Estinguere il mutuo? Ecco quando conviene davvero

MILANO – Per molti italiani, la rata del mutuo è un’ombra che accompagna gran parte della vita adulta. È naturale, quindi, in presenza di un’eredità, magari del Tfr o di risparmi accumulati, che un pensiero frequente sia di estinguere il finanziamento per liberarsi del debito e smettere di pagare gli interessi. Anche se non sempre si tratta della scelta giusta.

Il fattore tempo

Per capire se conviene estinguere, bisogna partire da come è costruito il nostro piano di rimborso. In Italia, la quasi totalità dei mutui segue il cosiddetto "ammortamento alla francese”. Questo sistema prevede che, nelle prime rate, la quota di interessi sia alta, mentre quella di capitale minima. Con il passare degli anni, la proporzione si inverte.

Cosa significa in concreto? Che se si è a metà del percorso, il grosso degli interessi è già stato corrisposto alla banca. A quel punto l’estinzione garantirebbe un risparmio minimo, a fronte di una rinuncia che può essere dolorosa, come può essere una vacanza da tempo agognata, l’acquisto di un’automobile o un investimento potenzialmente profittevole.

Sembra un paradosso, ma a volte tenere un debito è più vantaggioso che cancellarlo. Se il mutuo è a tasso fisso ed è stato stipulato a un tasso del 2%, o anche meno, il suo peso è inferiore al guadagno che si può ottenere investendo la liquidità in titoli di Stato a lungo termine, considerato ad esempio che un Btp decennale rende intorno al 3% netto.

Anche se non va dimenticata la detrazione fiscale del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa, che abbassa il costo reale del finanziamento.

Estinzione parziale: meglio abbassare la rata o accorciare i tempi?

Un’altra opzione è l'estinzione parziale, che sostanzialmente consiste nell’abbattere il debito residuo. Due sono le strade percorribili: abbassare la rata mensile, in modo da liberare risorse per le spese periodiche, oppure ridurre la durata del mutuo. La convenienza o meno dipende in entrambi i casi dalla quota di interessi ancora da corrispondere, oltre che dalla situazione personale del mutuatario e dalle altre scadenze di pagamento in programma.

Un aspetto che spesso sfugge ai mutuatari riguarda le assicurazioni. Al momento della firma, molte banche richiedono la sottoscrizione di polizze (incendio e scoppio, o polizze vita) spesso pagate in un'unica soluzione anticipata per tutta la durata del finanziamento.

In caso di estinzione (totale o parziale), la legge parla chiaro: si ha diritto al rimborso della quota di premio pagata e non goduta. Spesso le banche e le assicurazioni non sono solerti nel restituire queste somme in automatico: è fondamentale controllare il contratto e, se necessario, inviare una richiesta formale per recuperare quello che è a tutti gli effetti un vostro diritto.

Le trappole da evitare

Dal 2007, grazie alla Legge Bersani, non esistono più penali per l'estinzione anticipata dei mutui immobiliari per acquisto prima casa. Tuttavia, la trappola più grande rimane quella della “liquidità d'emergenza”. Svuotare il conto corrente per chiudere il mutuo e rimanere senza paracadute per gli imprevisti (un guasto all'auto, una spesa medica) è un rischio altissimo. Il rischio è di dover poi chiedere un prestito personale per quelle emergenze, pagando tassi d'interesse molto più alti di quelli che si sono appena cancellati estinguendo il mutuo.

Surroga, quando conviene

Analizzando l’ultimo Bollettino mensile dell’Abi, emerge che a dicembre il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è stato il 3,37%, un dato sensibilmente inferiore al 4,42% del dicembre 2023. Dunque, per molti mutuatari può essere il momento giusto di surrogare, sostituendo – gratuitamente – il mutuo in corso con uno nuovo e più conveniente.

“L’opportunità del passaggio spesso è legata non solo al risparmio in termini di interessi, ma anche alla possibilità di lasciare il variabile per abbracciare il fisso e assicurarsi così che la rata non muterà fino al rimborso totale”, spiega Oscar Cosentini, presidente di Kìron Partner. Il quale ricorda che la scelta del tasso fisso resta ancora la principale scelta dei mutuatari con il 94% del totale mentre il tasso variabile è scelto da meno dell’1% dei richiedenti.

“Una soluzione in aumento è, invece, la formula del tasso misto, preferita dal 5% dei richiedenti”, aggiunge. “Quest’ultimo consente al mutuatario la possibilità di cambiare il tasso iniziale, passando dal tasso fisso a quello variabile, o il contrario, senza dover chiudere il contratto di mutuo in essere e stipularne uno ex novo. In pratica con un solo prodotto si possono avere due opzioni”.

Detto dello scenario attuale, è verosimile che per i nuovi mutui vi sia una ripresa del variabile. Un’analisi di Facile.it rivela, infatti, che l’Irs, indice di riferimento per i mutui fissi, nell’ultimo anno è cresciuto di 80 punti base, arrivando al 3,2% di gennaio 2026. “Considerando un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, questa differenza si traduce in un aumento medio della rata di circa 50 euro al mese; in pratica chi ottiene oggi questo finanziamento pagherà circa 15 mila euro in più di interessi rispetto a chi lo ha ricevuto dodici mesi fa”, spiegano gli analisti.

Sul fronte dei variabili, invece, i tassi nell’ultimo anno sono calati, tornando a essere l’opzione più conveniente. Resta da capire quanto continuerà a impattare la voglia di sicurezza garantita da una rata mensile che non cambia per tutta la durata del piano di rimborso.