Affitti brevi, il governo salva Airbnb. Allarme albergatori: “Rischio spacchettamento delle case”

La stretta sugli affitti brevi, che doveva trasformarsi in una stangata generalizzata al 26%, dovrebbe chiudersi con il solito compromesso all’italiana: un cambiare tutto per non cambiare niente di “gattopardiana” memoria. La Legge di Bilancio 2026, nel suo iter tortuoso, ha ribaltato più volte le carte sul tavolo, fino all’ultima (forse) intesa politica: cedolare secca al 21% per una sola casa destinata agli affitti brevi, 26% dalla seconda in poi e, soprattutto, attività d’impresa già dal terzo immobile, con obbligo di partita Iva per chi fa business strutturato su Airbnb e altre piattaforme.

È il punto d’approdo, ancora da tradurre nel testo definitivo ma ormai condiviso nei vertici di maggioranza, di una partita che ha agitato governo, territori e l’intero comparto turistico. E che la presidente di Confindustria Alberghi, Elisabetta Fabri, legge come «un piccolo passo nella giusta direzione, perché si interviene finalmente su un fenomeno che, lasciato senza regole, ha prodotto danni alla nostra società», ma bisogna assolutamente fare di più. «Non parliamo di un settore marginale, ma di un mercato che ha inciso pesantemente sui territori, sui residenti e sulla concorrenza con le strutture alberghiere, spesso senza rispettare gli stessi obblighi. La priorità deve essere proteggere le comunità locali, la vivibilità delle città e le nostre identità, che rappresentano la vera forza della destinazione Italia».

Dall’aliquota al 26% per tutti al compromesso in extremis

Per capire dove si sta andando, bisogna ricordare da dove si è partiti. Dopo la riforma del 2024, la tassazione degli affitti brevi oggi funziona così: cedolare secca al 21% su un solo immobile a scelta del contribuente, 26% sui redditi generati dagli altri appartamenti destinati alle locazioni brevi, fino a un massimo di quattro. Oltre questa soglia, l’attività viene considerata imprenditoriale a pieno titolo, con obbligo di partita Iva e fuoriuscita dal regime della cedolare secca.

La prima bozza della manovra 2026 ha provato a imprimere una sterzata vigorosa: via l’aliquota agevolata del 21%, cedolare secca al 26% per tutti i redditi da locazione breve, a prescindere dal numero di immobili. Una percentuale unica che avrebbe rappresentato una vera mannaia per chi affitta una sola casa, magari per arrotondare il reddito o integrare la pensione, e un cambio di paradigma per l’intero mercato delle locazioni turistiche.

Quel testo, però, non ha superato indenne il passaggio politico. Nel testo bollinato dalla Ragioneria dello Stato è comparso un primo compromesso: cedolare secca al 21% confermata per chi affitta un’unica unità immobiliare all’anno, ma solo se il contratto è concluso senza l’intervento di intermediari o piattaforme online, mentre per chi affitta tramite Airbnb, Booking e simili, l’aliquota sarebbe stata portata al 26% anche sull’unico immobile: la famosa “tassa Airbnb”. Una norma a doppio binario, costruita sul canale di intermediazione più che sul numero di case, che ha scontentato un po’ tutti: troppo morbida per chi voleva colpire il boom degli affitti turistici, troppo punitiva per chi affida la propria casa alle piattaforme digitali.

Da qui il nuovo round di scontro nella maggioranza, fino al vertice del 26 novembre, che ha riscritto ancora una volta la cornice: secondo l’intesa politica, non ci sarà l’aumento al 26% della cedolare secca per gli affitti brevi a partire dal primo immobile ma verrà mantenuto il sistema a doppia aliquota oggi in vigore – 21% su un solo immobile, 26% sugli altri – introducendo però, come visto, una soglia più bassa per il salto nel regime d’impresa, che dovrebbe scattare dal terzo appartamento in su: è questa l’unica novità. Insomma, la mini-stretta fiscale promessa in autunno si trasforma in un aggiustamento di cornice.

