La presa dei giganti immobiliari sulla Milano che ridisegna il futuro
di Alessia Gallione , di Alessia GallioneAssegnato l'ex scalo Romana alla cordata Coima-Covivio-Prada, si apre la partita di via Farini, il più grande tra gli spazi delle vecchie stazioni ferroviarie in palio: un affare che complessivamente vale almeno 3 miliardi
L'ultimo a cambiare proprietà è stato lo "scalo olimpio" di Porta Romana che ospiterà il Villaggio degli atleti dei Giochi invernali del 2026: un vuoto urbano di quasi 200 mila metri quadrati incastonato in una zona a sud-est di Milano in profonda trasformazione, venduto per 180 milioni a un Fondo di investimento creato ad hoc da due big dell'immobiliare come Coima Sgr e Covivio e da Prada Holding spa. Il prossimo che accenderà i motori, invece, sarà scalo Farini, il gioiello più prezioso della corona. Un'area da 618 mila metri quadrati, quasi due volte Porta Nuova, diventata strategica nel risiko della città proprio perché ideale continuazione dei grattacieli di uffici che hanno già ridisegnato l'orizzonte. Ed è anche per queste caratteristiche che Fs Sistemi urbani qui potrebbe scegliere non un acquirente, ma un partner che la affianchi fino al momento dei cantieri. Un modo - anche - per …
L'ultimo a cambiare proprietà è stato lo "scalo olimpio" di Porta Romana che ospiterà il Villaggio degli atleti dei Giochi invernali del 2026: un vuoto urbano di quasi 200 mila metri quadrati incastonato in una zona a sud-est di Milano in profonda trasformazione, venduto per 180 milioni a un Fondo di investimento creato ad hoc da due big dell'immobiliare come Coima Sgr e Covivio e da Prada Holding spa. Il prossimo che accenderà i motori, invece, sarà scalo Farini, il gioiello più prezioso della corona. Un'area da 618 mila metri quadrati, quasi due volte Porta Nuova, diventata strategica nel risiko della città proprio perché ideale continuazione dei grattacieli di uffici che hanno già ridisegnato l'orizzonte. Ed è anche per queste caratteristiche che Fs Sistemi urbani qui potrebbe scegliere non un acquirente, ma un partner che la affianchi fino al momento dei cantieri. Un modo - anche - per traguardare l'incertezza del mercato.
Eppure, nonostante i venti globali alimentati dalla pandemia, i sette ex scali ferroviari milanesi non sembrano avvertire crisi. E la dimostrazione è l'interesse degli operatori, italiani e internazionali, che si stanno muovendo su quello scacchiere. È da queste aree, che messe tutte insieme si estendono per 1,2 milioni di metri quadrati, che passerà la trasformazione della Milano dei prossimi dieci anni. Una partita, ha calcolato la direttrice generale di Scenari immobiliari Francesca Zirnstein, che potrebbe far calare sugli antichi binari "investimenti per 2 miliardi" con un valore finale generato di "3 miliardi".
Tutto è partito con un accordo di programma che detta le regole. E che, spiega l'assessore comunale all'Urbanistica, Pierfrancesco Maran, "ha tre grandi obiettivi pubblici: due terzi delle aree diventeranno parchi, un terzo dei volumi costruiti sarà destinato a edilizia convenzionata e le plusvalenze dell'iniziativa andranno a finanziare una circle line ferroviaria". Ma per capire anche l'attenzione del mercato, bisogna ripartire dal bando per lo scalo Romana. Aggiudicato nonostante un'emergenza innescata dal Covid che ha frenato la corsa della Milano dell'Expo. "Una dimostrazione di fiducia nel futuro della città", per il sindaco Beppe Sala. Nella fase iniziale, almeno una ventina di operatori hanno guardato le carte, dalle cordate composte da Axa e dallo sviluppatore Borio Mangiarotti (partecipato al 20% dal fondo Varde) al tandem Castello Sgr-Macquaire. Un interesse che non stupisce Zirnstein: "Gli scali sono aree uniche perché non è facile trovare spazi così ampi e centrali. Complessivamente genereranno 650 mila metri quadrati di superficie costruita con operazioni che hanno un orizzonte lungo". Alla fine, comunque, ha vinto una "inedita squadra" formata da attori già protagonisti della trasformazione del quartiere: Prada ha lì la sede della sua Fondazione; l'operatore francese Covivio sta realizzando il business district Symbiosis (un piano da 500 milioni che terminerà nel 2023); Coima ha acquisito per 100 milioni spazi prospicienti. Realizzeranno il Villaggio olimpico per 1.400 atleti che diventerà uno studentato, case, uffici e un parco da 100 mila metri quadrati. Manfredi Catella, il padre di Porta Nuova e di Coima, conferma la centralità degli scali. "Nel 2021 emergerà l'importanza della rigenerazione urbana come incrocio di temi strategici: transizione ecologica, digitalizzazione, sociale". La ripresa ripartirà anche da qui e gli scali sono l'ambito in cui sperimentare "i nuovi modi di vivere e lavorare nella città che verrà". Ma nel ragionamento c'è anche una strategia aziendale: "Il nostro approccio su Milano è selettivo: guardiamo all'ampliamento di Porta Nuova e agli scali, aree più interne che hanno opportunità migliori".
