MILANO – Una migliore tenuta del prezzo se la casa è efficiente, o meglio un “brown discount”, una crescente svalutazione, se non lo è. Con la direttiva case green che tra un anno dispiegherà i suoi effetti, e con le banche che tendono ad agevolare i prestiti per acquistare case ad alto rendimento energetico, chi cerca un immobile si domanda quanto cambi il prezzo a seconda delle prestazioni energetiche dell’appartamento.
Crif Real Estate Services, divisione del Gruppo Crif specializzata nei servizi e nelle valutazioni immobiliari, sulla base dei dati di immobili oggetto di perizia, stima che negli ultimi 4 anni i prezzi degli immobili “green” (classi A e B) si collocano al di sopra di quelli mediamente performanti dal punto di vista energetico (classi dalla C alla E) nella misura circa di 500 €/mq, mentre il divario si aggira mediamente sui 700 €/mq se si confrontano gli immobili “green” con quelli “brown” (classi F e G).
“Le case più efficienti hanno maggiore tenuta sul mercato, me…
MILANO – Una migliore tenuta del prezzo se la casa è efficiente, o meglio un “brown discount”, una crescente svalutazione, se non lo è. Con la direttiva case green che tra un anno dispiegherà i suoi effetti, e con le banche che tendono ad agevolare i prestiti per acquistare case ad alto rendimento energetico, chi cerca un immobile si domanda quanto cambi il prezzo a seconda delle prestazioni energetiche dell’appartamento.
Crif Real Estate Services, divisione del Gruppo Crif specializzata nei servizi e nelle valutazioni immobiliari, sulla base dei dati di immobili oggetto di perizia, stima che negli ultimi 4 anni i prezzi degli immobili “green” (classi A e B) si collocano al di sopra di quelli mediamente performanti dal punto di vista energetico (classi dalla C alla E) nella misura circa di 500 €/mq, mentre il divario si aggira mediamente sui 700 €/mq se si confrontano gli immobili “green” con quelli “brown” (classi F e G).
“Le case più efficienti hanno maggiore tenuta sul mercato, mentre quelle che sono meno efficienti, a tendere, perderanno sempre più valore e quindi andranno incontro a problemi di ‘rivendibilità’”, dice Daniela Percoco, Manager Real Estate Advisory di Crif. Tra giugno 2021 e giugno 2025 emerge infatti che gli immobili green hanno mantenuto il loro valore, con un trend leggermente incrementale dei prezzi (+2% il prezzo medio al mq), mentre gli immobili delle classi energetiche peggiori tendono a deprezzarsi (-4%).
L’andamento a livello territoriale, per tipologia di Comune e di area urbana
I dati riferiti al primo semestre mostrano come i mercati immobiliari del Nord Italia mostrino differenze più rilevanti di prezzo fra le abitazioni “green” e “brown” rispetto a quelli del Centro-Sud. Infatti, nelle macroaree settentrionali si evidenzia un divario che supera ampiamente gli 800 €/mq mentre nel Centro-Sud questo gap è più contenuto, anche se comunque significativo (fino a 561 €/mq).
Se si guarda alla tipologia di Comune si conferma che le differenze maggiori si riscontrano nei mercati in cui in termini assoluti gli immobili assumono valori più elevati. Infatti, in relazione alle grandi aree urbane il deprezzamento tra gli immobili di Classe A e B e quelli delle classi intermedie si colloca oltre gli 800 €/mq, mentre il divario supera i 1.100 €/mq fra gli immobili “green” e quelli “brown”. Nei Comuni capoluogo e nei Comuni minori il divario è invece rispettivamente nell’ordine di 500-550 €/mq e di 700-750 €/mq.
La ragione di questa differenza lungo lo Stivale “è sicuramente di natura climatica, perché l’efficientamento energetico è più sentito dove si consuma maggiormente – spiega Percoco – Ma c’è anche un tema di domanda: al Nord c’è una sensibilità più diffusa sull’effficienza, come accada anche allargando lo sguardo a livello europeo”.
Un caso-estremo ma interessante è il mercato immobiliare di Milano, dove il divario fra le abitazioni “green” e quelle di livello intermedio si attesta sui 500 €/mq, ma rimane alquanto contenuto in termini percentuali (lo sconto, infatti, si limita solo al 14%). L’ampiezza si incrementa nel momento in cui si confrontano le abitazioni “green” con quelle “brown”. La differenza, infatti, si porta a circa 1.000 €/mq che si traduce in un -34% di “brown discount”.
Tra centro e periferia
Se si guarda invece alle diverse zone urbane, emerge chiaramente come il divario del centro urbano rispetto alle altre aree cittadine sia molto significativo. Per gli immobili collocati nei centri urbani, infatti, il differenziale tra immobili “green” e “brown” si attesta intorno ai 1.000 €/mq (40%) mentre nel caso della periferia scende a 700 €/mq (31%). Tuttavia, va anche evidenziato che il differenziale fra le abitazioni “green” e quelle “brown” nei centri urbani (40%) rimane sostanzialmente analogo alla differenza fra le case “green” e quelle intermedie (38%); di conseguenza, in queste localizzazioni centrali è molto penalizzante posizionarsi nella fascia intermedia. Al contrario, nelle aree periferiche è meno evidente il divario fra le case “green” e le intermedie - circa 500 €/mq (21%) – rispetto a quello fra “green” e abitazioni “brown” peggiori in chiave energetica - 700 € /mq (31%).
Detto di queste differenze, è lecito chiedersi se il maggior costo di una casa green si ripaghi grazie ai risparmi, o se possa convenire acquistare “brown” per poi efficientare. “Il payback period di una casa green è difficile da calcolare perché entrano in gioco anche altre variabili: come l’immobile viene usato per ottenere un risparmio in bolletta, o la fascia climatica in cui viene inserito”, spiega l’esperta. “Ma il grosso tema, più che sul ripagarsi il maggior costo con i risparmi in bollettta, è sulla futura rivendita: visto il trend, certamente un immobile poco efficiente si sconterà ancora di più nel tempo”.
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