Mutui ai giovani, la stretta del governo. Ossigeno solo dal taglio dei tassi

Il calo dei tassi apre le porte dei mutui a un numero crescente di giovani. Una boccata d’ossigeno in un Paese come il nostro nel quale, segnala l’Istat, il 63,3% degli under 35 vive ancora nella famiglia d’origine. Una necessità anche per molti di coloro che già lavorano, ma si trovano a fare i conti con stipendi da fame. Con la situazione che rischia di peggiorare dal prossimo anno, considerato che la manovra di Bilancio limiterà ai soli genitori di ragazzi di età inferiore a 30 anni la possibilità di avere la detrazione fiscale per i figli a carico, a eccezione dei disabili, ai quali viene riconosciuto anche l'assegno unico universale senza limiti di età.

Rifinanziato il Fondo di Garanzia

La manovra interviene anche sul Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, sancendone la proroga fino al 2027. Una parziale stabilizzazione rispetto ai rinnovi semestrali o annuali registrati finora. La misura è diretta ai cittadini che non possiedono altre abitazioni, né in Italia né all’estero, e l’importo del mutuo richiesto non deve superare i 250 mila euro. La garanzia pubblica copre fino al 50% del finanziamento, ma alcune categorie possono beneficiare di una copertura maggiore.

In particolare, giovani under 36 con Isee inferiore a 40 mila euro annui, giovani coppie conviventi da almeno due anni, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi e inquilini di alloggi di edilizia popolare possono ottenere una copertura fino all’80% del valore dell’immobile. Una misura ideata per spingere le banche a offrire finanziamenti fino al 100% del prezzo, dato che il livello di mancata copertura sarebbe limitato al 20%.

Dato che le risorse messe a disposizione sono per forza di cose limitate (670 milioni in tre anni), è stata fissato l’accesso prioritario per i giovani e le famiglie difficoltà economica.


Nel corso dei primi nove mesi del 2024, segnala Consap (la società in-house del Ministero dell’Economia e delle Finanze che gestisce il Fondo), le domande ammesse alla garanzia sono aumentate di oltre il 15% rispetto allo stesso periodo del 2023, con i mutui a favore di under 36 e famiglie numerose che hanno rappresentato il 70% del totale. Numeri che evidenziano l’emergenza esistente nel nostro Paese. La difficoltà di accesso alla casa è strettamente connessa alla difficoltà di trovare un’occupazione stabile e uno stipendio adeguato, considerato che solo in pochi casi le dinamiche salariali hanno seguito l’andamento dell’inflazione.

Come cambia la rata per i giovani

Al di là del quadro legislativo, a fare davvero la differenza sono le condizioni di mercato e su questo fronte arrivano buone notizie. “Il calo dei tassi registrato in quest’ultimo anno ha notevolmente aumentato la la possibilità di acquistare casa da parte dei giovani”, è l’analisi di Guido Bertolino, responsabile business development di Mutuisupermarket.it. Un esempio può aiutare a comprendere meglio l’evoluzione. Consideriamo un giovane con uno stipendio netto di 1.500 euro: le banche solitamente concedono il mutuo a patto che non superi un terzo dello stipendio mensile, quindi 500 euro. “Lo scorso anno, i migliori mutui con garanzia Consap che finanziavano il 100% del prezzo di acquisto della casa avevano un tasso del 4,10%, quindi con 500 euro di rata, il giovane poteva accedere ad un mutuo di circa 103.500 euro.Oggi per lo stesso mutuo il miglior tan è al 2,90%, quindi a parità di reddito e rata, il richiedente può accedere ad un mutuo di circa 120.500 euro. Quindi il capitale finanziato ottenibile è aumentato di poco più del 16%”.

Addio alle esenzioni d’imposta

Tuttavia, ricorda l’esperto, “questa maggiore capacità di acquisto è stata in parte erosa dalla reintroduzione delle imposte sull’acquisto della prima casa da parte dei giovani under 36 con Isee non superiore ai 40 mila euro”.Il riferimento è alle esenzioni previste fino a fine 2023, che consentivano di non pagare la tassa di registro del 2% sul valore catastale dell’immobile, le imposte ipotecarie e catastali, fisse a 50 euro ciascuna, nonché l’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo del mutuo concesso.Sta di fatto che se la Bce continuerà a tagliare i tassi (la prossima riunione è in programma il 12 dicembre), è verosimile che la domanda dei giovani si rafforzerà ulteriormente. “In questo parziale del quarto trimestre costituiscono il 45% delle richieste di acquisto prima casa sul canale online, contro il 41% registrato nell’ultimo trimestre dello scorso anno”, conclude Bertolino.