Coima ha acquisito - non da Fs - un primo pezzo di scalo Farini dove realizzerà soprattutto case con un investimento di 500 milioni. "Conosciamo bene Farini. Se Fs deciderà di andare avanti con il processo guarderemo l'area". Qui il percorso dovrebbe aprirsi nel 2021 e non è escluso che, per terreni così grandi e complessi, Fs Sistemi Urbani possa cercare con un bando un raggruppamento di partner che porti in dote liquidità e competenze architettoniche. Insieme potrebbero creare un veicolo societario e seguire la fase di pianificazione e l'iter autorizzativo. Una volta arrivati i permessi, subentrerebbero i compratori e loro uscirebbero dalla partita. In realtà, per questo scalo - unito a San Cristoforo - ci sarebbe già un masterplan di una cordata guidata dagli studi Oma di Rem Koohlaas. Agenti climatici, il nome del progetto, che comprende un parco in grado di raffrescare i quartieri vicini. Di quella squadra fa parte anche Arcadis, multinazionale di origine olandese, che con Castello sgr è tra i cinque finalisti del concorso internazionale Reinventing cities lanciato per trovare chi comprerà e trasformerà Lambrate. "Questa è una partita che Milano non può perdere - dice Carlo Masseroli, city esecutive di Arcadis ed ex assessore all'Urbanistica - e gli interventi dovrebbero essere governati con strumenti efficaci come Reinventing Cities ".
Uno dei protagonisti sullo scacchiere è Redo sgr società benefit promossa da Fondazione Cariplo (40%) e InvestiRe sgr (20%) che ha appena completato il riassetto azionario con l'ingresso di Cassa depositi e prestiti (30%) e Intesa Sanpaolo (10%). Il loro focus è il social housing in Lombardia. Il primo pezzo del mosaico che muoverà i cantieri, nel 2021, sarà loro: è lo scalo di Greco, vincitore della prima edizione di Reinventing Cities con un progetto, "L'innesto", per creare il "primo quartiere di housing sociale a zero emissioni" con alloggi low cost per studenti e famiglie. Tra questo e lo scalo di Rogoredo, per cui stanno perfezionando l'acquisto con Fs, potrebbero investire circa 120 milioni. Dopo aver osservato Romana, sono tra i finalisti del concorso per Lambrate, dove dovranno battere la concorrenza di Castello sgr, appunto, e di un colosso come Risanamento. Il loro obiettivo, spiega l'ad Fabio Carlozzo, è sempre lo stesso: "Gli scali sono un'opportunità di fare rigenerazione urbana tenendo presente la necessità di fare appartamenti di qualità in quartieri di qualità e con servizi di qualità, dove le persone possano vivere bene e a prezzi accessibili". È per questo che hanno acceso una luce anche sulle aree più grandi, "dove ci sono asset diversi ed è necessario evitare che gli incrementi di valore vengano scaricati sul social housing".
Eppure, nonostante i venti globali alimentati dalla pandemia, i sette ex scali ferroviari milanesi non sembrano avvertire crisi. E la dimostrazione è l'interesse degli operatori, italiani e internazionali, che si stanno muovendo su quello scacchiere. È da queste aree, che messe tutte insieme si estendono per 1,2 milioni di metri quadrati, che passerà la trasformazione della Milano dei prossimi dieci anni. Una partita, ha calcolato la direttrice generale di Scenari immobiliari Francesca Zirnstein, che potrebbe far calare sugli antichi binari "investimenti per 2 miliardi" con un valore finale generato di "3 miliardi".
