Mutui, dal fondo di garanzia allo sconto sugli interessi: tutti i sostegni pubblici per chi ha già o vuole comprare una casa

MILANO – L’intervento a gamba tesa sulle banche, con un prelievo straordinario sugli extraprofitti degli istituti, nelle intenzioni dei suoi promotori dovrebbe essere destinato a sostenere le famiglie più colpite dal caro tassi e in particolare, ha detto il vicepremier Matteo Salvini, i benefici “arriveranno a chi ha un mutuo che sta aumentando in maniera spropositata”.

I mutui con garanzia pubblica

Per il momento le bozze circolate fino ad ora si limitano a spiegare che le “maggiori entrate sono Iscritte in un fondo per essere destinate al finanziamento delle misure di cui all'articolo 64, comma 3, del decreto-legge 25 maggio 2021, n.73, Convertito con modificazioni dalla legge 23 luglio 2021, n. 106". Si tratta della norma che eleva la garanzia pubblica sul finanziamento per l’acquisto della prima casa fino al 80% del valore del mutuo. Sostegno che oggi vale per i nuclei – o singoli –  under 36 con un Isee fino a 40 mila euro. Sempre gli under 36 entro questa soglia possono poi beneficiare dell’esenzione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Il fondo per la sospensione dei mutui

Solo uno dei tanti strumenti che lo Stato mette a disposizione dei proprietari di case o di chi intende acquistarle. Un altro è il fondo attivato per la sospensione dei mutui prima casa per le famiglie, o single, in difficoltà con il pagamento delle rate e per il quale si può fare domanda a fronte di alcune circostanze specifiche come  il licenziamento, la perdita dell’autosufficienza, la morte di un cointestatario del mutuo la riduzione dell’orario di lavoro di almeno il 20%.

Che possa essere una norma a congelare le rate, allungando le scadenze, appare poco probabile. L’ipotesi lanciata ieri dal ministro Matteo Salvini non scalda gli animi. Per chi è in difficoltà con il pagamento del mutuo, meglio muoversi in proprio. Vediamo quali sono le strade percorribili, a seconda delle situazioni.

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La promessa governativa

“Al ministero dell’Economia, Giorgetti sta lavorando con le banche per allungare le scadenze di chi ha un mutuo a tasso variabile, che per colpa delle scelte della Bce sta aumentando, come rata, incredibilmente”. Queste le parole di Salvini, che non ha fornito dettagli in merito, limitandosi a un auspicio: “Mi piacerebbe che le banche italiane allungassero la possibilità per famiglie e imprese dei tempi di pagamento e, dunque, la rata rimanesse uguale e non crescesse”.

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Il leader della Lega punta ai cittadini-elettori che nel corso del tempo hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile, contando su una rata più contenuta del fisso, ma sono rimaste spiazzate dalla nuova politica della Banca centrale europea, che a partire dalla scorsa estate ha abbandonato il tasso zero e intrapreso la strada dei rialzi, con il tasso ufficiale attualmente al 4%, ma destinato a crescere ancora, fino a che non sarà domata l’inflazione.

Su un totale di 25,7 milioni di famiglie italiane, quelle che hanno un mutuo sono circa 3,5 milioni e, coloro che hanno sottoscritto il variabile (poco più di un milione), oggi si trovano a pagare una rata del 75% più salata rispetto a un anno fa, secondo i calcoli della Fabi. Ad aprile, lo stesso sindacato dei bancari ha stimato in quasi un miliardo di euro l’ammontare delle rate non pagate nell’ultimo anno e verosimilmente oggi siamo abbondantemente sopra quella cifra. Senza dimenticare le difficoltà dei cittadini indebitati tra credito al consumo e prestiti personali.

Poco spazio per una soluzione legislativa

Il problema è diffuso, conferma Vincenzo Donvito, presidente dell’associazione dei consumatori Aduc, il quale non vede spazi per una soluzione legislativa. “Si rischia di andare avanti tra promesse, parole e dintorni, con entrambe le parti faranno a gara per dire che prendono impegni generici”.

Più spazio sembra esservi per le iniziative dei singoli operatori. Un primo passo in tal senso è stato compiuto dal Banco di Desio, con la decisione di consentire - a chi è in regola con il pagamento delle rate - di prolungare la durata del finanziamento sino a cinque anni con l’assegno mensile da corrispondere che resta immutato.

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Per Antonio Pinto, avvocato di Confconsumatori, questa è la strada maestra, “considerando che sono arrivate indicazioni in tal senso sia dalla Bce, che da Banca d’Italia. Gli istituti potrebbero decidere di fissare un tetto massimo al variabile, per cui futuri rialzi dei tassi Bce non inciderebbero”, aggiunge.

Gli strumenti a disposizione dei mutuatari

Adottando l’ottica del mutuatario, il governo ha stabilito che per tutto il 2023 le banche non posso rifiutare la richiesta di conversione dal variabile a fisso, ma a determinate condizioni. In particolare, il finanziamento non deve superare i 200 mila euro e il richiedente non deve avere un Isee (indicatore della situazione economica familiare) superiore ai 35 mila euro.

Negli altri casi, una prima strada percorribile è provare a rinegoziare il contratto in essere con la propria banca. Da Intesa Sanpaolo segnalano che i sottoscrittori del variabile negli ultimi anni sono stati una sparuta minoranza e confermano la disponibilità non solo di cambiare tipologia di tasso, ma anche di mantenere l’opzione variabile “con allungamento della durata fino a un massimo coerente con i limiti di età massima del mutuatario”.

UniCredit consente di rimodulare a zero spese il proprio mutuo, sospendendo per dodici mesi il rimborso della quota capitale, oppure riducendo l'importo della rata tramite l'allungamento della scadenza per un periodo fino a un massimo di quattro anni.

In caso di mancato accordo con la propria banca, il mutuatario può percorrere la strada della surroga, trasferendo il contratto presso un altro istituto, con quest’ultimo che si fa carico di tutte le incombenze burocratiche e dei relativi costi. “In sostanza si tratta di fare leva sul desiderio delle banche di acquisire nuovi clienti, ai quali successivamente proporre anche altri prodotti”, sottolinea Pinto. Il quale ricorda che in questo caso non c’è l’obbligo di accettare la richiesta e che spesso i surrogatori seriali, cioè coloro che hanno già percorso questa strada in passato, si vedono opporre un rifiuto.

Lo sconto fiscale sugli interessi

Ad alleggerire poi il peso degli interessi passivi applicati sui mutui ci sono gli sgravi fiscali. Gli interessi sono infatti detraibili al 19% fino ad un importo massimo di 4000 euro annui (dando così luogo a uno sconto massimo di 760 euro). Soglia, questa, che in tempi di interessi a zero in molti non raggiungevano e che ora, con i rialzi dei tassi diversi si trovano anche a superare.

Sempre per chi acquista casa sono detraibili al 19% anche gli oneri notarili ma soltanto per quanto riguarda l’atto relativo alla stipula del mutuo, non quello sulla compravendita. Spesa che non può comunque superare i 4000 euro (includendo anche gli interessi passivi portati eventualmente in detrazione)