Stretta sulle locazioni brevi e inflazione: il mattone ha smesso di essere un investimento sicuro

Uno studio di Bankitalia rivela che le abitazioni valgono il 75% della ricchezza delle famiglie meno agiate, il 68% di quelle intermedie e il 36% di quelle più ricche. Secondo il rapporto Federproprietà-Censis, il 69% degli italiani considera l'immobiliare un investimento “sempre sicuro”. Due numeri che spiegano il legame che c’è tra gli italiani e il mattone. Che poi questa passione sia giustificata è tutto da dimostrare, soprattutto dopo la forte inflazione registrata negli scorsi anni e alla luce della stretta governativa sugli affitti brevi.

Sette su dieci proprietari di casa

Il 71% delle famiglie italiane vive in una casa di proprietà. Il dato rilevato da Eurostat ci sono oltre venti punti sopra i tedeschi e otto in più degli inglesi. Con una tendenza che non si è attenuata tra le nuove generazioni, che pure hanno approcci ed esigenze di mobilità molto diverse da quelle dei genitori.Se, però, si considera il mattone nell’ottica di investimento, non è detto che sia sempre un buon affare.

“Negli ultimi dieci anni, a eccezione di alcune grandi città o località turistiche, i valori delle abitazioni non hanno tenuto il passo dell’inflazione”, è l’analisi di Roberto Rossignoli, Head of Research e Senior Portfolio Manager di Moneyfarm. “Un immobile acquistato nel 2013 per un milione di euro vale oggi mediamente 1,08 milioni (+8%), laddove per conservare lo stesso potere d’acquisto sarebbe stato necessario un incremento del 23% circa”. In termini reali, dunque, la proprietà immobiliare media avrebbe perso il 15% di valore mentre, investendo in uno dei principali indici azionari globali, il capitale sarebbe raddoppiato.

Il nodo dei mancati pagamenti e i calcoli da fare

Per quanto riguarda gli immobili da reddito, uno studio di Idealista mostra come nelle grandi città come Roma o Milano il loro rendimento sia leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati, con rendimenti lordi annui intorno al 5-6%.Nei centri più piccoli la redditività migliora, ma trovare inquilini affidabili è più complicato, i periodi sfitti sono più lunghi e le possibilità di rivalutazione del capitale ridotte. “Senza considerare spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali, assicurazioni e imposte (è il caso dell’Imu sulle seconde case), che riducono ulteriormente la redditività reale”, aggiunge Rossignoli.“Naturalmente, questo non significa che comprare casa sia sempre una scelta sbagliata, ma prima di investire in immobili occorre analizzare la composizione del proprio patrimonio”, aggiunge Rossignoli.Come per ogni investimento, infatti, quello sul mattone andrebbe valutato in una logica globale, non dimenticando che si tratta di un asset di per sé poco liquido e quindi non adatto alla parte di denaro che potrebbe risultare necessario per onorare eventuali scadenze o – magari – effettuare acquisti. La stessa ragione può costituire invece un vantaggio, nella misura in cui questa parte di patrimonio sfugge alla tentazione di liquidarlo per togliersi qualche sfizio.

Forte calo per gli affitti brevi

La stretta legislativa sugli affitti brevi, accusati di gonfiare i prezzi delle locazioni (ma i proprietari la leggono diversamente, affermando di preferirli ai contratti tradizionali per limitare i rischi di mancato pagamento e le lungaggini degli sfratti), si fa sentire. A febbraio, l’Aigab (l’associazione dei property manager) ha registrato un calo di circa 8.400 annunci online rispetto a gennaio. “Le nuove normative del 2025, come l’obbligo del Codice identificativo nazionale (Cin, ndr) e l’incertezza economica potrebbero aver influito”, è l’analisi di Andrea Napoli, ceo di Locare. “Sebbene gli affitti brevi rimangano popolari nelle città turistiche, la regolamentazione più rigida e i costi di adeguamento alle norme di sicurezza stanno scoraggiando alcuni proprietari”. In parallelo crescono gli affitti a lungo termine (4+4), con un +16% a febbraio rispetto a dodici mesi prima.Le città con la maggiore incidenza di affitti transitori sono: Massa (49%), Livorno (46%), Oristano (50%), Venezia (42-45%), Firenze (34-39%), Genova (34%), Cagliari (34%), Milano (28-33%), Bologna (33%), Napoli (31-32%), Bari (32%) e Roma (27-30%). Mentre le città con il maggiore calo di contrati brevi sono Firenze (-20%), Milano (-8%) e Roma (-9%).

Tre fattori incrinano il mito dell’immobiliare

Al di là dell’evoluzione normativa, Napoli individua tre fattori “strutturali” che fanno vacillare il mito del mattone che regge il passo dell’inflazione. “Rispetto al passato, oggi il mercato immobiliare è a macchia di leopardo. Alcune città registrano ancora performance positive, ma molte aree – soprattutto quelle non metropolitane o con dinamiche demografiche in calo – vedono prezzi stagnanti o in flessione”, racconta. “Prima di scegliere occorrono analisi, conoscenza del territorio e lettura dei flussi”. In secondo luogo, le nuove generazioni preferiscono soluzioni flessibili e sostenibili. “I driver della domanda stanno cambiando: sostenibilità energetica, connettività, servizi, accessibilità. Un immobile che non risponde a questi criteri rischia di diventare un capitale immobilizzato e svalutato”, aggiunge il ceo di Locare. Che aggiunge un ultimo elemento: l’inflazione non impatta solo i consumi: aumenta anche i costi di gestione, incidendo sul rendimento.

La parola d’ordine è selettività

“In un contesto caratterizzato da tassi d’interesse ancora mediamente alti e da una crescente incertezza economica, osserviamo una tendenza a una maggiore selettività da parte degli acquirenti, che tendono a concentrarsi su immobili considerati come beni rifugio, come le abitazioni di qualità in località strategiche”, spiega Gianluca Marchegiani, ad di Professionecasa. Il quale, tuttavia, vede nell’inflazione al tempo stesso una spinta a investire negli immobili piuttosto che tenere i soldi in deposito o investirli su soluzioni a basso rendimento. In definitiva, spiega, si deve partire sempre dalla situazione individuale, considerando gli obiettivi che si vogliono raggiungere e la propensione al rischio.