Affitti brevi, dal tetto alle notti alle tasse più alte: tutte le “armi” in mano ai comuni

MILANO – La cornice europea è arrivata, ora la palla passa nelle mani dei comuni. La stretta europea agli affitti brevi è scattata con il nuovo regolamento presentato dalla Commissione e che dovrà passare ora al vaglio di parlamento e Consiglio. Il provvedimento europeo non introduce obblighi ma indica i criteri che definiscono le “aree sotto stress abitativo", quelle aree cioè in cui il rapporto tra prezzo medio di vendita è pari o superiore ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite, in cui questo quoziente è aumentato negli ultimi dieci anni – ma il requisito non è necessario se il rapporto è uguale a 10 –, e se è improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi. In questi casi il regolamento lascia la possibilità di intervenire con forme di limitazione sia sugli affitti brevi sia sulla compravendita di immobili non utilizzati come prima casa. Le amministrazioni potranno, in quest’ultimo caso, vietare la vendita di un appartamento se l’acquirente non è intenzionato a trasferire lì la sua residenza. Le misure avranno una durata massima di cinque anni, con revisione periodica per verificare che le condizioni continuino a sussistere.

Le autorizzazioni

Ma quali sono gli strumenti che potranno adottare i sindaci in base al regolamento? Alcuni in parte sono già in vigore nel nostro paese. L’obbligo di autorizzazione preventiva da parte delle autorità locali ad esempio oggi passa dalla concessione del Cin, il codice obbligatorio per chi affitta immobili per finalità turistiche o locazioni brevi in Italia. La novità è che le amministrazioni oggi potranno decidere di vietare le locazioni in determinate aree o quartieri.

I limiti

Altra via potrà essere quella di fissare un numero di notti massimo ogni anno. Limitando così i casi di immobili acquistati esclusivamente ad uso affitti brevi. I comuni potranno decidere di contingentare il numero di affitti in una determinata area, per evitare la saturazione da affitti brevi, oppure di seguire la strada di New York, che tre anni fa ha impedito di affittare l’intera casa, dando la possibilità di affittare solo porzioni delle residenze principali.

Altra limitazione possibile riguarda le caratteristiche minime degli immobili, in termini sia di superficie sia di stanze, oppure fissare – come già accade in Italia – requisiti minimi di sicurezza come la presenza di dispositivi di sicurezza.

La via fiscale

Capitolo a parte per la disciplina fiscale. Qui si intrecciano due competenze. Quella nazionale che fissa il carico fiscale sui redditi da affitti, a cui oggi si può applicare la cedolare secca al 21%, e quella locale che determina in maniera autonoma (entro limiti nazionali) l’imposta di soggiorno e la Tari, la tassa si rifiuti. Imposte, queste, che i comuni possono decidere di modulare in maniera diversa, ad esempio rincarando la Tari per gli affitti brevi rispetto a quanto previsto per gli immobili utilizzati come residenza.