Manovra, novità sulle donazioni: più facile vendere l’immobile o aprire un mutuo. Torna la rivalutazione di terreni e quote

MILANO – Non solo taglio al cuneo e stretta sulle pensioni, tra i meandri della Manovra come di consueto trova posto una miriade di interventi di piccolo cabotaggio che mai come quest’anno sembrano univocamente intesi a fare cassa e coprire le altre misure. Tra gli articoli 11 e 13 della bozza della Finanziaria, ad esempio, si situano la riproposizione della rivalutazione di terreni e partecipazioni con imposta sostitutiva che consente di minimizzare il peso fiscale di eventuali plusvalenze; e un intervento civilistico per oliare la vendita di beni ricevuti in donazione, in caso di lesione della cosiddetta “quota di legittima”.

Gli aumenti per prodotti per l’infanzia e sigarette

Giuliano Foglia, fondatore dello studio Foglia & Partners, ci aiuta a mettere ordine nella lettura del testo. All’articolo 11 si trova innanzitutto il rinvio di plastic e sugar tax al 1° luglio 2024; oltre all’innalzamento dal 5 al 10% dell’Iva sulla serie di prodotti che vanno dall’infanzia all’igiene femminile e che tanto ha fatto discutere (latte in polvere o liquido per l'alimentazione dei lattanti o dei bambini nella prima infanzia, condizionato per la vendita al minuto; estratti di malto; preparazioni per l'alimentazione dei fanciulli, per usi dietetici o di cucina, a base di farine, semolini, amidi, fecole o estratti di malto, anche addizionate di cacao in misura inferiore al 50 per cento in peso; prodotti assorbenti, e tamponi destinati alla protezione dell'igiene femminile; coppette mestruali). Così come l’aumento delle accise su sigarette e tabacco.

Rivalutare terreni e partecipazioni per azzerare le plusvalenze

L’articolo successivo riapre invece, come avviene ormai dal 2002, i termini per rivalutare il costo di terreni e partecipazioni detenute direttamente da persone fisiche (non imprenditori), società semplici e società a queste equiparate ed enti non commerciali al 1° gennaio 2024.

Spiega Foglia che questa possibilità di rivalutazione consente di adottare quale nuovo costo fiscale del bene il valore di mercato dello stesso bene, per come viene definito attraverso un’apposita perizia di stima. Questo valore di perizia sostituisce il più basso costo storico (generalmente quello di acquisto), così da realizzare una plusvalenza minima o nulla in caso di successiva vendita del bene stesso.

In pratica, si paga una imposta sostitutiva del 16% sul valore normale del bene rivalutato, anziché il 26% previsto per l’eventuale plusvalenza in caso di rivendita.

Nell’occasione si ripropone, come già nelle più recenti “edizioni” della rivalutazione, la possibilità di rivalutare non solo terreni edificabili e partecipazioni in società non negoziate in mercati regolamentati, ma anche il valore fiscale delle partecipazioni negoziate nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione. In questo caso, il nuovo valore fiscale delle partecipazioni è determinato non sul valore di perizia, ma tenendo conto della media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre 2023.

A cambiare è il termine per il perfezionamento della rivalutazione attraverso la perizia e il pagamento dell’imposta sostitutiva: dal 15 novembre si anticipa al 30 giugno.

Più semplice rivendere i beni oggetto di donazione

Da ultimo, all’articolo 13, si trovano modifiche al codice civile (non fiscali) per agevolare la circolazione (in particolare la vendita) di beni oggetto di donazione. Il fine è esplicitato nel testo della bozza: “Stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazione e acquistati da terzi a titolo oneroso, con conseguente maggiore semplicità e certezza dei rapporti giuridici oltre a più ampie e agili possibilità di accesso al credito”.

Oggi, una donazione può essere “ridotta” nel caso in cui, disponendola, il donante abbia leso la porzione di legittima di un erede. Chi riceve la donazione (donatario), ma anche qualsiasi terzo che abbia acquistato il bene oggetto di donazione, potrebbe esser costretto a restituire il bene donato all’eredità.

Una possibilità, riconosce Foglia, che oggi è un ostacolo alla circolazione degli immobili donati, sia perché i terzi acquirenti non intendono assumersi il rischio di possibili azioni di riduzione a loro carico sia perché gli istituti di credito non erogano mutui per l’acquisto di tali immobili, proprio alla luce di questo rischio.

La norma fa sì che i diritti acquistati da terzi sui beni proventi da donazione siano salvi, mentre in capo al donatario/alinenante resta un eventuale obbligo di compensare in denaro i legittimari lesi nei limiti del necessario per reintegrare la legittima.