La casa ritorna bene rifugio tra tassi bassi e geopolitica

Per quanti hanno passato le vacanze a spulciare annunci immobiliari e da tempo progettano di comprare casa, potrebbe essere il momento giusto per affondare il colpo. Il calo dei tassi di interesse ha reso i mutui ben più convenienti di qualche trimestre fa e dal prossimo anno vi sarà un nuovo giro di vite sulle detrazioni legate al settore immobiliare. A questo va aggiunto che tradizionalmente l’ultimo scorcio dell’anno è il periodo in cui c’è maggiore disponibilità a vendere (e quindi si può ottenere uno sconto maggiore) per evitare di pagare le imposte immobiliari nel 2026.

Nel primo trimestre dell’anno, segnala l’Agenzia delle Entrate, le compravendite sono arrivate a quota 172 mila, l’11,2% in più dello scorso anno. «In una stagione di incertezza geopolitica, volatilità finanziaria, precarietà e inadeguatezza sul fronte reddituale, la casa si afferma ancora come bene rifugio, simbolo di stabilità e investimento durevole», commenta Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest (gruppo Gabetti).

«Il miglioramento è attribuibile alla graduale riduzione dei tassi di interesse e a una rinnovata disponibilità del sistema bancario a sostenere la domanda», è la chiave di lettura di Elena Molignoni, head of real estate di Nomisma. La quale evidenzia come lo scenario non sia omogeneo, con il Nord-Est in forte crescita, mentre il Sud e le Isole faticano. Le incognite a livello macro, tra crescita lenta dell’economia e tensioni geopolitiche, spingono Nomisma a prospettare un progresso più lento nei mesi a venire, per chiudere l’anno con 751 mila compravendite, che vorrebbe dire il 4,3% in più del 2024.

Andamento delle compravendite di case

Per Immobiliare.it l’incremento potrebbe essere anche maggiore, dato che un numero crescente di italiani si sta spostando dalla locazione all’acquisto. Nel primo semestre, il portale ha rilevato un aumento dei canoni di affitto doppio rispetto a quello dei prezzi di vendita, il 5,5% contro il 2,1% anno su anno. «Di conseguenza, la domanda di affitto è calata di oltre il 9%, trainata verso il basso dai grandi centri, che nella prima metà di quest’anno hanno registrato un deciso calo (-21%), mentre si è notata una perfetta stabilità nelle città di minori dimensioni», spiega Luke Brucato, chief strategy officer di Immobiliare.it Insights. «Di conseguenza, anche chi fino a poco tempo fa era restio ad avviare un percorso di acquisto, a causa di una persistente incertezza economica, ha iniziato a cambiare prospettiva: complice il calo dei tassi relativi ai mutui, l’acquisto di una casa è tornato a essere una possibilità concreta, anche nelle grandi città», aggiunge Brucato.

A livello di prezzi di vendita, Nord-Ovest, Nord-Est e Centro sono cresciuti in maniera praticamente identica nel primo semestre dell’anno, intorno al 2,5%. Più stabili, invece, Sud e Isole (+0,7% e +0,6% rispettivamente). Il Centro è la zona più cara per acquistare, con 2.364 euro/mq, superando di poco il Nord-Ovest, che si ferma a 2.308 euro/mq. Il Trentino-Alto Adige rimane la regione più cara per comprare casa, con 3.529 euro/mq, mentre la Calabria resiste come unica regione al di sotto dei mille euro/mq medi, con 949 euro/mq. Tra le città, è sempre in testa Milano, con 5.532 euro/mq medi, in rialzo del 2,3% da inizio anno. Con Bolzano seconda (4.871 euro) e Roma quarta (3.607 euro).

Il mercato immobiliare italiano vede il nuovo ricoprire una quota sempre più marginale, sottolinea la società di ricerca, considerato che gli spazi liberi nella Penisola sono ormai pochi e che la burocrazia per abbattere e ricostruire non è affatto agile. Il centro studi della Fondazione Geometri Italiani ha messo a punto una roadmap per ridurre gli ostacoli in tal senso, che va dalla stabilità normativa nel lungo periodo agli incentivi per le case smart, dalla formazione di esperti indipendenti per certificazioni a passaporti di ristrutturazione digitali. Da una parte, nei prossimi anni l’Italia dovrà ammodernare una quota importante degli edifici più vetusti per ottimizzare i consumi energetici alla luce della direttiva europea Case Green; dall’altra, è in vista una nuova stretta alle detrazioni in campo immobiliare.

Quest’anno vi è stata una sforbiciata dal 50% al 36% sui lavori di ristrutturazione che ha risparmiato quanto meno le prime case, ma nel 2026 le aliquote per queste ultime scenderanno al 36 (e al 30 per le seconde abitazioni). Il che spiega la convenienza ad acquistare e fatturare buona parte dei lavori entro il 31 dicembre. Il mercato si sta adeguando al nuovo scenario. La rete di Gabetti Franchising ha rilevato nel primo semestre un forte incremento di soluzioni nuove o già ristrutturate, a fronte di un leggero calo per gli immobili usati in buono stato e di una forte contrazione per gli immobili da riqualificare. In sostanza, in tanti preferiscono pagare di più per l’acquisto, piuttosto che avventurarsi in ristrutturazioni impegnative in termini di energie personali e caratterizzate da costi difficili da stimare a priori data la volatilità dei prezzi relativi alle materie prime.

Se il mercato immobiliare resta dinamico, il merito è del segmento prima casa, dato che gli acquisti da investimento sono penalizzati dalla congiuntura economica e dalla stretta governativa sugli affitti brevi. Tecnocasa segnala che gli acquisti per investimento sono passati dal 19,4% del primo semestre 2024 al 18% nello stesso periodo del 2025, mentre quelli relativi alla casa vacanza dal 6,8% a 6,6%. «A soffrire sono soprattutto i quartieri poco turistici o non ben collegati con siti di interesse per i vacanzieri», racconta Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa. La quale sottolinea che l’evoluzione normativa relativa alle locazioni brevi sta determinando «un calo della redditività dell’investimento e un ritorno agli affitti tradizionali, soprattutto di tipo transitorio e indirizzati in modo particolare a studenti e lavoratori fuori sede».