Confindustria Alberghi: «Piccolo passo avanti, ma non basta a rimettere ordine»

Il compromesso sulle aliquote fotografa finalmente il problema, ma non lo risolve. La soglia dei tre appartamenti, con l’ingresso anticipato nel perimetro dell’impresa, è «un criterio semplice, immediato e facilmente verificabile», spiega a Repubblica la presidente di Confindustria Alberghi Fabri, ma è «un parametro solo apparentemente risolutivo. La distinzione tra attività occasionale e attività imprenditoriale non può essere ricondotta esclusivamente al numero di unità immobiliari». Servirebbero criteri qualitativi, legati al livello dei servizi offerti, al personale impiegato, alla continuità dell’attività, alle modalità di promozione e gestione. Solo così la linea di confine tra uso domestico e vera attività economica smetterebbe di essere sfumata e facilmente aggirabile.

Il rischio “spacchettamento” e le scorciatoie dell’elusione

La soglia del terzo immobile come punto di caduta del compromesso politico porta con sé un effetto collaterale per nulla secondario: lo “spacchettamento” della proprietà tra familiari o società diverse. Rischio che l’associazione degli albergatori definisce concreto e ampiamente prevedibile. «Quando una norma si basa su un criterio puramente quantitativo, è inevitabile che si possano verificare situazioni di elusione – intestazioni frazionate, società satelliti, contratti familiari – per rientrare al di sotto della soglia e sottrarsi a obblighi fiscali o amministrativi». Se l’unico discrimine è il numero di unità intestate a una singola persona, la tentazione – anzi, la convenienza – ci sarà, e questo non farà altro che allargare il Far West degli affitti brevi, denuncia Fabri.

Per questo, servono altri requisiti «più robusti», mutuati dalle esperienze delle principali capitali europee. «Un limite all’uso turistico in due direzioni: numero chiuso per edificio, in modo che i palazzi possano accogliere anche i residenti, e un tetto al numero di mesi a disposizione per uso turistico, in modo da rispondere alla domanda in alta stagione».

L’obiettivo non è colpire il piccolo proprietario che affitta per qualche settimana l’anno, ma limitare le pratiche elusive di chi ha costruito vere e proprie attività imprenditoriali dietro la facciata della gestione “occasionale”. «Se l’obiettivo è tutelare la concorrenza leale e, soprattutto, difendere la vivibilità delle nostre città, la normativa deve essere progettata per limitare i comportamenti opportunistici. Un errore di design normativo rischia di annullare l’efficacia dell’intervento proprio nei territori più sotto pressione».

Centri storici svuotati, caro-affitti e tessuto urbano sotto stress

Dietro la battaglia sulle aliquote spinge poi, prepotente, una questione che va molto oltre il confronto tra tassazione al 21% e al 26%. È il tema dell’impatto urbano: in assenza di regole, gli affitti brevi hanno alterato il tessuto sociale e urbano. «Si stima che oltre il 52% dei viaggiatori italiani ha alloggiato in locazione breve almeno una volta negli ultimi 12 mesi. Le conseguenze negative sono evidenti: il 64% dei nostri connazionali incontra difficoltà nel trovare case a lungo termine, il 61% rileva un aumento dei prezzi degli affitti e la riduzione dei residenti stabili genera problemi di sicurezza e rumorosità, oltre alla chiusura di numerosi esercizi commerciali fondamentali per il presidio di prossimità».

Un vero «svuotamento della vita quotidiana». Quando gli affitti brevi si espandono senza limiti, i residenti vengono progressivamente espulsi, i negozi tradizionali chiudono, i servizi si rarefanno e il tessuto sociale si indebolisce. E questo danneggia tutti: non solo la vita dei residenti, ma anche il turismo stesso. «Il viaggiatore contemporaneo cerca autenticità, incontri, storie, esperienze radicate nelle comunità. Se queste comunità scompaiono, la destinazione perde ciò che la rende unica». L’effetto, sul lungo periodo, è quello di impoverire la destinazione stessa: «L’Italia ha successo perché è vissuta, non perché è perfetta: proteggere i residenti significa proteggere il valore turistico dei nostri territori».

In più, il fenomeno delle locazioni brevi è strettamente connesso con quello del caro-affitti per famiglie e studenti, «particolarmente evidente nei contesti urbani dove domanda turistica e offerta abitativa sono in competizione. Gli affitti brevi rappresentano un impiego più remunerativo degli immobili e, in assenza di limiti, il mercato tende a spostare lo stock verso l’utilizzo turistico, sottraendolo al residenziale». Nelle città universitarie e nelle grandi destinazioni leisure, questo si traduce – sottolinea ancora Fabri – in una correlazione diretta con l’aumento dei canoni per studenti, lavoratori e famiglie, che, pur non essendo l’unica causa del caro-affitti, resta un elemento significativo e, in alcuni quartieri, determinante.

