Trilocale in città e case meno green: come si muove il mercato

ROMA – Cercasi trilocali in zone semicentrali. Nel 2025 il mercato immobiliare torna ai fondamentali di sempre, perdendo definitivamente l’effetto Covid, che aveva spostato la ricerca in periferia o nei piccoli borghi, orientando famiglie e nomadi digitali verso abitazioni spaziose, con spazi aperti come terrazze o giardini. In un panorama di forte impulso alle compravendite residenziali (sono aumentate del 6,5% rispetto al 2024, circa 767 mila transazioni), che si riflette anche in un moderato aumento dei prezzi (più 2,2%), emerge inoltre un altro passo indietro rispetto alle tendenze emerse recentemente: il mercato crede meno al valore economico delle ristrutturazioni energetiche. Anche se continua ad apprezzarne il valore, fa fatica a quantificarlo in un elemento misurabile del prezzo di vendita. Sono dati e tendenze che emergono dal Report Fiaip (la federazione degli agenti immobiliari) “Monitora Italia”, elaborato dal Centro Studi Fiaip in collaborazione con Enea e I-Com.

l’andamento

Il rebus della performance energetica

«Un dato significativo - rileva Ilaria Bertini, direttrice del Dipartimento Efficienza energetica di Enea - è senza dubbio il ridimensionamento, rispetto allo scorso anno, dell’impatto che la performance energetica registra come driver della domanda di immobili». A scoraggiare i potenziali acquirenti dagli acquisti green c’è innanzitutto il prezzo, e non c’è da stupirsi in un Paese in cui i salari non crescono e le preoccupazioni all’orizzonte economico e geopolitico aumentano. Ma poi c’è anche un convincimento che si fa sempre più radicato secondo il quale si rileva una «scarsa capacità del mercato di riflettere adeguatamente il valore aggiunto associato all’efficienza energetica»: nel report di quest’anno lo afferma il 42% del campione degli intervistati, contro il 31% dell’anno precedente. Un atteggiamento che potrebbe anche riflettere la posizione di molti governi europei nei confronti della direttiva sulle Case green, che stabiliva il graduale efficientamento energetico degli edifici pubblici e privati fino ad arrivare alla neutralità climatica nel 2050. Approvata alla fine della precedente legislatura europea, sembra quasi finita su un binario morto: ben 19 Paesi sui 27 dell’Unione non hanno redatto nel termine del 31 dicembre 2025 la bozza del piano di efficientamento: nei loro confronti è stata avviata una procedura preliminare di infrazione, da Bruxelles sono partite le lettere di avvertimento a metà marzo, gli Stati hanno adesso due mesi di tempo per rispondere.

le preferenze

La povertà energetica

Una prima importante fase di efficientamento energetico però in Italia c’è già stata, grazie all’erogazione del Superbonus, e ha tracciato una linea divisoria tra le zone di pregio delle città, dove si arriva fino al 50% di abitazioni di categoria A e B, e le periferie, dove prevalgono i certificati E, F e G. La media, che riflette però questa dicotomia che tende ad accentuarsi di anno in anno, è del 75% di patrimonio immobiliare ancora obsoleto e inefficiente. Edifici dove troppo spesso emerge «la relazione tra povertà energetica e qualità energetica degli edifici», sottolinea Franco D’Amore, vicepresidente I-Com, aggiungendo che in molte zone di periferia sarebbe necessaria la messa a terra di «specifiche misure di intervento sia a livello nazionale che locale».

Affitti in evoluzione

Il rapporto esamina anche il mercato degli affitti, in piena evoluzione: nel 2025 i canoni medi sono aumentati del 7% e il numero dei contratti del 3%. Anche in questo caso, come per le compravendite, la tipologia più richiesta è quella dei bilocali e trilocali in zone centrali e semicentrali, con una crescente diffusione dei contratti a canone concordato, che registrano un aumento dell’8% su base annua. Un elemento che però si coniuga con una forte crescita delle locazioni brevi e transitorie, a cominciare dai contratti per gli studenti, mentre risultano sempre più in difficoltà le locazioni ordinarie di lungo periodo. «Il mercato delle locazioni sta vivendo una trasformazione profonda - ragiona Fabrizio Segalerba, presidente nazionale Fiaip - cambiano le esigenze abitative, cresce la mobilità lavorativa, si modificano i modelli familiari e aumenta la domanda di soluzioni abitative flessibili». In questo contesto, quindi, a giudizio della Fiaip «sarebbe necessario avviare una stagione di revisione della normativa sulle locazioni che consenta di adeguare gli strumenti giuridici agli attuali standard del mercato, garantendo equilibrio tra diritti dei proprietari e tutela degli inquilini». Riflessioni che vanno messe a confronto anche con i tentativi, nazionali ed europei, di mettere a punto normative che, al contrario, incoraggino gli affitti più lunghi, per le famiglie, soprattutto per i più giovani che fanno fatica a trovare abitazioni adatte in un mercato che tende a prediligere soluzioni più remunerative a breve termine, affitti turistici, ma non solo. Il report infatti identifica anche un aumento della cosiddetta “fascia grigia”, composta da famiglie, giovani coppie e lavoratori che non riescono ad accedere né al mercato libero (troppo oneroso) né all’edilizia pubblica (che richiede requisiti di reddito e familiari piuttosto stringenti). Una situazione che nell’anno in corso potrebbe anche peggiorare: le previsioni sono per un aumento dei contratti di locazione del 3%, accompagnato da un incremento dei canoni intorno al 4%, «dinamica che riflette il persistente squilibrio tra domanda e offerta disponibile nelle principali aree urbane».