Mutui a tasso fisso o variabile. Per la casa è l’ora delle scelte

A breve, la preferenza degli italiani per il mutuo a tasso fisso potrebbe non essere più così scontata. Se nel corso dell'ultimo anno circa il 90% ha preferito fissare una volta per tutte la rata da pagare, sull'onda dei continui rialzi dei tassi da parte della Bce, lo scenario potrebbe cambiare quando si verificherà il cambio di rotta da parte dell'Eurotower. Giovedì scorso la banca centrale ha alzato di un altro quarto di punto il tasso di riferimento, portandolo al 4%. Cosa che probabilmente replicherà nella riunione di luglio. Tuttavia il faro resta sempre l'inflazione, che nell'Eurozona si è attestata in maggio al 6,1% contro il 7% di aprile e il 10,1% di novembre. La frenata in questi sei mesi è stata robusta e, per quanto l'obiettivo sia di riportare l'inflazione in area 2%, la Bce non potrà trascurare del tutto l'impatto recessivo sulla crescita economica. 
 

Il ritorno del variabile

Così per Simone Capecchi, executive director di Crif, è vicino il momento di riconsiderare il mutuo a tasso variabile. "Il rialzo dell'Euribor (benchmark di riferimento per questa tipologia di prestiti, ndr) dovrebbe essere vicino al picco". Dunque, soprattutto per i più giovani, che si orientano verso finanziamenti anche a 35-40 anni, sottolinea, è il caso di guardare al lungo termine. Secondo le rilevazioni mensili di Bankitalia, ad aprile i tassi di interesse sui prestiti erogati alle famiglie per l'acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, si sono collocati al 4,52% contro il 4,36% di marzo. Per ottenere lo spaccato delle diverse tipologie di mutui occorre invece far riferimento alla relazione annuale di Bankitalia, che segnala come a marzo sul variabile si sia pagato in media il 3,8% contro il 4,1% del fisso. Con i rialzi dei tassi, il differenziale è calato, ma non si è annullato, per cui se dal 2024 partiranno i tagli al costo del denaro è verosimile attendersi un incremento della forchetta, a vantaggio del variabile. Questa prospettiva consentirebbe di allargare le maglie dell'accesso al mutuo, ormai divenuto quasi mpossibile per un numero crescente di italiani.

"Non si era mai assistito a rialzi così forti in così poco tempo: tra i mutuatari che si sono rivolti a noi si registra un incremento della rata media di circa il 50% rispetto a un anno fa", racconta Paolo Fiorio, coordinatore del servizio legale del Movimento consumatori. Considerato che nel frattempo anche tutte le altre spese sono salite, è un problema di non poco conto. Una situazione che spinge Roberto Telatin, responsabile centro studi Uilca Orietta Guerra, ad auspicare un cambio di rotta, per fermare una spirale "che rischia di far entrare nella povertà migliaia di famiglie e produrre gravi conseguenze sociali, economiche e umane".

Le famiglie in difficoltà

A essere in difficoltà sono soprattutto le famiglie con reddito basso, ma in molti casi anche il ceto medio annaspa, sottolinea Antonio Pinto, responsabile del settore prodotti finanziari di Confconsumatori, per il quale la crescente difficoltà nell'accesso ai finanziamenti porterà a "un rallentamento molto forte del mercato immobiliare, e quindi dell'edilizia, settore traino del nostro Pil". In sostanza, si rischia la classica eterogenesi dei fini, considerato che gli acquisti immobiliari assistititi da mutuo sono una componente importante: tra il 2018 e il 2022 hanno inciso tra il 47 e il 52% annuo. Quanto alle ricadute, uno studio appena pubblicato da Nomisma rivela che nel primo trimestre di quest'anno il volume di compravendite ha registrato una flessione tendenziale di 8,3 punti percentuali, e Milano e Bologna addirittura sono in calo del 22%. Quanto all'intero 2023, la società di ricerca si attende una contrazione nell'erogazione di nuovi mutui del 18,3%, alla quale farà seguito una stabilizzazione (-0,3%) nel 2024. Questo a fronte di un calo anche degli importi erogati, per altro già evidente negli ultimi mesi.

Cosa cambia per le banche

Questa situazione che impatto avrà sui conti delle banche? Dai dati finora disponibili non sembrano esservi allarmi particolari. Nomisma segnala una riduzione delle sofferenze relative ai prestiti per acquisto di abitazioni nel corso del quarto semestre 2022 (-28,1% su base annua), per un'incidenza limitata allo 0,5% dei mutui concessi. Attualmente, prosegue lo studio, le famiglie in difficoltà con il pagamento delle rate si aggirano intorno al 6% contro il 7,5% del 2022, ma quelle che temono di andare incontro a difficoltà nei mesi a venire sono il 27,8% contro il 14% registrato un anno fa. Sono solo preoccupazioni al momento, ma potrebbero diventare realtà se la Bce non fermerà la stretta sui tassi. Intanto, come accennato all'inizio, la politica monetaria restrittiva ha spinto a una crescita progressiva del fisso. "Da tempo, i nostri clienti scelgono nella stragrande maggioranza dei casi questa opzione, preferendo fissare una volta per tutte l'impegno mensile da affrontare: ad aprile sono stati il 93% del totale", racconta Claudia Vassena, executive director sales& marketing digital retail di Intesa Sanpaolo. Il dominio del fisso è confermato Mattia Callegari, responsabile portafoglio e pricing strategy di UniCredit Italia, che si attende a livello di sistema un brusco calo per le surroghe. La ragione? Chi è andato in difficoltà in seguito ai primi rialzi si è già messo al sicuro optando per il fisso. La platea di chi potrebbe ancora compiere questo passo è ormai ridotta all'osso.

Ma le cose non sono uguali per tutti. Un maggiore equilibrio viene rilevato da Banco Bpm, con il responsabile prodotti del credito Costantino Miri, che segnala un incremento delle erogazioni a tasso variabile e anche un incremento delle surroghe "Registriamo a maggio un deciso incremento rispetto a un anno fa", dice. A metà strada si colloca il Crédit Agricole, che segnala un'incidenza del fisso intorno a due terzi delle erogazioni e dei mutui giovani intorno alla metà del totale. Sull'andamento futuro delle erogazioni, molto dipenderà dagli under 36. "Questa categoria ha avuto un'incidenza elevata negli ultimi trimestri, ma non è chiaro se verranno confermate le agevolazioni, in scadenza a giugno", spiega Vittorio Kuhn, chief retail & commercial banking officer di Bper Banca, con riferimento alla garanzia pubblica all'80% del valore dell'immobile per i giovani con Isee non superiore ai 40 mila euro.