Bce e non solo. Tra tassi e inflazione in rialzo, comprare casa diventa più difficile

ROMA – Non soltanto una rata più cara. Il nuovo rialzo dei tassi deciso dalla Banca centrale europea riduce anche la capacità delle famiglie di comprare casa. Per chi deve chiedere oggi un mutuo, infatti, un costo del denaro più elevato significa destinare una quota maggiore del reddito al rimborso del finanziamento oppure, per mantenere sostenibile la rata, ridurre l’importo richiesto. Con la conseguenza che, a parità di stipendio e di risparmi disponibili, può diminuire il valore dell’abitazione che ci si può permettere.

È uno degli effetti della nuova stretta sul costo del denaro, che sembra destinata a proseguire se non vi sarà un deciso rallentamento dell’inflazione, che ad agosto ha toccato il 3,3% annuo, ben al di sopra del 2,0% indicato come obiettivo statutario della Bce. Un’ipotesi, quest’ultima, che difficilmente si realizzerà a fronte della crescente conflittualità in Medio Oriente, con ciò che ne deriva sui prezzi dell’energia.

Il nodo della capacità di spesa

Il problema riguarda soprattutto chi si affaccia oggi sul mercato immobiliare. Le banche valutano la sostenibilità del finanziamento sulla base del rapporto tra rata e reddito del richiedente. Se i tassi aumentano, lo stesso capitale genera una rata più elevata: per restare entro livelli compatibili con il reddito familiare può quindi essere necessario chiedere meno denaro, aumentare l’anticipo oppure orientarsi verso un immobile meno costoso.

“L’aumento dei tassi rende più costosi i prestiti con inevitabili ripercussioni negative anche sul volume dei mutui”, osserva Oscar Cosentini, presidente di Kìron Partner, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa. A pesare, sottolinea, non è soltanto il maggior costo del denaro, ma anche “l’impatto della rata che a parità di reddito potrebbe diventare difficilmente sostenibile se sommata anche agli altri rincari di prezzi, soprattutto gli energetici, avvenuti di recente”.

È questo il canale attraverso il quale la decisione della Bce può arrivare anche sul mercato della casa. Una parte della domanda potrebbe spostarsi verso immobili di prezzo inferiore, aumentare la quota di capitale proprio oppure rinviare l’acquisto. E l'effetto potrebbe essere particolarmente rilevante per i giovani e per chi dispone di un anticipo limitato, per i quali la possibilità di comprare dipende maggiormente dall'importo che la banca è disposta a finanziare.

Per chi ha già un variabile la rata sale

L’effetto più immediato riguarda invece chi sta già rimborsando un mutuo a tasso variabile indicizzato all’Euribor. “Il rialzo dei tassi da parte della Banca Centrale Europea comporta l'aumento immediato delle rate per i mutui a tasso variabile legati ai parametri di riferimento (come l'Euribor)”, spiega Cosentini.

Ad agosto, secondo l’Osservatorio MutuiOnline.it, il Tan medio dei mutui a tasso fisso si è attestato al 3,46%, mentre quello dei variabili al 2,80%. Con il nuovo rialzo della Bce, secondo le simulazioni del portale, quest’ultimo dovrebbe raggiungere il 3,05%, riducendo da 66 a 41 punti base il vantaggio rispetto al fisso.

Su un mutuo di 120 mila euro a vent’anni, la rata del variabile passerebbe così da 653 a 668 euro, contro 693 euro per il fisso: appena 25 euro di differenza mensile, rispetto ai 40 precedenti. E se nei prossimi mesi arrivasse un'altra stretta da 25 punti base, il Tan medio del variabile potrebbe raggiungere il 3,30% e il divario con il fisso ridursi, a condizioni invariate, ad appena 16 punti base.

La maggiore certezza sulla rata spiega perché il mercato si sia già orientato nettamente verso il fisso: nei primi otto mesi del 2026 questa formula ha raccolto il 92,2% delle richieste rilevate da MutuiOnline.it, contro appena il 3,6% del variabile.

Surroghe, si restringe lo spazio

Il rialzo cambia anche i calcoli di chi possiede già un mutuo e valuta di trasferirlo presso un’altra banca. La surroga è conveniente quando permette di ottenere condizioni migliori rispetto a quelle del finanziamento in corso. Se i tassi di mercato salgono, inevitabilmente il numero di mutuatari che possono trovare un’offerta sufficientemente vantaggiosa. Secondo Cosentini, con l’aumento dei tassi, le surroghe “si ridurranno sino a quasi azzerarsi”. Restano però casi in cui l’operazione può avere senso, soprattutto per chi ha sottoscritto il finanziamento in una fase di tassi più elevati. Il confronto va fatto considerando non soltanto la nuova rata, ma anche il debito residuo, la durata e il risparmio complessivo.

Per chi stipula oggi un mutuo a tasso fisso, inoltre, la surroga resta un’opzione per il futuro: permette di proteggersi da eventuali nuovi rialzi e, se negli anni successivi il costo del denaro dovesse tornare a scendere, cercare condizioni più favorevoli presso un’altra banca.

Il credito più caro frena anche la domanda

La questione va oltre il singolo mutuatario. Se una parte delle famiglie può ottenere finanziamenti più bassi, o decide di rinviare l’acquisto perché la rata è diventata troppo onerosa, l’effetto finisce per trasferirsi alla domanda immobiliare.

Nomisma stima che tra un aumento dei tassi e il suo impatto sulle compravendite trascorrano circa due trimestri. La stretta di settembre non dovrebbe quindi determinare un significativo assottigliamento delle transazioni entro la fine dell’anno, mentre gli effetti potrebbero iniziare a manifestarsi nei primi mesi del 2027.

Molto dipenderà da ciò che accadrà dopo settembre. Se il rialzo resterà isolato e le pressioni sui prezzi si attenueranno, l’impatto sulla capacità di acquisto delle famiglie potrebbe rimanere circoscritto. Se invece Francoforte dovesse proseguire con la stretta, il costo del credito tornerebbe a essere uno dei principali vincoli per chi vuole comprare casa.