Micro appartamenti, a Milano e Roma sono già una realtà. La situazione quartiere per quartiere

Il nuovo decreto Salva casa rende abitabili i mini appartamenti: monolocali con una superficie minima di 20 metri quadrati per una persona e di 28 per due persone, con altezza minima dei locali interni fino a 2,4 metri. Più che di mini si tratta di micro case, minuscoli spazi vitali che, però, soprattutto nelle grandi città, potrebbero essere venduti a caro prezzo. È a Milano, Roma e negli altri grandi capoluoghi che la domanda potrebbe far esplodere questo mercato. Uno report di idealista/data ha studiato la situazione a Roma e Milano.

Nel lontano 1984 il “Ragazzo di campagna”, alias Renato Pozzetto, arrivava a Milano e poteva permettersi solamente un mini appartamento, tanto che il letto si trasformava in tavolo e viceversa. Oggi le cose non sono cambiate. Il capoluogo lombardo ha il primato dei monolocali risicati che a Roma sono circa la metà, in percentuale, sia per la vendita che per l'affitto. A Milano, i mini appartamenti costituiscono lo 0,8% delle vendite totali e l'1,9% delle locazioni, mentre a Roma le percentuali sono rispettivamente dello 0,4% e dello 0,9%. La maggiore offerta di piccoli alloggi a Milano potrebbe crescere ulteriormente con le novità del decreto salva casa.

In termini di prezzi, i mini appartamenti sono più costosi al metro quadro rispetto alle abitazioni standard in entrambe le città. A Roma, il prezzo di vendita delle micro case è superiore del 33% rispetto al mercato standard, mentre per l'affitto la differenza è del 21% per metro quadrato. A Milano, queste differenze sono ancora più marcate, con un +41% per la vendita e un +58% per l'affitto.

E visti i prezzi sempre più inarrivabili degli alloggi, la domanda di mini appartamenti supera quella degli alloggi standard in entrambe le città. Tuttavia, a Milano la distribuzione di questi appartamenti nei vari piani è omogenea, mentre a Roma il 71% dei mini appartamenti disponibili su idealista (vendita e affitto) si trova al di sotto del primo piano, suggerendo la possibile riconversione di vecchie botteghe e negozi.

Mini case a Milano

A Milano, una particolare concentrazione di mini appartamenti è stata rilevata nei distretti universitari di Greco-Turro (4,9%) e Città Studi-Lambrate (3,8%) per quanto riguarda gli affitti. Anche alcune periferie mostrano una significativa presenza di mini appartamenti in affitto: Baggio (7,1%) e Forlanini (4,8%). Al contrario, non ci sono annunci di mini appartamenti nei distretti di Centro Storico, Quarto Oggiaro-Vialba e San Siro-Trenno.

Nel contesto delle vendite, i distretti con il maggior numero di mini appartamenti sono Navigli-Bocconi (2%), Garibaldi-Porta Venezia (1,5%), Città Studi-Lambrate (1,4%) e Abbiategrasso-Chiesa Rossa (1,3%). Altri quartieri come Certosa, Comasina-Bicocca, Forlanini, Vigentino-Ripamonti, Famagosta-Naviglio Grande e Baggio non registrano alcun annuncio di mini appartamenti.

Mini case a Roma

Passando a Roma, l'offerta di mini appartamenti in affitto è concentrata in poche aree, con Spinaceto-Mezzocamino che registra un significativo 16,7%. Altri quartieri con una presenza rilevante di mini appartamenti sono Appio Latino-Furio Camillo (5,6%), Aniene-Collatino (4,5%), Prati-Mazzini (3,6%), Gianicolense (3,1%), Cassia-Grottarossa (2,6%) e Nomentano-Tiburtino (2,1%). La distribuzione nei vari quartieri risulta meno omogenea rispetto a Milano, con molte zone prive di questi annunci.

Per quanto riguarda le vendite a Roma, i distretti con la maggiore concentrazione di mini appartamenti sono Trastevere-Testaccio (3,3%), seguito da Cassia-Grottarossa (1,8%), Centro (1,7%) e Nomentano-Tiburtino (1,6%). Altri distretti come Prenestino, Appio Latino-Furio Camillo e Aurelio presentano una minore presenza di mini appartamenti con percentuali dello 0,4%, 0,4% e 0,3% rispettivamente. Anche in questo caso, molte zone di Roma non presentano annunci per mini appartamenti.

A Roma, intanto, già oggi, si lamenta una grande carenza di case in affitto, poiché molte abitazioni sono state convertite in case vacanze e con un evento come il Giubileo la situazione potrebbe peggiorare. Inside Airbnb, un sito indipendente che monitora il mercato degli affitti brevi, ha rilevato un aumento di 5.000 unità di case vacanze nella Capitale solo nell'ultimo anno. È quindi plausibile che molti piccoli laboratori o negozi sfitti vengano presto trasformati in mini appartamenti per soddisfare la richiesta crescente.