La crisi degli uffici ora lambisce l’Europa ma la qualità è più alta

Scosse telluriche provenienti dal mercato degli immobili commerciali, in particolare uffici, si stanno propagando dall’America all’Europa. Tuttavia gli operatori del settore non sono spaventati, nessuno osa infatti paragonare ciò che sta succedendo oggi alla famosa crisi dei mutui subprime che portò il mondo alla Grande Recessione del 2008-2009.

Le cause

Le cause di queste turbolenze sono infatti molto diverse da quelle di quindici anni fa. E trovano origine nei due anni di Covid che hanno cambiato molte abitudini dei lavoratori che si recano ogni giorno in ufficio. L’arrivo improvviso del lavoro da remoto ha svuotato i palazzi delle grandi città, a partire da New York, San Francisco, Los Angeles, ma anche di Londra, Berlino, Parigi, Milano, Madrid. E passata l’ondata della pandemia, le cose non sono tornate dove stavano prima.

La perdita di valore degli immobili adibiti a uffici

Le aziende hanno cercato di imporre un rientro al lavoro ma in molti casi i dipendenti hanno preferito non farlo, o farlo solo in parte, arrivando anche alla conclusione che è possibile cambiare azienda e scegliere quelle che offrono le migliori condizioni lavorative. Ha così preso piede l’idea che gli ambienti di lavoro, per attirare le nuove generazioni e i talenti, oggi devono offrire qualcosa di più, soprattutto in termini di qualità degli spazi e dei servizi. Ma non tutte le città sono state in grado di adattarsi alle nuove esigenze e così è successo che imponenti palazzi che prima brulicavano di persone sono restati vuoti. Soprattutto quegli stabili più vecchi, più difficili da raggiungere e meno adattabili alle caratteristiche di sostenibilità richieste oggi.

Il ruolo dei tassi elevati

Questa nuova tendenza miscelata con il rialzo repentino dei tassi di interesse a partire dalla primavera 2022 ha creato forti perdite di valore per gli immobili commerciali e per le banche che li hanno finanziati. Le banche europee nel loro complesso hanno iscritti sui libri 1,4 trilioni di euro di prestiti su immobili commerciali i cui prezzi sono scesi mediamente più del 10%. Le banche tedesche sono quelle più colpite con 285 miliardi di prestiti immobiliari, un quinto del totale europeo.

Deutsche Bank all’inizio del mese ha reso noto di avere in pancia 17 miliardi di prestiti verso il disastrato comparto degli uffici americani, circa un quinto dei 76 miliardi che gli istituti europei hanno prestato agli immobiliaristi Usa. Molto esposte sono anche l’olandese Rabobank (più di 90 miliardi di prestiti), la francese Bnp Paribas (quasi 70 miliardi), poi il Crédit Agricole, l’altra olandese Ing e in quinta posizione l’italiana Unicredit con più di 50 miliardi di prestiti. E quando la Deutsche Pfandbriefbank, nata dopo la grande crisi finanziaria, ha annunciato che raddoppiava gli accantonamenti sui 5 miliardi di prestiti al real estate americano, il mercato l’ha punita severamente, facendo crollare il titolo in Borsa del 38% da inizio anno.

Il “flight to quality”

«In Europa è in corso un riprezzamento sul mercato dei capitali dovuto all’aumento dei tassi di interesse - spiega James Seppala, capo degli investimenti immobiliari del gruppo Blackstone - Ma i fondamentali del mercato degli uffici nei centri degli affari (CBD) a Londra, Parigi, Berlino e Milano rimangono solidi, grazie al fatto che sia gli investitori che gli occupanti continuano a puntare sugli immobili più sostenibili e nelle località più centrali». In gergo si chiama “flight to quality” ed è la forte domanda che ancora esiste da parte delle aziende di immobili moderni, facili da raggiungere, con spazi e servizi all’avanguardia secondo le caratteristiche Esg. Questo fenomeno è confermato da un dato, le vacancies, cioé il tasso degli immobili sfitti, che è di oltre il 20% a New York, ma scendono al 2,1% a Parigi e al 4,3% a Milano. Questa polarizzazione è confermata da tutti i grandi operatori immobiliari.

«I conduttori più all’avanguardia vogliono immobili di classe A, anche con spazi minori rispetto alla fase precedente, ma più belli e accoglienti, con spazi comuni, servizi e sostenibilità energetica - conferma Lorenzo D’Ercole, Head of asset & technical management & Csr di Covivio -. E per questo tipo di immobili sono disposti a pagare affitti più alti, perché permettono di attrarre e trattenere talenti e migliorare la qualità della vita dei dipendenti invogliandoli a frequentare l’ufficio».

Differenza Usa-Ue

C’è quindi una differenza sostanziale tra i grandi complessi di uffici delle città americane, obsoleti (70 anni di media) e difficili da riconvertire e le più moderne costruzioni europee. Lo smart working ha avuto un effetto devastante soprattutto dove i tempi per i pendolari sono più alti, a causa delle ampie distanze. «È un mercato a due velocità, gli uffici obsoleti, periferici, non ben connessi, sono sfitti e non sono più appetibili - osserva Gabriele Bonfiglioli, chief investment officer di Coima -. C’è invece molta richiesta e poca offerta di immobili di alta qualità, ben connessi, conformi ai migliori standard esg, per i quali gli affitti sono in rialzo».

Il doppio binario potrebbe durare ancora a lungo oppure chiudersi. Le previsioni sui tassi di interesse in diminuzione aiutano a pronosticare uno scenario in miglioramento. «Per asset di uffici, residenziale e logistica di buona qualità gli affitti continueranno a crescere - prevede Seppala -. Blackstone nel 2023 ha investito più in Europa che nel resto del mondo e continuerà a farlo». La Bce nel novembre scorso aveva avvertito che la caduta dell’immobiliare sarebbe durata per anni pur in assenza di rischi sistemici per i creditori. In Austria il fallimento di Signa, un portafoglio di 27 miliardi, ha fatto suonare il campanello d’allarme. Ma ora il sentiment è diverso.

«In generale vedo un momento di trasformazione del mercato uffici, ma non di sofferenza - sottolinea Bonfiglioli - L’ufficio rimane centrale anche dopo il Covid, con le corporate che preferiscono scegliere uffici più piccoli ma meglio posizionati, anche per attrarre i migliori talenti. Inoltre la riconversione di immobili in residenziale, studentati o alberghiero può rappresentare un business sia in Italia che in Europa». Il mercato che sta tenendo meglio è l’Italia e in particolare Milano dove la domanda di uffici di qualità è in continua crescita.

«Milano sta crescendo e gestendo molto meglio questa fase - sostiene D’Ercole - L’impatto sul settore uffici dipende dalla qualità degli stessi, a Milano l’80% dei 420 mila mq di uffici locati nel 2023 erano di classe A». Si vedrà se la discesa dei tassi rimetterà a posto la situazione.