Immobiliare, tra mutui impossibili e tasse in aumento: per la casa il rischio di una tempesta perfetta

I tassi in crescita sui mutui, le imposte sugli affitti brevi ritoccate verso l’alto, l’inflazione che svuota le tasche delle famiglie e il rischio concreto di una recessione. L’immobiliare, uno dei settori economici che meglio ha resistito prima alla crisi pandemica poi a quella scatenata dall’accelerazione del carovita, rischia una tempesta perfetta.

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Erogazioni più che dimezzate

“A fronte di tanti fattori che frenano il mercato immobiliari, si parla poco di quello probabilmente oggi più rilevante: la crescente prudenza delle banche nel concedere i mutui”, commenta Mario Breglia, fondatore e presidente di Scenari Immobiliari. Un pensiero condiviso da Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma: “Alcuni istituti, anche tra i più grandi, sono su livelli di erogazioni anche del 50-60% inferiori a un anno fa. I timori non sono tanto legati all’immobile oggetto del finanziamento, quanto piuttosto alla capacità del mutuatario di onorare le rate a fronte di uno scenario economico in via di deterioramento”.

Stop della Bce, ma non si sono visti tutti gli effetti

Nell’ultima riunione del 26 ottobre, la Bce ha deciso lo stop alle strette monetarie dopo dieci rialzi consecutivi che avevano portato il tasso ufficiale da zero al 4,50%. Ad agosto la Banca d’Italia ha rilevato un tasso medio per i mutui prima casa nell’ordine del 4,67%, ma è praticamente certo che da allora le condizioni si sono fatte più gravose. “Su questo fronte, comunque, la situazione non è drammatica: prima che iniziasse la convergenza dalla lira all’euro, i tassi erano a due cifre percentuali. Piuttosto preoccupa il rialzo rispetto al recente passato a fronte di salari sostanzialmente fermi”, sottolinea Breglia.

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Frenano le compravendite e il peggio deve ancora venire

Luca Dondi segnala che il calo delle compravendite è iniziato sul finire del 2022, per poi consolidarsi nel nuovo anno, con il Notariato che ha rilevato un -8,7% nel primo semestre rispetto allo stesso periodo dello scorso anno (da 303.375 a 277.052) e del 12% se si considera il solo secondo trimestre 2023, cali che l’ad di Nomisma definisce comunque “fisiologici” alla luce della congiuntura e dopo la corsa all’acquisto dello scorso biennio. Nello stesso periodo i mutui sono crollati del 29,5% e questo sta a indicare che i cittadini più facoltosi, quelli che hanno liquidità a sufficienza, non stanno risentendo particolarmente del momento difficile per l’economia. Non a caso le transazioni sulle seconde case tra gennaio e giugno sono scese appena dell’1,6% nel confronto con il medesimo periodo dello scorso anno. Resta da capire se l’aumento delle aliquote sugli affitti brevi (dal 21 al 26%, a partire dal 1° gennaio prossimo), deciso nei giorni scorsi dal Governo e che si aggiunge alla stretta per i proprietari di più di tre immobili concessi in locazione per periodi brevi, frenerà anche la componente degli acquisti per investimento.

Marino Valentini, dello studio legale Nardone, sottolinea l’impatto negativo che deriverà da un’altra novità presente nella manovra di Bilancio, la tassazione delle plusvalenze realizzate sulla vendita di quelle case ristrutturate col Superbonus del 110%, “ricordando che questo beneficio fiscale resta per i soli condomini, con detrazioni che scendono fino al 65%”. Per Valentini, la nuova tassazione sul mattone rischia di provocare una vera e propria tempesta, considerate anche la già citata stretta sugli affitti brevi e il fatto che l’Iva sull'acquisto delle case in classe A o B non verrà più dimezzata. “Oltre al fatto che la scure del Fisco si abbatterà anche per quegli italiani che possiedono seconde case all’estero sulle quali pagheranno imposte aumentate di ben il 40%”, aggiunge. “L’aggravio impositivo ricadrà a cascata anche sugli inquilini”.

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Altri operatori però vedono scenari meno foschi. “In definitiva siamo alle prese con una pioggerella di piccole notizie, ma non vedo tempesta all’orizzonte. Ricordiamoci che persino nell’anno più nero per l’immobiliare italiano, il 2024, vi sono state comunque 400 mila transazioni per circa 80 miliardi di transato”, aggiunge Enzo Albanese, founder di IdeeUrbane. Il quale vede uno scenario che si avvia verso la stazionarietà dopo i cali degli ultimi mesi. Mentre Dondi segnala come i prezzi, secondo le stime della stessa Nomisma, abbiano tenuto nel corso della prima metà d’anno, il che consente di guardare al futuro “senza troppe preoccupazioni”.

Il nuovo rallenta, persino a Milano: Frenano soprattutto le imprese

Albanese conferma lo scenario in rallentamento, ma senza accenti drammatici, quanto meno dal lato dei compratori. “Piuttosto vedo una situazione difficile sul fronte corporate, degli sviluppatori, che devono fronteggiare tassi di finanziamento ormai prossimi all’8%”, afferma.

Le conseguenze sono di due tipi: “Numerosi progetti di sviluppo che sarebbero dovuti partire da tempo sono fermi dato che gli operatori devono ripensare il business plan a fronte di uno scenario che comprime sensibilmente i margini. Questo anche a Milano, che per anni ha fatto da traino al mercato nazionale”, sottolinea Albanese. Il quale vede in questi casi solo il rischio di consegne ritardate degli appartamenti. Poi vi sono dei casi limite in cui “le gru erano partite, ma si sono fermate. Si tratta delle situazioni più delicate, ma per il momento rare”, conclude.

In definitiva si naviga a vista, con la speranza che i dati su inflazione, propensione al consumo e pil in arrivo già dai prossimi giorni offrano uno scenario meno fosco di quello attuale. Perché comprare casa, soprattutto se supportata dal mutuo, richiede una sostanziale fiducia su sé stessi e sul contesto nel quale si vive.

“Una buona notizia è che nella manovra di Bilancio è prevista la proroga per il 2024 delle agevolazioni previste dal Fondo di garanzia prima casa Consap e le nuove offerte mutuo dedicate al cittadini con meno di 36 anni di età - con tassi scontati per i giovani e durate sino anche a un massimo di 40 anni (durata molto lunga che ovviamente permette di abbassare la rata)”, conclude Antonio Pinto, avvocato di Confconsumatori.