Il crac di Signa suona l’allarme sugli intrecci pericolosi tra banche e immobili

Gli elevati tassi di interesse danno, gli elevati tassi di interesse prendono. Fino a oggi, la stretta monetaria della Bce ha spalancato alle banche le porte del paese di Cuccagna. Merito dell’aggiustamento all’insù degli oneri sui finanziamenti abbinato a una scarsa se non addirittura inesistente remunerazione dei depositi, fenomeno che ha permesso agli istituti di fare incetta di ricavi e spesso anche di profitti. La musica, però, sta per cambiare, ironia della sorte proprio a causa di quegli stessi tassi elevati che negli ultimi mesi hanno fatto la fortuna dei bilanci degli intermediari.

Note dissonanti

Ben più di una nota dissonante è già arrivata dal settore immobiliare, dove nei giorni scorsi Signa Holding, società a capo del gruppo del magnate austriaco René Benko, ha avviato una procedura di ristrutturazione presentando istanza di insolvenza presso il tribunale commerciale di Vienna, dopo essersi ritrovata a corto di liquidità. Proprietario dell’Hotel Bauer Palazzo di Venezia e del grande magazzino KaDeWe di Berlino, oltre che coproprietario del Chrysler Building di New York, soltanto per citare alcuni nomi, il gruppo conta attività immobiliari soprattutto in Germania ma anche in Austria e in Italia, per un valore complessivo di 27 miliardi a cui si aggiungono opere in cantiere per 25 miliardi. Poiché buona parte della crescita era stata finanziata a leva (per la capogruppo si stima un indebitamento di 5 miliardi a settembre), i dolori di Signa sono aumentati via via che la Bce ritoccava al rialzo i tassi per contrastare un’inflazione galoppante. A fare il resto sono stati la china discendente dei prezzi del real estate, pure indotta dalla stretta monetaria, e le nuove abitudini di lavoro post Covid, con la diffusione dello smart working che ha svuotato molti uffici.

I timori di un effetto domino fanno convergere l’attenzione sui finanziatori di Signa, che rischiano di non rivedere indietro almeno una parte del denaro prestato. Il cancelliere austriaco, Karl Nehammer, lo ha detto chiaro e tondo: «È importante che chi ha investito non abbia problemi, specialmente le banche». La viennese Raiffeisen Bank è tra gli istituti più esposti, mentre la svizzera Julius Baer, pur senza citare Signa, ha lasciato intendere di avere prestato al gruppo 640 milioni. Tra i finanziatori c’è anche l’italiana Unicredit, tramite la divisione austriaca: dovrebbero essere in ballo 600 milioni, distribuiti su più progetti e assistiti da garanzie.

Relazioni pericolose

Intanto, la Bce fa suonare l’allarme sugli intrecci pericolosi tra banche e società immobiliari. I margini di interesse record ottenuti negli ultimi mesi, evidenzia il rapporto di Francoforte sulla stabilità finanziaria (Financial stability review) pubblicato il 22 novembre, hanno spinto la redditività degli istituti sui massimi storici, grazie soprattutto alla forte espansione dei prestiti alle imprese.

Ora però gli stessi tassi elevati che hanno finora gonfiato i ricavi bancari, da una parte, inducono un rallentamento dei finanziamenti, contribuendo alla frenata dell’economia. Dall’altro lato, i super tassi mettono sotto forte pressione le aziende più indebitate, rendendo tra l’altro necessario per i creditori effettuare maggiori accantonamenti prudenziali a bilancio. Non bastasse, Moody’s, in una nota del 4 dicembre, si dice pessimista circa l’andamento delle banche nel 2024, ipotizzando che la capacità di produrre utili scenderà anche a causa dei maggiori costi di raccolta (funding). In altri termini, senza un’adeguata remunerazione, il denaro sui conti correnti continuerà a spostarsi verso impieghi più redditizi, dalle obbligazioni, Btp compresi, ai depositi vincolati che offrono un rendimento garantito. Per le stesse banche, poi, emettere bond è diventato più costoso.

In questo quadro, come insegna il caso Signa, tra i settori più a rischio in termini di possibili fallimenti c’è l’immobiliare. Quest’ultimo, oltre a soffrire tanto più quanto più è spinta la leva, risente di quotazioni in calo soprattutto nell’area degli uffici. «Le correzioni di prezzo del real estate - mette in guardia la Bce - e la minore capacità delle società di onorare i debiti per via dei maggiori costi di finanziamento potrebbero condurre a perdite a carico delle banche».

Per gli stessi motivi, all’inizio di novembre, il numero uno della vigilanza bancaria europea, Andrea Enria, aveva avvertito che «le esposizioni al settore immobiliare meritano un esame particolare», in quanto «l’attuale contesto di tassi di interesse più elevati potrebbe esercitare un’ulteriore pressione al ribasso sui prezzi degli uffici e delle case, rendendo più difficile per i proprietari di edifici commerciali e per le famiglie onorare il loro debito».

L’incubo di un nuovo 2008

Più in generale, il crac di Signa pone un inquietante interrogativo: si tratta di un caso isolato o è la spia di un malessere del settore immobiliare che potrebbe innescare una grande crisi come accaduto negli Stati Uniti nel 2008 con i cosiddetti “mutui subprime”? Secondo Giacomo Morri, professore associato di Practice in Corporate Finance & Real Estate alla Sda Bocconi e partner Andersen in Italia, «l’aumento dei tassi ha un duplice effetto negativo sull’intero mercato, con una ovvia ricaduta sulla riduzione negli utili e sul rischio di insolvenza. Inoltre, per chi ha del debito in scadenza, la ricerca di nuovo capitale è difficoltosa».

Secondo Morri, però, i “focolai” della crisi sono più circoscritti rispetto a 15 anni fa. «Diversamente dal 2008, quando il rischio si era diffuso in maniera non controllata per effetto della cartolarizzazione dei crediti immobiliari - nota l’esperto della Bocconi - oggi le situazioni di crisi non sono generalizzate, ma colpiscono gli investitori eccessivamente indebitati o quelli i cui immobili presentano stime di valore non realistiche e che quindi incontrano problemi nella vendita e nella ricerca di nuovi prestiti, con un effetto limitato alle specifiche banche finanziatrici. Valutazioni effettuate senza una corretta attenzione alle variazioni nei tassi di rendimento richiesti dagli investitori possono dare la sensazione di una stabilità nel valore degli immobili, che si scontra però con la vera realtà del mercato».