Tassi e prezzi delle case, ecco il confronto tra Italia ed Europa: “Ora un mutuo comune”

MILANO – Dare spinta al mercato dei mutui italiano che ha importanti margini di crescita, se confrontato con altri Paesi; e arrivare a definire un “mutuo unico europeo”. Sono alcune delle indicazioni che arrivano dalla European Mortgage Federation, che dagli anni Sessanta dà voce all’industria dei mutui europei: 9mila miliardi di euro di valore.

L’associazione ha tirato la riga sui numeri del 2024 che è stato un anno di transizione: fuori dalla stretta restrittiva della Bce, compravendite e mutui si sono rimessi in moto ma ancora con velocità diverse tra i vari Paesi. Se si prende il solo ultimo trimestre, la crescita dei prestiti lordi è stata del 17% annuo ed il valore dei mutui è salito in tutti i Paesi, tranne Repubblica Ceca, Francia e Portogallo. L’Italia è accreditata di un balzo dei prestiti residenziali erogati importante, del 24% trimestrale e dell’1% annuo. Una ripresa “moderata”, sia in termini di erogazioni che di compravendite, che rimane però più cauta rispetto a mercati in forte slancio come Spagna, Irlanda e Polonia.

I tassi scendono

I tassi d’interesse sono in diminuzione come nel resto d’Europa, ma restano più alti rispetto ad altri paesi come ad esempio Spagna o Svezia. Il tasso medio a fine 2024 per l’acquisto di abitazioni era del 3,11 per cento. Resta, come mostra la tabella, una condizione vantaggiosa rispetto ad altre economie comparabili.

Così come, nella media nazionale, il mattone si dimostra non particolarmente “tirato” nelle sue valutazioni rispetto ad altri Paesi: fatto 100 il prezzo delle case mel 2015, l’Italia è a 113 mentre la Germania sfiora 160, Francia e Spagna sono attorno a 130, il Regno Unito supera 150 e il Portogallo sfonda i 235.

Insomma, a vedere i dati nudi e crudi sembra che il quadro per finanziare l’acquisto di casa sia meno teso che altrove. Ma il mercato italiano “resta ampiamente sottodimensionato se si considera il peso specifico dell’economia del Paese”, spiega il segretario generale di Emf, Luca Bertalot. “In media il mercato ipotecario è al 40-45% del Pil, mentre l’Italia si ferma al 20 per cento”.

I dati sui mutui immobiliari in essere al quarto trimestre 2024 sono chiari: 426 miliardi in Italia, 890 miliardi in Olanda, 1.283 in Francia e quasi 1.900 in Germania.

La proposta di un mutuo europeo

“E’ una questione di tradizione – aggiunge Bertalot – La casa si compra con il Tfr di papà e non con il mutuo: c’è un rapporto con il debito ben diverso da quello dei danesi, ad esempio, dove la prima casa si compra a 20-21 anni ricorrendo ai finanziamenti”. E qui si innesta la riflessione di sistema. Per Bertalot infatti “il mercato ipotecario è il motore dell’economia, il vettore di crescita patrimoniale più importante per le famiglie europee”. Bertalot arriva a vederlo come un cardine del mercato unico: “Siamo pronti a lanciare l’idea di un mutuo europeo”, dice. “Oggi chi vive e lavora a Bruxelles non ha accesso al mutuo in Italia e magari non può comprare casa a casa sua. Certo ci sono ragioni tecniche molto forti, perché pignorare un casa in Italia non è lo stesso che farlo in Danimarca. Ma dobbiamo traghettare l’Europa verso un mercato unico dell’housing: questa Commissione sta affrontando il problema ed è una occasione importante”.

Il caso italiano

In questo contesto, l’Italia “ha molto potenziale e tassi di crescita interessanti”. E’ diventato un “mercato molto competitivo”, aggiunge Alessio Santarelli, ad di MutuiOnline.it, “nel quale sia la regolamentazione che l’influsso di operatori di comparazione come noi ha consentito di sviluppare un livello di trasparenza e comparabilità superiore ad altri mercati. Se restiamo al momento storico, con i tassi di riferimento in discesa si aprono importanti occasioni”. Di margini di recupero, dunque, ce ne sono: non solo i mutui in essere in Italia, rispetto ad altri Paesi, sono pochi. “Ma se si va a vedere il “loan to value” ovvero la quota di valore d’acquisto finanziata in banca, questa è molto più bassa che altrove, ad esempio in Olanda – dettaglia Santarelli – Quando i tassi sono bassi, il mutuo va inteso come investimento. Spesso chi non ha istruzione finanziaria cerca di ridurre al massimo il debito e il tempo in cui ripagarlo: ma non è sempre il ragionamento più efficiente dal punto di vista finanziario”.

Per scardinare questa impasse, oltre a una questione di educazione finanziaria, sia Bertalot che Santarelli vedono la via dell’innovazione come necessaria. “E in effetti le banche si stanno muovendo in questa direzione”, dice Bertalot: “Offrono sempre più servizi a tutto tondo, instaurano una relazione duratura con i clienti soprattutto più giovani, si preoccupano di affiancare al finanziamento una proposta di ristrutturazione. In questo sono state aiutate da iniziative come il Fondo prima casa per i giovani, che portiamo come esempio di intervento a sostegno del mercato in Europa e già è stato ‘copiato’ altrove”. “”Siamo in un contesto in cui le banche, che sono rimaste ferme a lungo, hanno ‘fame di mutui’ e presenziano il mercato con offerte competitive – dettaglia Santarelli – Ormai il variabile batte il fisso e iniziamo a vedere uno spostamento di domanda: le offerte migliori variabili si posizionano su tassi al 2,4%, con i fissi al 2,45-50 per cento. E a guardare i tassi forward, la prospettiva è che l’Euribor (tasso di riferimento per i mutui variabili, scenda fin sotto l’1,8% nella primavera 2026”.