Una spinta alle “mini-case”. Le più amate dagli italiani

ROMA - I tagli piccoli, fino a quelli “mini” da 20 metri quadrati. Sempre più richiesti sul mercato dove l’offerta è però ancora debole perché, affitto o compravendita che sia, la metratura media è ancora molto alta. Ma qualcosa si sta muovendo nelle abitudini degli italiani ed è a questa dinamica che prova ad agganciarsi il decreto “Salva-casa” voluto da Matteo Salvini.

La leva per sostenere questo trend e frenare la svalutazione di milioni di immobili con il bollino rosso passa dalla regolarizzazione delle "lievi difformità” e dalla modifica dei requisiti dell’abitabilità.

L’ultimo rapporto dell’Agenzia delle Entrate sul settore residenziale spiega bene come la “metamorfosi” verso la “mini casa” stia pian piano prendendo forma. Nel 2023, infatti, le abitazioni che sono state maggiormente oggetto di vendita e acquisto sono state quelle con una superficie compresa tra 50 e 85 metri quadri: in tutto circa 221 mila, pari al 31% del totale. Solo il 17% per quelle oltre i 145 mq, mentre “quasi 188 mila acquisti - si legge nel report - hanno riguardato abitazioni con una superficie compresa tra 85 e 115 metri quadri”.

Quanto alla distribuzione sul territorio, la domanda è frammentata: sono i Comuni del Centro (33%) e del Nord Ovest (42%) a presentare la quota più alta delle richieste per i tagli piccoli. Ulteriore conferma di questo fenomeno è visibile nella contrazione del mercato rispetto al 2022. Le piccole abitazioni ne hanno risentito, ma meno delle altre: al contrario, i tassi di diminuzione più elevati e a doppia cifra si sono registrati per gli acquisti delle abitazioni medio grandi, oltre gli 85 metri quadri.

È all’interno di questo scenario che si collocano le potenzialità di alcune misure contenute nel provvedimento approvato dal Consiglio dei ministri. Tra le norme che possono favorire l’appetibilità del piccolo taglio c’è quella che aumenta la percentuale delle tolleranze costruttive per le lievi irregolarità, portandole per le abitazioni fino a 100 metri quadrati dal 2% al 5%. Un tramezzo spostato un po’ più in là rispetto a quanto è stato disegnato sul progetto, ma anche un soppalco leggermente più grande quando dalle carte si è passati alla realizzazione dell’opera.

Il parere degli esperti

Gli esempi sono molteplici, la ratio la stessa. “Ne beneficeranno maggiormente i tagli piccoli, con una superficie fino a 100 metri quadri”, spiega l’avvocato Francesco Fiore, responsabile del Dipartimento Real Estate dello studio legale Qlt Law & Tax. In pratica il tecnico potrà asseverare che le difformità, rientrando in questo range, non costituiranno più un abuso.

Ma i problemi per gli immobili “in difetto” intercettano anche le banche. E qui il perimetro si allarga, includendo tutti i tagli, non solo quelli piccoli. Gli istituti di credito sono restii a concedere il mutuo per l’acquisto di immobili che non sono regolari al 100%. Da questo punto di vista, le nuove disposizioni sullo stato legittimo dell’immobile potranno agevolare la soluzione della questione.

Sempre Fiore spiega perché: "Oggi, per attestare lo stato legittimo dell’immobile, cioè il pezzo di carta che lo rende finanziabile in banca, bisogna ricostruire una sequela di titoli edilizi: con la nuova norma, invece, basterà solo l’ultimo titolo edilizio perché si dà per presupposto che se l’intervento è stato oggetto di controllo allora anche i precedenti lavori sono regolari”.

Anche il superamento della cosiddetta “doppia conformità” punta a “liberare” gli immobili che fanno fatica ad affacciarsi sul mercato. Fino a oggi, ai fini della sanatoria degli interventi realizzati senza autorizzazione, era necessario che l’intervento rispettasse sia la normativa attuale che quella vigente al momento della realizzazione.

"Da ora in avanti, invece, le difformità minori - prosegue l’esperto di Qlt - potranno essere sanate anche nel caso in cui non siano rispettate le normative urbanistico-edilizie attuali, permettendo ai proprietari di effettuare lavori di adeguamento in sede di sanatoria, possibilità che prima era preclusa non potendosi autorizzare alcun intervento di adeguamento su un immobile abusivo”.

E poi ci sono le “micro case”. Salvini ha annunciato la volontà di rivedere al ribasso i requisiti minimi per l’abitabilità – altezza e superficie – che oggi sono fissati rispettivamente a 2,70 metri (per corridoi, bagni e disimpegni a 2,40) e a 28 metri quadri per un monolocale abitato da una sola persona.

Mansarde, sottotetti e seminterrati: già oggi “case”, ma senza il certificato di abitabilità. Passa anche da questa regolarizzazione la rincorsa alla “metamorfosi” delle abitudini degli italiani.

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