Manhattan la giungla del mattone

Il settore immobiliare a New York è una giungla, un monopoli affollato di imprevisti e probabilità, fermate in prigione, collassi finanziari e circoli viziosi – a volte anche virtuosi – che si inseguono senza soluzione di continuità. È un mondo popolato dai sindacati, che proclamano con regolarità lo sciopero dei portieri gallonati degli esclusivi “coop” residenziali, costringendo anziane signore che pagano spese condominiali da 10 mila dollari al mese a portare le valigie da sole. È affollato da antiche famiglie, l’aristocrazia del “real estate”, spalle larghe, che amministrano palazzi senza debiti, in dotazione al patrimonio familiare, in alcuni casi da un secolo e mezzo. È anche pieno di parvenu e avventurieri. E di finanzieri o istituzioni finanziarie, come Blackstone, che ha creato il suo Breit, Blackstone Real Estate Investment Trust, un colosso che ha investimenti in immobili dedicati (non solo a New York) a uffici o negozi per un valore di 118 miliardi di dollari, il più grande del mondo.

Gli immobiliaristi che cambiano la città

Ci sono poi i “developer”, gli immobiliaristi, che cambiano in continuazione il volto e lo skyline della città. Sotto l’amministrazione Bloomberg si sono scatenati. Alcuni hanno costruito grattacieli residenziali, a fiammifero, lungo Central Park West o a Park Avenue. Altri, come Stephen Ross, fondatore e proprietario hanno costruito un intero nuovo quartiere, Hudson Yard, che rompe con la tradizione a griglia della città. Avveniristico e frutto di un grande piano urbanistico, è spettacolare, una porta sul futuro. Oppure c’è il nuovo colosso a Grand Central, arrivando in citta’ da Jfk, che modifica un punto di riferimento chiave: il Chrysler Building, un classico ormai da quasi cento anni, è praticamente coperto dal nuovo grattacielo altissimo e possente.

Ci sono personaggi chiave come Howard Lorber, che ha sviluppato un modello integrato: non solo costruisce grattacieli residenziali, ma controlla Douglas Helliman, la più grande agenzia di intermediazione immobiliare in città. E dentro quel mondo emergono altri protagonisti, gli intermediari di lusso, come Leighton Candler, che ha il suo gruppo di agenti all’interno di una grande agenzia, una sorta di boutique. Leighton ha una particolarità: l’accento strascicato del Sud, viene da Atlanta, il bisonno è il fondatore della Coca Cola. Poi il suo ramo della famiglia ebbe difficoltà e ora lavora 24/7, ma, grazie ai contatti, difficilmente si muove per appartamenti al di sotto dei 30 milioni di dollari.

L’avanzata di Mechanic

C’è da dire che il residenziale a New York per ora tiene, e si continua a costruire. Lo stesso si potrebbe dire dei palazzi per ufficio, visto che un altro colosso sta sorgendo su Park Avenue, il nuovo quartier generale di JpMorgan, voluto da Jamie Dimon, ormai quasi finito. Pensate che per costruirlo si è dovuto distruggere il prato divisorio su Park Avenue e fare una deviazione del traffico. Per superare ostacoli in apparenza insormontabili, emerge un’altra figura chiave del settore, l’avvocato immobiliare. Uno in particolare sembra avere le mani in pasta dappertutto, Jonathan Mechanic, 70 anni, presidente del gruppo immobiliare nello studio legale Fried, Frank. Quando cominciò, alla fine degli anni 70, c’erano solo quattro o cinque avvocati immobiliari nello studio. Oggi, sotto la sua guida, il suo gruppo conta cento avvocati. Solo questo numero dà un’idea delle dimensioni e delle complessità con cui ci si deve confrontare nel mercato immobiliare a New York. Mechanic è un personaggio gioviale, pacche sulle spalle, relazioni personali fortissime e rapporto collaborativo con l’altra componente chiave del settore: l’amministrazione cittadina. Per deviare il traffico su Park Avenue, Jamie Dimon ha dovuto appoggiarsi a Mechanic che ha chiuso la questione.

Mechanic ha anche risolto la questione per l’Apple Store più celebre al mondo, quello sulla Quinta e Central Park, al GM Building. Davanti agli ingressi del palazzo c’è un largo spazio pubblico. Apple voleva che attorno al cubo di vetro sorgessero dei funghi per portare luce al negozio nel sotterraneo. Avrebbero rubato spazio al pubblico. Gli attivisti sono impazziti. La città resisteva. Ma alla fine ha vinto lui, Mechanic, addirittura convincendo la città che i funghi avrebbero migliorato la qualità di quello spazio pubblico. Può lavorare alla mediazione fra membri di imperi famigliari che litigano sull’eredità o alla costruzione di complicati meccanismi finanziari per salvare un developer dal fallimento o a contratti di subaffitto con clausole nuove, magari lungo periodi ventennali.

Raccontato così, il settore immobiliare a New York sembra dunque vibrante, in pieno boom, trasudante energia. Tanto più che giovedì scorso abbiamo visto che l’economia americana è cresciuta per il terzo trimestre al livello inimmaginabile del 4,9%. Tutto positivo dunque? Niente affatto, il residenziale per ora tiene, ma il settore uffici soffre ancora per il cambio strutturale di abitudini lavorative dopo il Covid. Per quel comparto è in arrivo una resa dei conti che potrebbe avere conseguenze catastrofiche.

Nel post Covid il tasso di spazi disponibili è fra il 20 e il 25% a New York (la media sana del tasso di spazi disponibili è fra il 7 e il 9%) e per il settore dei subaffitti si parla anche del 40%. Il fenomeno preoccupa perché i proprietari immobiliari hanno debiti con le banche sulla base di certi impegni che riguardano ad esempio il livello degli affitti. Se gli affitti scendono sotto certi livelli la banca può revocare il credito o rivendicare la garanzia sottostante, cioé l’immobile. Per evitare il rischio, gli immobiliaristi rifiutano di abbassare gli affitti, a costo di tenere gli spazi vuoti. Ma coi tassi di interesse in aumento si sta creando una crisi di liquidità che potrebbe esplodere da un momento all’altro.

E qui torna al centro dell’equazione il nostro Mechanic, l’avvocato di cui tutti si fidano. Sarà lui a dover trovare soluzioni per evitare che il castello frani, portandosi nel baratro tutto il circo immobiliare. Il rischio è molto forte. La reazione a catena potrebbe essere dirompente. Talmente dirompente da rendere vano persino l’operato di Mechanic in quello che dovrebbe essere il trionfo finale della sua carriera: evitare una crisi immobiliare da profondo rosso. Gli resterà la consolazione delle parcelle, molte pagate in anticipo, con tariffe che per il suo livello sono pari a mille dollari l’ora.