Decreto sgomberi, dall’ingiunzione veloce alla stretta sulle occupazioni: le novità del testo

ROMA – Procedure accelerate per gli sgomberi, interventi sulle occupazioni senza titolo, “sanzioni” in caso di mancato rispetto dei provvedimenti. Il governo ha approvato nel consiglio dei ministri del Piano casa anche il cosiddetto “ddl sgomberi” che punta a velocizzare il meccanismo per liberare gli immobili. Il testo non è ancora definitivo, i tecnici stanno sistemando alcuni dettagli, ma l’impianto principale è definito. Con l’obiettivo di rendere più rapida la restituzione dell’immobile tenuto conto che “tali beni costituiscono, in un gran numero di casi, uno strumento essenziale per assicurare al proprietario i mezzi di sussistenza, tanto più nell'ipotesi, non infrequente, in cui l'acquisto dell'immobile poi locato sia stato effettuato attraverso l'accensione di finanziamenti”.

La procedura di ingiunzione di rilascio per finita locazione

Viene introdotta l’ingiunzione di rilascio per finita locazione per “assicurare la celere liberazione degli immobili oggetto di contratti di locazioni conclusi o che stanno per concludersi". Il nuovo procedimento modifica l codice di procedura civile e va "a sostituire - si legge nella relazione illustrativa - la convalida di licenza per finita locazione", con il superamento dell’udienza di convalida davanti al giudice. Prevede che il locatore possa richiedere al giudice competente, prima della scadenza del contratto e nel rispetto dei termini contrattuali un'ingiunzione di rilascio per finita locazione. L'ingiunzione opera "senza dilazione e a decorre dalla scadenza del contratto", ed è applicabile non solo ai contratti di affitto ma anche ai rapporti di comodato di beni immobili, affitto di azienda, affitto coltivatore diretto, mezzadria e colonia. Come l’ordinaria ingiunzione di pagamento, il decreto arriva in 15 giorni e dispone la liberazione dell’immobile subito dopo la scadenza del contratto, senza ulteriori passaggi.

La “sanzione” in caso di ritardo

Nella nuova procedura di ingiunzione di rilascio per finita locazione è prevista anche una sorta di sistema sanzionatorio, con la possibilità di chiedere il pagamento di una somma per ogni giorno di ritardo nella liberazione dell'immobile. Un "elemento significativo della disciplina", si legge nella relazione illustrativa, "è costituito dalla previsione, su istanza di parte, della determinazione di una somma dovuta per il ritardo nel rilascio, quantificata nella misura dell'1% del canone mensile di locazione per ogni giorno di ritardo". "Tale meccanismo riprende il modello dell'astreinte" (coercizione indiretta), spiega la relazione, "di cui all'articolo 614-bis del codice di procedura civile, costituendo un deterrente efficace contro comportamenti ostruzionistici e tutelando concretamente il locatore dai danni economici derivanti dal mancato rilascio tempestivo".

Limiti alla possibilità di sanare le morosità

Il provvedimento interviene anche per ridurre da 3 volte a 2 volte nel corso di un quadriennio la possibilità, per il conduttore, di sanare in sede giudiziale la morosità attraverso il pagamento dell'importo dovuto per canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese. Si riduce anche il termine che il giudice può assegnare, ove il pagamento non avvenga in udienza, in caso di "comprovate condizioni di difficoltà del conduttore": da 90 a 45 giorni. Viene infine abbreviato il termine di grazia da 120 a 60 giorni nelle ipotesi ivi previste, in cui l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore.

"La modifica - si spiega nella relazione illustrativa - tiene conto della considerazione per cui, come è emerso nella prassi applicativa, i casi in cui il conduttore moroso provvede effettivamente al pagamento nel cosiddetto 'termine di grazia' sono una percentuale minima, cosicché la concessione del suddetto termine, che nelle intenzioni del legislatore costituisce un'opportunità concessa al conduttore per sanare la morosità ed evitare la risoluzione del contratto, si risolve generalmente in una dilatazione del procedimento per convalida di sfratto per morosità a danno del locatore".

L’esecuzione forzata per liberare gli immobili

Con il decreto si velocizza anche l'esecuzione forzata per liberare immobili occupati abusivamente. Basteranno gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale che costituiscono o trasferiscono il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto, uso o abitazione, purché trascritti. Ora, in base al Codice di procedura civile, l'esecuzione forzata per consegna o rilascio può aver luogo solo in virtù di sentenze, provvedimenti e altri atti cui la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva e di atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli.

Il ddl introduce un nuovo articolo al Codice, che prevede quindi altri titoli esecutivi, ovvero, "gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli che sono trascritti e che costituiscono o trasferiscono il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto, uso o abitazione su beni immobili". L'efficacia esecutiva di questi atti, precisa la norma, "è limitata al caso in cui l'occupazione degli immobili" sia stata effettuata "in assenza di alcun titolo". Vengono quindi esclusi i casi in cui "il titolo, esistente al momento dell'occupazione, è stato dichiarato invalido in un secondo momento". "Si tratta, in definitiva - prosegue la relazione -, dei casi in cui l'occupazione di un immobile altrui avviene in modo del tutto arbitrario".