Le regole in un accordo
Tutto è partito con un accordo di programma che detta le regole. E che, spiega l'assessore comunale all'Urbanistica, Pierfrancesco Maran, "ha tre grandi obiettivi pubblici: due terzi delle aree diventeranno parchi, un terzo dei volumi costruiti sarà destinato a edilizia convenzionata e le plusvalenze dell'iniziativa andranno a finanziare una circle line ferroviaria". Ma per capire anche l'attenzione del mercato, bisogna ripartire dal bando per lo scalo Romana. Aggiudicato nonostante un'emergenza innescata dal Covid che ha frenato la corsa della Milano dell'Expo. "Una dimostrazione di fiducia nel futuro della città", per il sindaco Beppe Sala. Nella fase iniziale, almeno una ventina di operatori hanno guardato le carte, dalle cordate composte da Axa e dallo sviluppatore Borio Mangiarotti (partecipato al 20% dal fondo Varde) al tandem Castello Sgr-Macquaire. Un interesse che non stupisce Zirnstein: "Gli scali sono aree uniche perché non è facile trovare spazi così ampi e centrali. Complessivamente genereranno 650 mila metri quadrati di superficie costruita con operazioni che hanno un orizzonte lungo". Alla fine, comunque, ha vinto una "inedita squadra" formata da attori già protagonisti della trasformazione del quartiere: Prada ha lì la sede della sua Fondazione; l'operatore francese Covivio sta realizzando il business district Symbiosis (un piano da 500 milioni che terminerà nel 2023); Coima ha acquisito per 100 milioni spazi prospicienti. Realizzeranno il Villaggio olimpico per 1.400 atleti che diventerà uno studentato, case, uffici e un parco da 100 mila metri quadrati. Manfredi Catella, il padre di Porta Nuova e di Coima, conferma la centralità degli scali. "Nel 2021 emergerà l'importanza della rigenerazione urbana come incrocio di temi strategici: transizione ecologica, digitalizzazione, sociale". La ripresa ripartirà anche da qui e gli scali sono l'ambito in cui sperimentare "i nuovi modi di vivere e lavorare nella città che verrà". Ma nel ragionamento c'è anche una strategia aziendale: "Il nostro approccio su Milano è selettivo: guardiamo all'ampliamento di Porta Nuova e agli scali, aree più interne che hanno opportunità migliori".
Coima ha acquisito - non da Fs - un primo pezzo di scalo Farini dove realizzerà soprattutto case con un investimento di 500 milioni. "Conosciamo bene Farini. Se Fs deciderà di andare avanti con il processo guarderemo l'area". Qui il percorso dovrebbe aprirsi nel 2021 e non è escluso che, per terreni così grandi e complessi, Fs Sistemi Urbani possa cercare con un bando un raggruppamento di partner che porti in dote liquidità e competenze architettoniche. Insieme potrebbero creare un veicolo societario e seguire la fase di pianificazione e l'iter autorizzativo. Una volta arrivati i permessi, subentrerebbero i compratori e loro uscirebbero dalla partita. In realtà, per questo scalo - unito a San Cristoforo - ci sarebbe già un masterplan di una cordata guidata dagli studi Oma di Rem Koohlaas. Agenti climatici, il nome del progetto, che comprende un parco in grado di raffrescare i quartieri vicini. Di quella squadra fa parte anche Arcadis, multinazionale di origine olandese, che con Castello sgr è tra i cinque finalisti del concorso internazionale Reinventing cities lanciato per trovare chi comprerà e trasformerà Lambrate. "Questa è una partita che Milano non può perdere - dice Carlo Masseroli, city esecutive di Arcadis ed ex assessore all'Urbanistica - e gli interventi dovrebbero essere governati con strumenti efficaci come Reinventing Cities ".
Il ruolo di Redo sgr
Uno dei protagonisti sullo scacchiere è Redo sgr società benefit promossa da Fondazione Cariplo (40%) e InvestiRe sgr (20%) che ha appena completato il riassetto azionario con l'ingresso di Cassa depositi e prestiti (30%) e Intesa Sanpaolo (10%). Il loro focus è il social housing in Lombardia. Il primo pezzo del mosaico che muoverà i cantieri, nel 2021, sarà loro: è lo scalo di Greco, vincitore della prima edizione di Reinventing Cities con un progetto, "L'innesto", per creare il "primo quartiere di housing sociale a zero emissioni" con alloggi low cost per studenti e famiglie. Tra questo e lo scalo di Rogoredo, per cui stanno perfezionando l'acquisto con Fs, potrebbero investire circa 120 milioni. Dopo aver osservato Romana, sono tra i finalisti del concorso per Lambrate, dove dovranno battere la concorrenza di Castello sgr, appunto, e di un colosso come Risanamento. Il loro obiettivo, spiega l'ad Fabio Carlozzo, è sempre lo stesso: "Gli scali sono un'opportunità di fare rigenerazione urbana tenendo presente la necessità di fare appartamenti di qualità in quartieri di qualità e con servizi di qualità, dove le persone possano vivere bene e a prezzi accessibili". È per questo che hanno acceso una luce anche sulle aree più grandi, "dove ci sono asset diversi ed è necessario evitare che gli incrementi di valore vengano scaricati sul social housing".