Mutui per comprare casa, andare al verde conviene

MILANO – Si affinano i criteri delle banche per l’erogazione di mutui per l’acquisto di case green, e le strategie commerciali accompagnano il trend con vantaggi su tassi e spese accessorie. Ma è ancora lunga la strada sul fronte dei mutui ristrutturazione verdi, che devono essere il vero motore per centrare gli obiettivi Ue di decarbonizzazione degli edifici residenziali.

Come cambia l’offerta delle banche

Qualis Credit Risk ha passato in rassegna le 15 principali banche italiane (85% del mercato): 14 (93%) offrono mutui per l’acquisto di abitazioni green, la soluzione più diffusa. Questi finanziamenti hanno rappresentato il 14% dei flussi del 2024, ma la prospettiva è che salgano tra il 24 e il 30% al 2030 e superino il 50% al 2050. «Siamo nel mezzo di una revisione dei criteri che definiscono un mutuo ‘green’», spiega Vittorio Bruno, head of commercial and underwriting di Qualis. «Se prima erano catalogati come tali gli edifici in classe A e B, con qualche istituto che si spingeva alla C, da qualche mese i grandi player hanno iniziato a muoversi nella direzione indicata dalla tassonomia europea».

Non ci sono griglie e tabelle di marcia vincolanti, ma ora si considera il mix di tre parametri: anno di costruzione (il 2020 fa da limite tra il “nuovo” e il “vecchio”); la fascia climatica in cui si situa l’immobile; l’indice Ped di assorbimento energetico. Il risultato è che «ora un immobile in classe D può essere considerato green se si trova in una fascia climatica più mite ed è costruito prima del 2020: la tendenza è di evitare di penalizzare il patrimonio più vetusto in zone dove il clima è favorevole», spiega Bruno.

«Al momento solo alcune banche hanno recepito questi nuovi parametri, ma con molta probabilità presto ne arriveranno altre», aggiunge Alessio Santarelli, ad di MutuiOnline.it confermando che il prodotto “disponibile sul nostro sito del 2019, ha conosciuto una crescita significativa di interesse nell’ultimo anno, favorito dalla spinta della Direttiva europea sulle Case Green, entrata in vigore il 29 maggio scorso e che punta a portare a emissione zero tutti gli immobili entro il 2050”.

I vantaggi sul capitale

Vista dall’ottica della banca, la capacità di presidiare il mercato green significa costruire un portafoglio di crediti (e di collaterali) che mantiene maggior valore nel tempo. Anche su questo fronte la materia è in divenire: gli istituti stanno affinando i modelli interni per arrivare a definire i minori assorbimenti di capitale «ma il vantaggio non è in discussione», precisa Bruno.

Il meccanismo è lampante se si pensa a un mutuo ristrutturazione green: ipotizziamo un affidamento per 60mila euro di lavori su un immobile che ne vale 100mila. Per la banca significa un loan-to-value (LTV) del 60%. «Alla fine della riqualificazione, lo stesso immobile potrà valere 180mila euro, scontando il valore degli interventi e il premio di mercato - esemplifica Bruno - il LTV scenderà al 33%, sotto i livelli di recupero in una eventuale asta che si aggirano tra il 40 e il 50 per cento».

I conti in tasca alle famiglie

Tornando sul fronte degli acquirenti di casa, queste soluzioni sono convenienti? L’analisi di Qualis rileva che il 93% degli istituti offre almeno un tipo di agevolazione. In particolare, il 60% premia questa scelta green con uno sconto sul tasso, mentre altri incentivi riguardano la riduzione delle spese di istruttoria (47%) e di perizia (13%), oltre a vantaggi su incasso rate, interessi azzerati per un periodo e copertura dei costi per l’Attestato di Prestazione Energetica (Ape).

Ipotizzando un mutuo di importo pari a 132,000€ per un acquisto di immobile del valore di 165,000€ (LTV=80%) e durata 30 anni di seguito il massimo sconto riscontrato su ciascuna voce di costo tra le banche analizzate:

Con riguardo al beneficio complessivo derivante dalle 4 agevolazioni, di seguito si trova l’offerta di mutuo green più vantaggiosa per il consumatore e l’offerta no green dello stesso Istituto. Nella nostra simulazione il risparmio è di circa 15,000€. Inoltre, si trova il confronto tra l’offerta Green e l’offerta No Green più vantaggiose reperibili sul mercato. In questo caso il risparmio è pari a circa 10,500€.

Tradotto in soldoni? Su un prestito per l’acquisto da 132mila euro a trent’anni (LTV 80%) il massimo sconto sul tasso tra mutuo green e non, offerti dalla stessa banca, arriva a superare i 100 punti base. Aggiungendo gli altri sconti, si stima un risparmio complessivo di 15mila euro. Se si prendono le migliori offerte (green e non) anche tra banche diverse, il risparmio è di circa 10.500 euro nella vita del finanziamento. «L’acquisto green costa in media 60mila euro in più. Ma se al risparmio finanziario su tassi e spese sommiamo circa 1.050 annui di risparmi medi sui consumi, il maggior costo è in gran parte già compensato dai benefici del mutuo ed in bolletta. A chiudere il gap - ragiona Bruno - ci sono infine i minori oneri manutentivi, le condizioni di maggiore salubrità e il valore finale dell’immobile».

Santarelli offre un’altra simulazione: «Per un mutuo ventennale di 100.000 euro (LTV 50%), la migliore offerta green prevede una rata di 527 euro contro i 539 di uno standard».

Le ombre sulle ristrutturazioni

Non mancano ombre, in questo quadro. Gli istituti pronti sul fronte dei mutui acquisto green scendono al 67% quando si consideri un finanziamento che supera l’80% del valore dell’immobile e precipitano al 33% se il mutuo ad alto LTV è richiesto da over 36. E poi c’è il capitolo mutui ristrutturazione, ancora poco esplorato. Oltre il 55% del taglio ai consumi energetici chiesto dalla Ue (il -20-22% entro il 2035) deve passare attraverso la riqualificazione del 43% degli edifici meno efficienti. «C’è un bacino di 5 milioni di immobili su cui intervenire», dice Bruno.

Eppure gli istituti attivi con offerte ristrutturazione scendono a 11 su 15, di cui solo 5 green. Stessa quota (5 su 15) per il pacchetto acquisto più ristrutturazione. «Oggi questo mercato vale solo 2 miliardi - chiosa Bruno - per centrare gli obiettivi Ue è necessario salga a 15 miliardi l’anno: è senza dubbio la prossima frontiera del mercato del credito».