Il conflitto tra esigenze dei residenti e pressione turistica è già esploso in alcune piazze simbolo del Paese. «Le tensioni più marcate emergono a Venezia, Firenze, Milano, Roma e in altre città a forte pressione turistica. Ma l’elenco si sta allargando anche a centri medi e piccoli borghi che vivono dinamiche simili, spesso senza avere gli strumenti per affrontarle».

Tassa di soggiorno, concorrenza e “modello di turismo” italiano

L’altro tema di discussione è fiscale, ma non riguarda solo la cedolare secca. L’aumento delle tasse sugli affitti brevi arriva in parallelo al rialzo della tassa di soggiorno, che in alcune città tocca ormai i 12-15 euro a notte.

«Questa tassa può essere uno strumento accettabile solo se reinvestita concretamente in servizi pubblici, manutenzione urbana, trasporti, sicurezza, gestione dei flussi e tutela del patrimonio. Se, invece, diventa una semplice imposta generalista utilizzata per coprire altre voci di bilancio, rischia di diventare controproducente, danneggiando la competitività della destinazione senza produrre benefici reali» avverte Confindustria. Da un lato, dunque, si chiede di colpire l’extra-rendita dei grandi operatori degli affitti brevi; dall’altro, di non trasformare gli alberghi in meri “bancomat” fiscali.

Poteri ai sindaci e lezioni dalle capitali europee

Sul piano regolatorio, la battaglia non si gioca tanto sulla manovra, quanto sulla futura legge nazionale sugli affitti brevi. Dopo la sentenza del Consiglio di Stato che ha limitato fortemente la possibilità dei Comuni di intervenire, si apre la prospettiva di una vera e propria emergenza normativa: «La sentenza ha ridotto gli strumenti operativi dei Comuni proprio nel momento in cui i fenomeni di pressione turistica sono più intensi. Senza una legge nazionale, le amministrazioni locali non hanno la capacità di intervenire con efficacia, soprattutto nei territori più esposti».

Per ricucire la frattura tra residenti e turismo, serve una legge nazionale che stabilisca principi uniformi e attribuisca ai Comuni poteri chiari e non contestabili. «Gli enti locali devono poter intervenire con efficacia, senza rischiare di vedere annullati i propri provvedimenti. Non possiamo delegare la trasformazione urbana a piattaforme internazionali o a migliaia di proprietari con obiettivi individuali. La città è una materia pubblica: gestirla è un dovere delle istituzioni».

Peraltro, non si tratta di inventare nulla da zero. Le principali città europee – Parigi, Amsterdam, Lisbona, Barcellona e Berlino – hanno introdotto misure molto più incisive rispetto all’Italia: limiti massimi ai giorni di locazione, licenze contingentate, divieti nelle zone più fragili, sanzioni elevate e sistemi di controllo automatizzati. «Queste misure non hanno ridotto l’attrattività turistica delle città. Al contrario, l’hanno preservata. L’Italia invece è in ritardo e rischia di compromettere il proprio patrimonio urbano se non interviene con la stessa determinazione».

Il bivio: turismo di massa o di qualità

Tutta questa riflessione ha a che fare, evidentemente, anche con il tipo di modello di turismo che vogliamo per il nostro Paese. «Il Made in Italy e il lifestyle italiano sono l’essenza distintiva del nostro Paese, sinonimo di qualità ed eccellenza», sintetizza Confindustria. «Per tutelare il nostro know-how e preservare il patrimonio artistico e culturale, è fondamentale promuovere un turismo di qualità, che sappia valorizzare, apprezzare e vivere esperienze autentiche, non limitarsi a “postare” luoghi svuotati di significato».

O si difendono le comunità locali, «mantenendo i centri storici vivi, abitati dai residenti, evitando che si trasformino in semplici “centri commerciali” turistici», oppure si accetta che l’Italia diventi un Paese di città-vetrina, belle da fotografare ma sempre più difficili da vivere.