, si vede come la finalità surroga sia balzata da un 9% della scorsa estate fino al 42% dello scorso febbraio. Poi è tornata a scendere intorno al 30%. Va infatti ricordato che per i lunghi anni dei tassi sottozero il mercato è stato fatto al 90% e passa dai mutui a tasso fisso, quindi si è via via esaurito il bacino di finanziamenti potenzialmente interessati al cambiamento. La velocissima accelerazione dei tassi Bce, però, ha riacceso l'interesse per i (pochi) variabili siglati negli anni più recenti.

Non a caso, "la domanda di surroga, ormai dalla fine del 2022 è quasi esclusivamente a tasso fisso in quanto, dato l'andamento di indici Irs (il riferimento per i fissi, ndr) ed Euribor (quello per i variabili, ndr), i mutui a tasso fisso, soprattutto sulle lunghe durate, risultano di gran lunga più convenienti dei corrispondenti mutui a tasso variabile. Inoltre l'attuale domanda di surroga risponde soprattutto alla domanda di protezione dall'aumento futuro delle rate, piuttosto che dalla necessità di riduzione della rata in termini assoluti".

Se si considerano i future sull'Euribor, che anticipano le prossime mosse della Bce e già scorgono la possibilità di una inversione di rotta nella parte finale del 2023, si può infatti stimare un potenziale aumento di rata al quale sono sottoposti i mutui sottoscritti in diversi periodi storici. E valutare quale sia la nuova rata al miglior tasso di surroga attualmente offerto dal mercato. Per un finanziamento trentennale da 150mila euro e tasso variabile pari all'Euribor a tre mesi più uno spread dell'1%, ad esempio, stipulato nel 2008 la rata iniziale era di 838 euro. Oggi quel mutuo paga 618 euro e la prospettiva è di salire a 643 euro a dicembre. Con una surroga al miglior tasso, quel mutuo pagherebbe 396 euro. Se si viene a tempi più recenti, quando appunto i tassi erano schiacciati nel tentativo di sostenere l'economi a dell'Eurozona, il quadro cambia. Lo stesso mutuo stipulato nel 2018 pagava una rata iniziale di 460 euro che per fine anno potrebbe essere a 726 euro. Surrogando al meglio che si può, si scenderebbe a 607 euro: più del principio, meno di quel che si prospetta.

Bisogna ovviamente ricordare che una surroga oggi al tasso fisso vincolerebbe per i mesi e gli anni a venire, quando i tassi ufficiali potrebbero tornare a scendere. Ma anche ricordare che la surroga non è una opzione che si può cogliere una sola volta, ma è replicabile in futuro.

I migliori mutui surroga - Tasso fisso

I migliori mutui surroga - Tasso variabile

_{Immobile situato a Milano del valore di € 250.000, importo richiesto € 150.000 e durata del mutuo 25 anni, richiedente di 34 anni con reddito mensile € 2.400 - Fonte: MutuiSupermarket.it}

In linea generale, il mercato sta dando comunque segnali di rallentamento. I dati delle Entrate del primo trimestre, ricorda Bertolino, hanno segnato una diminuzione dell'8,3% annuo delle compravendite, e del 41,8% di quelle assistite da mutuo. "Questo porta, in attesa dei dati ufficiali di Banca d'Italia, all'attesa di una riduzione del 30% dell'importo di mutui erogati nel primo trimestre 2023 rispetto al medesimo trimestre del 2022".